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1、合理合理设计设计物物业业税，有效税，有效调节调节房地房地产产市市场场当前开征物业税的呼声再次响起，是否应该开征，何时开征、如何征收，是摆在有关决策部门面前的一道难题。我们认为，要回答这样的问题，必须结合当前的经济形势，进行综合的分析和判断。一、开征物业税的矛盾所在物业税，是对不动产在保有环节征收的税，国际上一般作为地方税种，是地方政府财政收入的主要源泉。物业税的征收有利于抑制房地产市场投机，促进社会公平，也有利于提高地方政府发展经济的积极性。但与此相矛盾的是，为摆脱金融危机的影响，需要拉动内需，而拉动内需就有赖于减税，开征物业税似乎与此背道而驰。我们认为，尽管国际经济在短期内难以全面复苏，但开
2、征物业税与拉动内需的目标并不完全矛盾，只要物业税制设计合理，完全可以通过开征物业税达到多元目标。二、开征物业税的必要条件住房保有环节的税收增加，可以通过降低土地成本的方式来调节平衡：如果两者相抵消，物业税并不会在实质上提高居民负担；如果土地成本的降低幅度大于保有环节的税收，反而会降低居民的置业成本；如果相反，才可能增加居民的住房消费负担。另一方面，当前房地产市场的投机有所抬头，房地产的资产回报主要体现为中短期的升值获利，而不是长期的租金回报。这种投机行为又将房价逐步推高，形成市场泡沫，对此，需要予以遏制。从拉动内需的对象来看，主要着眼点应该是消费倾向较大、人口数量庞大的中等及以下收入家庭。而高
3、收入阶层消费的收入弹性较小，无法依靠他们大幅拉动内需。因此物业税的开征，需要针对不同的对象采取不同的标准。综合来看，物业税的开征需要同时有利于以下两个发展方向：一是增加居民财产性收入的发展方向；二是促进房地产市场持续、健康、稳定的发展方向。三、开征物业税的政策原则1、征税标准在中短期内应“一步到位”，而不是逐年调整或循序渐进。很多学者倾向于循序渐进模式，征税标准逐步提高。但由于物业税是对资产征税，资产具有提供效用的持久性和支付成本的一次性特征，一个时点上的价格受到日后收益波动的强烈影响。因此，如果征税标准不断变动，会无谓地造成资产价格波动，并扰乱预期的形成，对房地产市场发展产生极其不利的影响。
4、2、保持并稳定目前的土地出让金制度，避免物业税对土地价格产生巨大影响。目前很多学者认为，开征物业税后可以取消土地出让金，并在形式上让一次受取的土地出让金分为多期的物业税形式征收。我们认为，这在操作上并不可行。土地出让金制度不仅是土地资源分配的基本制度，在物业税制建立时更应该避免对土地出让金产生巨大波动。土地价格如果因物业税制度而发生重大影响，会对市场的运行产生巨大扰乱作用，因此，我们认为，物业税的税率应从低考虑，不应对目前的土地出让价格产生重大影响。3、征税的对象应以资产增值部分为主，同时扣除贷款因素确定税基。对于纯资产，由于在购买物业的价格就以土地成本的形式包含了物业税的税负，因此在计征物业
5、税时应以市场价值扣除资产购置原值作为计税依据。对于存在贷款的资产，应以净资产为基础计税，计税依据应根据净资产额乘以资产增值率进行计算。另外，维修基金并不作为税基进行征税。4、起征点的设置应以家庭所拥有的资产合计价值为标准，而不是以套数为标准。价值标准是市场经济下比较统一而公平的标准，并且不会产生市场扭曲。如果以套为标准，不仅不同住房间的差别很大，很多家庭的正常投资性需求也会受到抑制，不利于市场运行效率。5、以累进方式征税，减少累进档次、提高累进幅度。对于起征点以上的家庭，对起征点以上的价值部分采用累计方式征税。由于征税率不能很高，税制整体的复杂度也不能很高，因此可以减少累进的档次数量，对增值幅度较大的档次征收高税率、提高累计幅度。
