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1、第 1 页 共 51 页宝利集团长江道项目宝利集团长江道项目 整合设计任务书整合设计任务书第 2 页 共 51 页第一篇第一篇项目整体立项思路项目整体立项思路第 3 页 共 51 页一、项目基本概况一、项目基本概况（一）地理位置（一）地理位置本宗地位于天津市南开区长江道与南丰路交口，行政隶属南开区广开街管辖。（二）地块四至：（二）地块四至：东至南丰路，西至南开六马路，南至长江道，北至南开三纬路。（三）区位条件：（三）区位条件：南开区位于中心城区西南部，区域面积 40.64 平方公里，是一个具有商贸、科技、文化特色的充满生机活力的新型城区，具有综合发展的有利条件和优势。南开区加快科贸街规划建设，
2、为滨海新区的开发开放提供科技配套服务。该区制定科贸街“一横、两纵、三区” 的二次规划，打通科贸街延长线，调整鞍山西道、白堤路、红旗路科技发展空间布局和产业结构。未来五年，科贸街将成为本市乃至环渤海地区科技产业聚集的科技贸易基地和高新技术产业孵化基地。第 4 页 共 51 页一轴两带三区的总体发展战略进一步确定了南开区城市中心的核心发展地位，城市中心在向南偏移的同时，市中心的地位得到进一步强化，本项目本项目的宏观区位条件均具有较好的整体认知基础，区域未来可开发住宅的宏观区位条件均具有较好的整体认知基础，区域未来可开发住宅用地较少，土地稀缺性凸现，土地价值越来越高。用地较少，土地稀缺性凸现，土地价
3、值越来越高。（四）周边环境（四）周边环境配套设施：配套设施：本地块位于天津核心城区，城市生活基础设施非常完善；邻近海光寺家乐福广开街商业中心，南市商圈、周边市政配套及生活配套非常齐全。交通环境：交通环境：项目地处天津市南开区海光寺商圈，南京路西延长线，内、中环之间。周边数条公交线路、临近地铁一号线海光寺站、二纬路站，交通便利。自然环境：自然环境：地块周边有津河、长虹公园、南开公园等休闲场所，区域环境优雅，自然环境优越。同时，项目所在地主要道路（长江道、南丰路等）拥有较为良好自然的树种，树龄大都在 30 年以上。人文环境：人文环境：地块靠近天津大学、南开大学、天津师范大学等高校学府区文化底蕴深厚
4、。第 5 页 共 51 页此区域居住者以干部、教师为主流的文化素养较高的人群。周边遍布南开中学、55 中、南开五马路小学（全国重点）等众多名校，同时靠近鞍山西道的科贸街，文化气氛浓郁。（五）项目简介（五）项目简介项目占地面积 2.07 万平方米，地上总建筑面积 12.2 万平方米。拟由北侧住宅区和南侧商业区两部分组成。住宅由五栋 30 层以上点式高层组成。商业规划面积为 20900 平方米。拟设置为国际标准的，集社区配套、对外服务、商业辅助为一体的多功能物业设施。商业空间设计划分为四大部分，即：购物空间、交通空间、休闲娱乐空间和展示空间，最大可能的维护了商业项目的对外一致性。商业与住宅部分在建
5、筑形态、景观设计方面过渡巧妙；倡导健康和谐的社区生活理念，满足社会中坚阶层高层次的居住与商务需求。经济技术指标800辆停车位3.13写字楼2.09商业1.6酒店式公寓5.38万（0.32万配套）住宅25%绿化率3.6万平米地下总建筑面积12.2万平米地上总建筑面积2.07万平米占地面积33.3%建筑密度5.89容积率综合用地用地性质第 6 页 共 51 页第 7 页 共 51 页（六）地块条件（六）地块条件 宗地外部宗地外部城市中心区位，配套成熟度高，临路性好，易于交通组织，用地东西侧目前有菜市场和民营小企业，形象欠佳。 宗地内部宗地内部地块平整、边界整齐，较为方正，但由于地块宽度有限，将限制
6、建筑朝向的发挥，无地上拆迁物，易于建设。二、项目整体市场定位二、项目整体市场定位南开区是一个商贸业繁荣、科技优势明显、文化特色突出的城区，区内建筑密度较大，加之近年的不断开发改造，可用土地资源已相当稀缺。目前南目前南开区内在建地块多为插建地块，像该地块这样的能够形成独立社区开区内在建地块多为插建地块，像该地块这样的能够形成独立社区的大面积土地已属珍稀。而此地块的坐落地宜动宜静，恰到好处，的大面积土地已属珍稀。而此地块的坐落地宜动宜静，恰到好处，更是弥足珍贵。更是弥足珍贵。本项目市场定位：第 8 页 共 51 页本项目优越的地理位置加上拟聘请的国际级建筑规划及景观设计单位形成开发组合，力争能够完
7、美体现城市 CBD 核心区域居住的高尚品质。完善高档的周边配套设施更将居住的便利性与建筑的舒适性、艺术性完美结合，从而必将成为天津市南京路上又一个地标性综合建筑群。天津市富有活力及风格鲜明的建筑群落天津核心独具特色的“新功能主义豪宅” 。本项目的价值核心在于他既是宝利集团的王者之都，形象统领，同时也是天津最繁华地段的形象代言。本项目必须塑造综合性项目的整体价值感，强化综合性项目物业类型的聚合与互补开发，开创各种物业类型与竞争对手的创新性差异。打造打造“高端集成式产品高端集成式产品” ，形成客户的，形成客户的“高端聚流层高端聚流层” ，这样才能达到， “领衔CBD城市核心，复合生活城”的最终市场
8、定位，这是把项目做好的必由之路。领衔南开领衔南开 CBDCBD 城市核心复合生活城城市核心复合生活城第 9 页 共 51 页第二篇第二篇住宅部分设计任务书住宅部分设计任务书一、住宅市场定位一、住宅市场定位（一）南京路上“后花园”； 定位对规划设计的要求：不但设置较大的中庭花园，还要进行住宅的立体绿化设计，成为城市稀缺花园城；（二）南京路上“头等舱”；第 10 页 共 51 页 定位对规划设计的要求：既是头等舱，产品设计应该走舒适型路线，户型设计必须引导最新设计理念，还需要进行更人性化的细节设计，使之更为宜居。二、住宅客户定位二、住宅客户定位 初步感性描述初步感性描述客群来源：以南开为主，其次为
9、和平、河西；少量外地/外籍置业人群；职业构成：国家公务员、公司中高管、教师、医生、律师等高端人士；置业目的：高端改善型自住为主，吸引部分投资客户。 理性描述体系理性描述体系第 11 页 共 51 页表一：本项目各大卖点会吸引的客群描述表一：本项目各大卖点会吸引的客群描述大卖点卖点梳理项目吸引的目标人群交通立体快捷交通体系区位繁华市中心地段南京路傲然城市风景规划复合生活城建筑立体灵动新风格产品户型阳光户型全景观单身贵族及作为婚房使用的二人世界家庭特点：多为青年有成的单身人群或小两口。随个人收入的增长、工作的变化以及今后结婚生子，而适时地调换住房。最看重住宅的地理位置、户型面积、社区周边配套。南京
10、路繁华夜景尽收眼底景观 组团鸟瞰中央花园高收商务人群及中产人士特点：对社区的内外部景观比较看重，乐于贴近繁华而又保持较好的尺度商业风尚地带都会魅力生活配套享受市政及生活便利成熟富足家庭特点：成熟家庭通常结构稳定，经济条件较好，购买一般以改善为目的。此类购房者生活规律性较强，购房主要目的是改变现有居住条件中不理想的部分，所以购房主要考虑住宅的功能性。配套教育重点中小学服务物业服务到最细节高端享受型家庭特点：购买能力强，对生活品位有极高追求。对于项目位置以及户型等细节问题比较挑剔，最关注项目的品质以及产品体现出的生活品位。 第 12 页 共 51 页表二：本项目客群细化描述表二：本项目客群细化描述
11、项目目标人群客户细化单身贵族新婚夫妇1.年收入 10-30 万左右2.首次置业，自住为主3.多为有车一族，所以对区域范围的选择要求相对较低4.工作、家庭及收入稳定决定其购房选择较为稳重、矜持5.更为关注产品的均好性6.交通方便最重要，对配套要求较高,治安条件好，未来子女上学方便富足成熟家庭1.年收入 30-50 万之间，具有一定资金实力，购买能力强；2.关注生活舒适度，具备一定艺术鉴赏力3.看重产品硬件、开发商品牌及市场口碑，且注重社区生活氛围4.购房心态较为成熟，对产品的优劣有较为理性的认识；5.老人均为事业单位退休人员，有稳定的退休金。高端享受家庭1. 看重项目综合质素和升值潜力2. 具有
12、较高的投资实力，可以带动项目均佳提升；3. 更关注居住氛围和周边配套，同时关心户型设计的尺度。表三：项目客群与产品的初步对位表三：项目客群与产品的初步对位 项目目标人群产品初步对应客户需求单身贵族新婚夫妇60-80 平米一室及两室过渡型住宅，满足生活需要富足成熟家庭100-120 平米两室或小三室舒适型两室或紧凑型三室高端享受家庭120-130 平米三室舒适型三室第 13 页 共 51 页三、住宅户型配比三、住宅户型配比面积65-7065-7085-9085-90100-105100-105120-125120-125面积比例7.4%67.0%18.2%7.4%套数61 套397 套92 套3
13、1 套套数比例10.5%68.3%15.8%5.3%四、户型设计要点描述四、户型设计要点描述1 整体户型设计最小面积下探至 65 平米，最大不宜超过 130 平米；2 “65-70”平米要求设计为“1 室 1 厅 1 卫”户型，要求起居厅及卧室全部为南向采光。3 “85-90”平米作为项目主力户型，为正规“紧凑型”2 室 2 厅 1 卫。4 “100-105”平米户型虽同为 2 室 2 厅 1 卫设计，但是为“舒适性”两室，其与 80 平米户型的设计差异在于加大客厅及餐厅的面积，将主要功能放在主功能区上，而非将面积均匀分摊在各个功能区间。5 “120-125”平米户型作为本项目唯一的三室户型，
14、为“紧凑型”三室设计，要求设计为“3 室 2 厅 1 卫” ，保证客厅和主卧的开间，且要保持在南向。6 严谨执行国家 70/90 政策，即 90 平米以下户型占总建筑面积的 70%。五规划设计指导思想五规划设计指导思想1）体现产品与用地价值互相支持的关系，按照用地价值布置不同档次与面积的产品。 （具体）2）空间特色：结合项目地块特征考虑楼宇间各个户型的采光及日照分析.充分体现项目产品价值.第 14 页 共 51 页不同户型面积所在位置及户型拼接初步意见不同户型面积所在位置及户型拼接初步意见户型设计参考（户型设计参考（5 5 号楼）号楼）第 15 页 共 51 页六、交通组织六、交通组织（一）设
15、计中要求做到（一）设计中要求做到“立体人车分流立体人车分流”由于项目地上面积有限，为更经济的使用地上面积，要求全部采用地下车位。小区地上不允许停车与行车，车辆从小区入口全部进入地下，最大限度地提升项目的档次，同时也更人性化的处理了人车分流。（二）设计中要求做到（二）设计中要求做到“三种回家方式三种回家方式” 第一种： 业主如开车回家，从地下车库停车后进入楼宇，乘电梯入户； 第二种： 业主骑自行车回家，从小区道路骑行，从楼宇北侧大堂入户 第三种： 业主步行回家（从外面或从本项目公建步行），走社区花园，可从楼宇南侧直接花园入户；（三）道路设计中要求满足消防规范要求（三）道路设计中要求满足消防规范要
16、求设计中满足消防环路设计及各楼宇前扑救面的设置，便于项目报建。（四）小区出入口位置要求（四）小区出入口位置要求实际地块考察中发现，南丰路日后规划整修为城市主干道，道路较宽，车速较快，而南开三纬路路况较为复杂。所以要求小区主入口设置在南开六马路一侧，小区辅入口设置在项目住宅和公建分隔的规划路上。具体位置可由规划设计公司斟酌。第 16 页 共 51 页七、建筑立面风格七、建筑立面风格项目由于坐落于城市中心，且在重要的商业区、文化区，本身就需要成为标志性建筑群。所以项目建筑风格拟采用较为流行的“现代简约”风格，即“理性中透露人文气质，冷峻中透露时尚色彩”。 项目外檐的色调要求：稳重色： 深灰、浅灰相间变化；代表理性、思考、明智、凝重；跳跃色： 浅黄色、纯白变化；代表高贵、时尚、领先； 项目外檐的用材要求：从节省建筑成本考虑，拟 1-4 层采用干挂石材及铝板，5 层以上采用高档涂料；外檐用材全部采用环保材料，外保温符合国家三步节能规范
