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1、1商铺选址学问大商铺选址学问大 零售业巨头有高招零售业巨头有高招 本版新闻字体：大 中 小 发 表评论本版 PDF北青网 - 休闲时尚杂志：于巍 (07/04/16 15:06)23随着中国加入世贸组织与世界经济接轨，中国市场在世界市场上的地位越 发凸现出来，这些活跃在世界上的零售巨头也争相进入中国市场，来分得这块 奶酪。家乐福、伊藤洋华堂、欧尚、易初莲花、沃尔玛等零售业巨头在北京迅 速“抢占山头”，而他们所到之处，商业活跃，人流如潮，形成了自己独特的 “商圈”。有眼光的投资者纷纷跟随这些世界零售巨头的脚步进行投资。投资 者跟着这样的好品牌走，无疑将降低投资风险，当然前提是投资者和零售巨头 所
2、经营的项目要互补。据了解，人们大多看中的是零售巨头经过系统而科学研究之后的独具战略 眼光的选址！世界零售巨头们一般都经过了很多年的成熟发展，他们在选址上 都形成了一套十分科学的选址方案，对建筑设施、周边环境、道路交通、人口 密度、人口结构、购买力等都做出了定量分析。而对于个人投资者来说，一般 都是凭感觉来投资，由于没有科学的选址经验，成功的 几率是很低的。投资专家认为，零售巨头们为了保持自己的的经营业绩，它不可能在自己 店址的选择上有任何失误，更不可能拿自己一点一滴积累起来的品牌当儿戏。 他们在长时间积累起来的一些经验，也就是他们成功的关键所在。沃尔玛沃尔玛公司是国际著名的大型零售企业。低价策
3、略是沃尔玛一贯的经营方 针，在商品采购环节上是“从供货者那里为顾客争取利益”，态度坚决地对供 应商坚持低价策略，现在沃尔玛的巨大销售额使其确定了供应链中的领袖地位， 它 90%的产品直接从厂家进货，并且实现了全球性采购，从而使进货费用得以 大幅降低。自 1996 年进入我国零售市场后，到 2003 年底，沃尔玛在我国共开 设了 33 家分店。选址原因：沃尔玛在各方面都追求低成本的运作，包括选址。刚进入北京市场时，沃 尔玛仍旧采用郊区化发展策略。首家店落户石景山，第二家店虽然选址中关村 知春路，但也不在马路边，不容易被顾客找到。据沃尔玛内部人士透露，这样4选址是因为楼盘租金相对更便宜。而老对手家
4、乐福的门店一般都开在市中心， 因此人气很旺。家乐福深谙，在中国目前公路建设滞后和私家车普及率不高的 情况下，中国毕竟还是一个以市中心为居住和消费主体的国家。然而，在进入中国 9 年以后，沃尔玛开始向老对手家乐福学习，往市中心 走。宣武门店的开业即是转变的开始。沃尔玛购物广场宣武门分店位于宣武门 地铁正南侧 400 米，紧邻南城知名商场庄胜崇光百货。沃尔玛选址要求 :一、对商圈的要求1、在项目 1.5 公里范围内人口达到 10 万以上为佳，2 公里范围内常住人 口可达到 12-15 万人2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流， 山川等明显阻隔为佳3、商圈内人口年龄结构
5、以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出 停车场5、核心商圈内（距项目 1.5 公里）无经营面积超过 5000 平方米的同类业 态为佳二、对物业的要求1、物业纵深在 50 米以上为佳，原则上不能低于 40 米，临街面不低于 70 米2、层高不低于 5 米，对于期楼的层高要求不低于 6 米净高在 4。5 米以上 （空调排风口至地板的距离）3、楼板承重在 800KG/平方米以上，对期楼的要求在 1000KG/平方米以上4、柱距间要求 9 米以上，原则上不能低于 8 米 5、正门至少提供 2 个主出入口，免费外立面广告至少 3 个6、
6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接7、商场要求有一定面积的广场5三、对停车场的要求 三、对停车场的要求1、至少提供 300 个以上地上或地下的顾客免费停车位2、必须为供应商提供 20 个以上的免费货车停车位3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车 辆提供物流专用场地，40 尺货柜车转弯半径 18 米四、其它1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电 量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明， 收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的 高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机
7、，强弱电井道及各回路独立开关 箱2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水 系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，美工满足市政府停水 一天的商场用水需求3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到 24 度正负度标准4、物业租赁期限一般为 20 年或 20 年以上，不低于 15 年并提供一定的免 租期家乐福1963 年诞生的法国家乐福，2003 年以 650 亿美元的销售额成为全球第二大 零售商。在中国，从 1995 年至今已开设分店 41 家，成为在中国大陆销售额最 高的外商投资零售企业，所开店已遍布中国 20 多个城市，经营商品两万多种， 家乐福 9
8、5以上商品都是本地化采购。家乐福在我国的定位充分考虑国内整体 消费水平较低的市场环境，以及商圈内居民的生活水平和消费能力，确立了以 经营日常生活用品为主的商品结构，向消费者提供大多数生活必需的，不仅买 得到、而且买得起的商品，实现了大批量销售。选址原因6家乐福每开一家分店，首先会对当地进行详细而严格的调查与论证，历时 都在一年以上。调查涉及的范围包括文化、气候、居民素质、生活习惯及购买 力水平等诸多方面。在北京，已开四家分店。这四家店铺分别是创益佳店、方 园店、方庄店、马连道店。这几家店都集中在居住片区和国展等人口高度集中 的区域，具有稳定、大量的人流。同时，交通便利，由于不在市区，租金也较
9、便宜，更有利于超市的发展。从空间布局上看，4 家店铺的分布形成了一个整 体优势，其影响范围、辐射范围遍及北京绝大地区。家乐福在中国每开一家新店都严格按照其选址要求进行：家乐福的顾客群：60的顾客是 34 岁以下，70是女性，54是已婚；家乐福的主要理念：低价、一次购足、免费停车、高周转、新鲜程度、品 质；现代化的商店就是：卫生、舒适、店内通道进出方便、国际标准家乐福在选址方面有以下要求地理位置要求：交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）人口密度相对集中两条马路交叉口，其一为主干道具备相当面积的停车场，比如在北京至少要求 600 个以上的停车位建筑物要求： 建筑占地面积 15000 平方米以上最
10、多不超过两层总建筑面积 2 万4 万平方米转租租户由家乐福负责管理建筑物长宽比例 10：7 或 10：6停车场要求： 至少 600 个机动车停车位，非机动车停车场地 2000 平方米以上， 免费提供家乐福公司及顾客使用家乐福大卖场设计及选址资料家乐福大卖场设计及选址资料7来源： 新浪财经 作者：转载 发表日期： 2008-1-20 15:11:53 阅读次数： 1 51 查看权限： 普通教程背景：1995 年进入中国市场，短时间内家乐福家乐福便在北京、上海和深圳三地开出了大卖场，各自独立地发展出自己的供应商网络。根据家乐福自己的统计，从中国本地购买的商品占了商场里所有商品的 95 以上，仅 2
11、000 年采购金额就达 15 亿美元。除了已有的上海、广东、浙江、福建、及胶东半岛等各地的采购网络，家乐福还会在今年年底分别在中国的北京、天津、大连、青岛、武汉、宁波、厦门、广州及深圳开设区域化采购网络。截止 2003 年 10 月，家乐福在中国已有 41 大卖场开业。大卖场设计家乐福的顾客群：60%的顾客是 34 岁以下，70%是女性，54%是已婚；家乐福的主要理念：低价、一次购足、免费停车、高周转、新鲜程度、品质现代化的商店就是：卫生、舒适、店内通道进出方便、国际标准大卖场选址标准：Carrefour 的法文意思就是“十字路口”，而家乐福的选址也不折不扣地体现这一个标准。位置要求描述：交通
12、方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）；人口密度相对集中；两条马路交叉口，其一为主干道；具备相当面积的停车场，比如在北京至少要求 600 个以上的停车位。建筑物要求：建筑占地面积 15000 平米以上最多不超过两层总建筑面积 2 万-4 万转租租户由家乐福负责管理建筑物长宽比例：10：7 或 10：6商圈内的人口消费能力：商圈片区覆盖：工具：GIS 人口地理系统（注：中国目前并没有现有的资料 GIS 可资利用，所以店家不得不借助市场调研公司的力量来收集这方面的数据。）方法一：以某个原点出发，测算 5 分钟的步行距离会到什么地方，然后是 10 分钟步行会到什么地方，最后是 15 分钟会到什么地方。方
13、法二：根据中国的本地特色，还需要测算以自行车出发的小片、中片和大片半径，最后是以车行速度来测算小片、中片和大片各覆盖了什么区域。计量参数：计算这片区域内各个居住小区的详尽的人口规模和特征的调查，计算不同区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人均可支配收入等等许多指标。家乐福的做法还会更细致一些，根据这些小区的远近程度和居民可支配收入，再划定重要销售区域和普通销售区域。注意事项：如果有自然的分隔线，如一条铁路线，或是另一个街区有一个竞争对手，商圈的覆盖就需要依据这种边界进行调整。区域内商业环境（包括城市交通和周边商圈的竞争情况）：指导原则一：如果一个未来的店址周围有许多的公交车，
14、或是道路宽敞，交通方便。那么销售辐射的半径就可以大为放大。8实例：例如家乐福上海大卖场古北店周围的公交线路不多，家乐福就干脆自己租用公交车定点在一些固定的小区间穿行，方便这些离得较远的小区居民上门一次性购齐一周的生活用品。指导原则二：未来潜在销售区域会受到很多竞争对手的挤压，所以需要将未来所有的竞争对手计算进去。实例：传统的商圈分析中，需要计算所有竞争对手的销售情况，产品线组成和单位面积销售额等情况，然后将这些估计的数字从总的区域潜力中减去，未来的销售潜力就产生了。但是这样做并没有考虑到不同对手的竞争实力，所以有些商店在开业前索性把其它商店的短板摸个透彻，以打分的方法发现他们的不足之处，比如环
15、境是否清洁，哪类产品的价格比较高，生鲜产品的新鲜程度如何等，然后依据这种精确制导的调研结果进行具有杀伤力的打击。持续性商圈微调：依据目标顾客的信息来微调自己的商品线。实例一：家乐福自己的一份资料指出，顾客中有 60的顾客在 34 岁以下，70是女性，然后有 28的人走路，45通过公共汽车而来。实例二：家乐福在上海的每家店都有小小的不同。在虹桥门店，因为周围的高收入群体和外国侨民比较多，其中外国侨民占到了家乐福消费群体的 40%，所以虹桥店里的外国商品特别多，如各类葡萄酒，各类泥肠，奶酪和橄榄油等，而这都是家乐福为了这些特殊的消费群体特意从国外进口的。实例三：南方商场的家乐福因为周围的居住小区比
16、较分散，干脆开了一个迷你 SHOPPINGMALL，在商场里开了一家电影院和麦当劳麦当劳，增加自己吸引较远处的人群的力度。青岛的家乐福做得更到位，因为有 15的顾客是韩国人，干脆就做了许多韩文招牌。停车场要求至少 600 个机动车停车位，非机动车 2000 平米以上，免费提供家乐福公司及顾客使用；注：选择家乐福不利的方面包括有对工程建设比较严格的要求、较低的租金、长期的租赁合同（一般是 20 年-30 年）。 伊藤洋华堂2003 年伊藤洋华堂以 272 亿美元的销售额名列世界 500 强。它以商圈内， 中等收入家庭消费者为主要目标顾客。为满足其需求，伊藤洋华堂对商品的选 择十分细致。吃、穿、用商品经营面积的比例是 3：4：3。食品类以鱼、肉、 鲜果、蔬菜为主，并设有面包房、寿司房、日式餐厅等颇具特色的经营项目。 服装类以新品种为主打商品。家居类以全新的日用百货为主打商品，突出装饰 性和功能性商品。独特的选址定位策略：伊藤洋华堂明确提出不在所谓“一类地段”开店的思想，其 80 年代以后开 设的店铺均在交通便利的城乡结合部，目前的新店选址仍遵循这一原则
