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1、 房地产信息论文： 浅析信息不对称理论在房地产市场中的应用摘 要:信息不对称不仅使广大购房者的利益受损,也会对整个房地产市场的发展产生不良影 响。本文简要介绍了信息不对称理论的内容及分类,针对目前房地产市场中的信息不对称问 题及其负面影响进行了研究,最后提出改进措施。 关键词:信息不对称理论;房地产市场;开发商;购房者 信息不对称理论产生于 20 世纪 70 年代,用来说明相关信息在交易双方的不对称分布对 于市场交易行为和市场运行效率所产生的一系列重要影响1。从 80 年代开始,一些西方经 济学家把信息不对称理论引入到对金融市场的研究领域,才使这一理论的价值逐渐体现出来。 信息不对称理论增进了
2、人们对市场行为与市场参与者的经济关系等一系列问题的理解,对于 社会经济的进一步发展产生了十分重要的推动作用。 1. 信息不对称的基本内容 信息不对称理论的基本内容,可以概括为两点: (1) 有关交易的信息在交易双方之间的分布是不对称的,即一方比另一方占有较多的相 关信息; (2) 交易双方对于各自在信息占有方面的相对地位是清楚的,这种相关信息占有的不对 称状况导致在交易完成前后分别发生逆向选择和道德风险。 2. 信息不对称的分类 信息的非对称性可以从两个角度划分:一是非对称性发生的时间;二是非对称性信息的 内容。 从非对称性发生的时间看,非对称性可能发生在当事人签约之前,也可能发生在签约之后,
3、分 别称为事前非对称和事后非对称。研究事前非对称性信息的博奕模型称为逆向选择模型,研 究事后非对称信息的模型称为道德风险模型。 从非对称信息的内容看,非对称信息可能指当事人的行动,也可能是指当事人的知识。研 究不可观测行动的模型称为隐藏行动模型,研究不可观测知识的模型称为隐藏知识模型或隐 藏信息模型。表 1.显示了信息经济学不同模型的基本分类: 逆向选择,是指掌握信息较多的一方利用另一方的无知来获取额外利益;道德风险,是指 签定合同的一方损害另一方利益而另一方又无法加以确定。逆向选择和道德风险严重降低 了市场运行效率,在极端情况下甚至会造成市场交易的停顿。 3. 房地产市场中的信息不对称问题
4、(1) 购房者与开发商之间的信息不对称 建筑物的生产过程非常复杂、广泛,涉及多个专业领域设计、施工和监理等,而施工 中诸如基础、钢筋混凝土等隐蔽工程会被其紧后工序所覆盖,故竣工后,一般购房者绝对不可 能像购买普通商品那样很快就能确定其质量和成本。这就决定了房地产交易在很大程度上 不同于一般的商品交易。商品房质量的好坏和成本的高低只有开发商最清楚,开发商掌握着 商品房的大量实质性信息,既有包括地理位置、地形、交通情况、户型等在内的公开信息,也 有包括商品房的成本、质量、盈利能力、增值潜力等在内的隐蔽信息,还包括物业管理等后 续服务在内的不确定信息。这些信息可以综合确定商品房的综合品质及其在市场上
5、的状况。 而普通的购房者则很难在短期内充分认识商品房的质量,更别提成本了。他们拥有的信息只 包含一定量的公开信息和诸如消费偏好、消费能力等大量的私人信息,这些信息的价值在于 让买房人明确自己的消费定位,确定目标范围,对商品房本身的影响较小。因此,买卖双方对 商品房质量和成本信息的了解就存在着严重的不对称性。 (2) 购房者与销售代理商之间的信息不对称 在实际的交易中,还有可能出现一个第三方,那就是房地产销售代理商。这是近几年随着 我国房地产业的迅速发展、细分而出现的。由于其风险小、投资少而潜在利润大的特点,销 售代理业日益红火、从业人员日众,正逐步发展成为一个全新的行业。销售代理商因为同样 掌
6、握了大量信息,所以和开发商一样,在交易中也是处于具有信息优势的地位。由于目前大多 数销售代理商的酬劳和其销售业绩直接挂钩,而且他们并不需要对自己所售出物业的质量负 连带责任,所以不管开发商是否向他们告知商品房中的缺陷,他们一般都会对商品房进行精心 包装,以言过其实的广告和种种炒作手段来吸引购房者们,并尽量隐瞒商品房中的各类缺陷, 甚至为此不择手段,唯一的目的就是能够将商品房全部销售出去。这无疑加深了买卖双方之 间信息不对称的程度。 因此我们可以看到,目前我国的房地产市场中,在签订购房合同之前,购房者并不完全了 解商品房的质量,而开发商却很清楚商品房的质量,双方在签订购房合同时存在严重的信息不
7、对称,这正属于逆向选择模型。 4. 信息不对称带来的负面影响 (1) 据有关资料显示,在房地产交易行为完成之后,有七成以上的购房者会发现这样或那 样的问题,问题牵涉到从房屋质量、小区环境到物业管理的方方面面,房地产投诉和纠纷也因 此成为近年来我国消费者投诉的持续热点。这些问题从本质上来讲,正是房地产市场信息的 严重不对称所导致的必然结果,如果持续得不到有效解决,长期以往,信息不对称所引起的逆 向选择问题会导致整个房地产市场在低于信息较完备的均衡状态下运行,偏离帕累托最优状 态,导致市场效率的低下。 (2) 由于信息不对称,购房者很有可能为普通的、甚至低质量的商品房支付很高的价格, 而开发商则会
8、从中牟取超正常水平的高额利润;另一方面,甚至还有可能出现整个房地产市场 的商品房质量由优良走向劣质,质量好的商品房逐步被质量差的所淘汰出局,房地产市场也从 繁荣走向衰落甚至消亡的现象。这两种危害性,政府、开发商和广大购房者们都是不愿意看 到的,但是这种现象已经在局部地区的房地产市场中显现。 (3) 信息不对称,还会引发道德风险,行为人不信守承诺。房地产市场中违背合同,不守诺 言的现象较为严重,该问题也会造成房地产市场效率的进一步低下。 5. 解决房地产交易中信息不对称的对策 (1) 建立信用的社会评价机制 信用是连结不同经济主体之间关系的纽带,必须为所有进入市场的主体建立信用记录。 有了信用记
9、录,社会可以很便捷地获得数据。要建立信用记录,关键是建立高增值的守信奖励 机制和高力度的惩罚机制。在交易过程中,一方有失信行为,就会进入信用记录系统,公众通 过高科技手段,可以很便捷地查到这次不良记录。因此,建立诚信体系,可以有效地解决信息 不对称的问题。它通过无限放大信用缺失的成本,给失信方以沉重打击。相反,守信方则通过 不断积累自己的守信记录可以增值,别人跟他交易,可以扩大他的信用额度。 目前,随着市场的不断成熟,已有不少开发企业在市场化中,摸索出一套符合诚信原则的 运营模式。在北京,一些开发商的售楼模式越来越透明化。如有的开发商将合同文本全部公 示,让消费者提前看到合同;有的项目规定推迟
10、一天入住,就赔付业主一天的违约金。这些行 为都是建立诚信体系在市场中的具体表现,而受到广大购房者的欢迎。 (2) 政府规制弥补信息的不对称 由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的缺陷,因此有必要采取一定的措施以弥 补市场机制的不足。与建立信用的社会评价机制的方法不同,政府规制具有强制性。房地产 商品质量和物业管理规制、规范的合同文本、房地产中介和房地产经纪人的职业资格认定 制度等,都是政府为缓解房地产市场信息不对称 问题可以采取的措施。政府应对房地产交易进行政策调整例如:建立商品房网上交易系 统,实施透明的销售方式;培育发达的中介行业,建立起能使信息达到对称的机制等。 (3) 开发商方面
11、开发商应该具有长远的发展眼光,从企业的长远利益出发,在商品房生产过程的每一个环 节,都应力求质量保证,同时通过向购房者提供一系列的质量保证和售后服务(如:限期退房、 换房以及质量保修等) 向他们发送优质品质的信号,长期过硬的质量和优质的售后服务自然 而然就会使得这类房地产开发企业成为名牌企业,并在优劣混杂的房地产市场上脱颖而出。 因为低质量商品房的开发商们如果也想发送同样的信号,那么需要付出的成本将是他们所无 法承受的,所以他们不愿、也不能提供。 (4) 购房者方面 在房地产市场中,大量的信号是从开发商和销售代理商那里出来的,带有明显的主观性, 不能公正、客观地反映市场和项目本身,而且大多数购
12、房者并不具备专业知识,所以购房者很 可能不能辨白真伪而付出成本换取了大量此类信息。因此,应该另外制造和传播大量正的市 场信号以便有利于市场参与者更准确地认清市场。信息制造和传播的主体最好是能够保证 信号公正、准确、科学并具有权威性的行政部门或行业协会,也可以是愿意并能够在市场中 为处在信息劣势地位的委托人服务的中介机构。考虑到在市场经济下,政府不应该过多地干 预市场行为,所以笔者建议采取后者,即引入中介机构。为了有别于同属中介机构的销售代理 商,我们不妨称之为买方代理。 这种买方代理,它只能为房地产购买者单方服务,不能承揽任何面向卖方(开发商或者为 开发商服务的销售代理机构)的服务业务。同时,代理商必须保证对委托人持有百分百的忠 诚并严守委托人的秘密。这样,购房者的利益在交易中就会得到最好的维护。 参考文献: 1 李纲.市场信息学M.武汉:武汉大学出版社,1996. 2 崔兵.论房地产市场效率J.中国房地产,2000(2):30-31. 3 蔡宁,蒋景楠. 信息不对称理论在房地产市场上的应用J.价值工程,2003(1):19-21. 4 施鑫华,阮连法.房地产市场信息不对称问题研究J.建筑经济,2003(3):53-55. 5 楼红平,涂云海.浅议房地产市场中的信息不对称问题J.太原城市职业技术学院学报, 2004(4):24-25.
