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1、计算题计算题 1、某被评估的生产控制装置购建于 1985 年，原始价值 100 万元，1990 年和 1993 年分别投资 50000 元和 20000 元进行了两次更新改造，1995 年对该资产进 行评估。调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在 1985 年、1990 年、1993 年、1995 年分别为 110%、125%、130%、150%。该设备尚可使用年限 为 6 年。另外，该生产控制装置正常运行需要 5 名技术操作员，而目前的新式 同类控制装置仅需要 4 名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他 方面相同，操作人员的人均年工资福利费为 12000 元，所得税税率为
2、33%，适 用折现率为 10%。根据上述调查资料，求待评估资产的价值。2 2、某被评估设备购建于 1995 年 6 月，账面原值 100 万元，1998 年 6 月对该设 备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为 10 万元，1999 年 6 月 对该设备进行评估，评估基准日为 1999 年 6 月 30 日。现得到以下数据： 1995 年至 1999 年该类设备的定基价格指数分别为 105%、110%、110%、115%、120%；被评估设备的月人工成本比同类设备节约 1000 元；被评估设备所在企业的正常投资报酬率为 10%，规模效益指数为 0.7，该企业为正常纳税企业；经过了解，
3、得知该设备在评估使用期间因技术 改造等原因，其实际利用率为正常利用率的 60%，经过评估人员鉴定分析认为， 被评估设备尚可使用 6 年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的 80%。 根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。资产评估第一次作业（机器设备评估）答案参考资产评估第一次作业（机器设备评估）答案参考一、 1）估算重置成本重置成本100150%110%+5150%125%+2150%130%144.67（万元）2）估算加权投资年限加权投资年限10136.36144.67 + 56144.67 + 22.3144.679.66 年 3)估算实体性贬值率 实体性贬值率9.6
4、6（9.666）61.69% 4)估算实体性贬值 实体性贬值重置成本实体性贬值率144.6761.69%89.25(万元) 5）功能性贬值估算第一步，计算被评估装置的年超额运营成本（54）1200012000（元）第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本12000（133%）8040（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折 现求和，以确定其功能性贬值额8040（P/A，10%，6）80404.355335016.61(元)3.5 万元 6）求资产价值 待评估资产的价值重置成本实体性贬值功能性贬值=144.6789.253.551.92(万元)二、 1）估算重置成本重置
5、成本100120%105%+10120%115%124.72(万元) 2）估算加权投资年限 加权投资年限4114.29124.72 + 110.43124.723.75 年 3)估算实体性贬值率实体性贬值率3.75（3.756）38.46% 4)估算实体性贬值 实体性贬值重置成本实体性贬值率124.7238.46%47.97(万元) 5）估算功能性贬值第一步，计算被评估设备的年超额运营成本10001212000（元）第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本12000（133%）8040（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折 现求和，以确定其功能性贬值额8040（P/
6、A，10%，6）80404.355335016.61(元) 3.5 万元6）估算经济性贬值率 经济性贬值率1（60%80%）X 100%1（60%80%）0.7 100%18.24% 7)估算经济性贬值 经济性贬值(重置成本实体性贬值功能性贬值) 经济性贬值率（124.7247.973.5）18.24%13.36(万元) 8）求资产价值 待评估资产的价值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值124.7247.973.5-13.36 59.89(万元)二、计算题二、计算题 1 1、待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积、待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积 20002000 平方米，允许用
7、途为住平方米，允许用途为住 宅建设，允许容积率为宅建设，允许容积率为 6 6，覆盖率为，覆盖率为5050，土地使用权年限为，土地使用权年限为 7070 年，要求按年，要求按 假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为 2 2 年，第年，第 一年投人一年投人 6060的总建设费，第二年投入的总建设费，第二年投入 4040的总建设费，总建设费预计为的总建设费，总建设费预计为 10001000 万元。专业费用为总建设费用的万元。专业费用为总建设费用的 6 6，利息率为，利息率为 1010，利润率为，利润率为 2020，售，
8、售 楼费用及税金等综合费率为售楼价的楼费用及税金等综合费率为售楼价的 5 5，假设住宅楼建成后即可全部售出，假设住宅楼建成后即可全部售出， 楼价预计为楼价预计为 30003000 元平方米元平方米, ,折现率折现率 1010。2 2、某商场的土地使用年限从、某商场的土地使用年限从 19941994 年年 5 5 月月 3131 日起日起 4040 年，商场共有两层，每层年，商场共有两层，每层 建筑面积为建筑面积为 20002000 平方米，可出租面积占建筑面积的平方米，可出租面积占建筑面积的 60%60%。一层已经于。一层已经于 19961996 年年 5 5 月月 3131 日出租，租期日出
9、租，租期 5 5 年，月租金为年，月租金为 180180 元元/ /平方米。二层暂时空置。附近类平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为 200200 元元/ /平方米、平方米、120120 元元/ /平方平方 米，出租费用为租金的米，出租费用为租金的 20%20%。折现率为。折现率为 10%10%。试估算该房地产。试估算该房地产 19981998 年年 5 5 月月 3131 日日 出售时的总价格。出售时的总价格。3 3、有一待估宗地，现收集到、有一待估宗地，现收集到 4 4 个可比较参照交易案例，具体情况如下表。个可比
10、较参照交易案例，具体情况如下表。宗地宗地成交价格成交价格（元平方米）（元平方米）交易时间交易时间交易情交易情 况况容积容积 率率剩余使用剩余使用 年限年限区域因区域因 素素个别因个别因 素素待估地待估地2000/012000/010 01.21.245450 00 0 1 18008001998/011998/012%2%1.31.350501%1%0 0 2 28508501999/011999/011%1%1.41.450500 01%1% 3 37607601998/011998/010 01.11.140400 0-2%-2% 4 47807801998/011998/010 01.0
11、1.04545-1%-1%-1%-1% 表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比 较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比 待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系 为：容积率在为：容积率在 l-1.5l-1.5 之间时，容积率每增加之间时，容积率每增加 0.10.1，宗地单位地价比容积率为，宗地单位地价比容积率为 1
12、 1 时增加时增加 3 3。折现率为。折现率为 10%10%。该城市地价指数见下表：。该城市地价指数见下表： 年份年份199519951996199619971997199819981999199920002000 指数指数100100105105108108110110111111115115 试根据以上条件评估待估宗地试根据以上条件评估待估宗地 20002000 年年 1 1 月月 2020 日的价格。日的价格。1、根据所给条件计算如下：1)预计住宅楼的买楼价的现值为：3000*2000*6/（1+10%）2=29752066(元）2)总建筑费用现值为：3)专业费用=9 190 0006=
13、551 400(元)4)租售费用及税金=29 7520 665=1 487 603(元)5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)20=(地价20)+(9 190 000+551 400)20=(地价20)+1 948 2806)总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603- 1948280)(1+20)=165747831.2 =13812319(元)2、 1)每层可出租面积:200060%=1200(平方米) 2)带租约的 3 年期间每年的净租金收入：（180+120）120012(1-20%) =345.6(万元) 3）租约期满后每年的净租金收入：（200+120）120012（1-20%） =368.64（万元） 4）计算带租约出售的总价格：345.6(p/a,10%,3)+368.64(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(万元)3
