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1、 武汉新联康2011-3武汉城市报告2010年9月目 录项目介绍武汉城市概况武汉房地产市场特点武汉市场主流发展商简介1342一、项目介绍区域属性：吴家山经济开发区原属于国家级经济开发区，传统认为地理位置较 为偏远，未来随着政策的支持以及产业发展和交通改善，将迎来新的篇章。 2010年11月11日，经国务院批准，武汉吴家山经济开发区升级为国家级经济技术开发区，核准面积19平方公里。吴家山经济技 术开发区p吴家山海峡两岸科技产业开发园p国家级武汉食品工业加工区p国家级高新技术创业服务中心p2009年，华中地区唯一的武汉 东西湖保税物流中心在开发区内 封关运行，通关总货值和征收税 款居全国保税物流中
2、心扩大试点 之首吴家山台商投资区华中地区唯一保税物流中心1、项目介绍/区域定位项目位于物流中心、吴家山台商投资区和吴家山中心区域3个位置的中心位置， 未来随着吴家山发展，未来本案位置将发展成为吴家山的中心。 吴家山行政中心：轻轨五环大道站也紧邻本案，周边配套较为齐全，附近拥有五环公园、中百仓储、吴家山医院等生活配套。 物流发达：区域内规划良好，是集居住、工业、物流于一体的轨道新城。 台商投资区：区域内台资企业众多，片区内现聚集百事、统一、蒙牛、TCL等大型企业。1、项目介绍/区域介绍金山大道 轻轨五环 大道站轻轨一号线武汉仓 促物流 中心吴家山 台商投 资区本案市中心 区域交通发达，地块商业价
3、值巨大。项目紧邻轻轨站，西边和北边都是主干道五环 大道和东西湖大道。1、项目介绍/周边环境南面 川渝物流24轻轨一号线五 环 大 道本 案234151354北面 五环大道站东面 汇通物流西面 五环大道五环公园五环公园u周边环境 东面 ：汇通物流 南面 ：川渝物流 西面 ：五环大道 北面 ： 轻轨1#线（五环大道站)二、武汉城市概况2、城市概况/城市定位武汉地处华中腹地，是九省通衢的特大省会城市，也是中国南北和东西交通的枢纽 ，城市能极高，对周边城市吸纳能力强。l 武汉，是湖北省的省会； l 中国15个副省级城市之一，也 是中部 六省唯一的副省级城市； l 长江中下游特大城市之一，中国中部 地区
4、（华中）的最大都市和区域中心 城市； l 中国重要的工业基地、科教基地和综 合交通枢纽。城市定位l 武汉位于江汉汇流处，拥有“九省通衢”的美称， 使武汉成为全国最重要的水陆交通枢纽之一； l 316国道、318国道、107国道、京珠高速公路、沪 蓉高速公路、汉十高速公路交汇于武汉； l 它更位于京广铁路、汉丹铁路、长荆铁路、武九铁 路、武麻铁路交汇处，是全国最为重要的铁路枢纽 之一。地理位置武汉武汉在湖北省的位置武汉在中国的地理位置9武汉被评为中部中心城市、交通更便捷内部：城市未来将形成完善的立体交通体系外部：建立省内、省外一小时、四小时经济圈2007年12月14日，湖北省获批“两型社会”示范
5、区，将与湖南合力打造中国经济“第四极”。2010年3月，国务院明确指出，武汉是“国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽”，未来发展潜力巨大。武汉被定为为中部中心城市，城市地位日益重要。内外部交通发达，有力地支撑未来房地产市场的发展。2、城市概况/城市交通武汉孝感黄冈鄂州黄石咸宁天门仙桃潜江“8+1”武汉城市圈l 以武汉为中心，包括周边100公里范围以内的八市，总 面积约2.45万平方公里，人口1640万； l 在武汉城市圈内，规划中的多条快速出城通道打通后， 到周边8城市只需1小时，建成武汉城市圈交通设施高速 化、网络化、一体化的框架，利用高速公路
6、、轨道交 通、快速铁路等缩短以武汉为中心的各地的时间距离， 加强各地联系紧密度； l 不断提高武汉的首位度，以武汉为龙头的，带动周边地 区快速发展。武汉城市圈武汉是“武汉城市圈” 的龙头城市，城市圈建设为武汉经济的持续发展提供动力 ，并缩短了武汉与周边8市的时间距离，使周边城市人群更加便利来汉务工、置 业。2、城市概况/城市圈规划l 市区为：武昌、汉口、汉阳三镇鼎力； l 现辖江岸、江口、硚口、汉阳、武昌、 洪山、青山、东西湖、汉南、黄陂、新 洲、蔡甸、江夏等13个区； l 另设有国家级开发区三个（非行政区划 ）：武汉经济技术开发区（俗称沌口开 发区）、东湖新技术开发区、武汉吴家 山台商投资区
7、。武汉行政区划武汉总面积较大，但市区建成区较小，城区有向外围扩展的潜力；未来随着城市化 进程加快。总面积8494.41平方公里 （上海6340.5平方公里）市区建成面积275平方公里 （上海670平方公里）2、城市概况/行政区划武汉的两类重要文化：市民文化、码头文化，形成了武汉开放性、随意性、平民性 的消费特点，崇尚实惠、价廉物美的消费习惯，市民在住房消费时也得以体现。以“俗为时尚”的“市民文化”1“俗”中有情亲民、道德的约束、固定 的人际网络2“俗”中有雅高校文化与“光谷文化3“俗”中有韵闲暇文化1具有开放意识精明理智、求自身经济效 益最大2过客心态，自我心态生活自我3人口流动性大饮食文化、
8、闲暇文化“码头文化”2、城市概况/城市文化武汉总体经济水平极高，是“中部崛起”六大省会经济实力最强城市，竞争力极强 ，良好的经济水平为城市未来发展提供保障。图： 武汉19972010GDP及增长率走势图城市武汉合肥长沙南昌郑州太原GDP551527024547210440001778图：2010年中部六大省会城市经济实力比较2、城市概况/GDP走势武汉固定资产投资增长迅速，房地产投资非常活跃，开发量大。图：武汉19972010固定资产投资及其占GDP比率图： 武汉19972010房地产开发投资l 2010年武汉市固定资产投资保持平稳较快增长，比上年同期增长25.1%；2010年武汉市固定资产投
9、资额占GDP的比率高达72%。l 2010年武汉市房地产投资额预计达950亿元，同比增幅22.0%，与工业投资23.1%的增速基本持平，而房地产开发投资占GDP的比重也得以提升，占26.39%。2、城市概况/固定资产投资武汉外来人口多，大量湖北籍外地人口导入，城镇人口可支配收入增长较快，总体 消费能力大。图：武汉2000-2009年户籍人口及常住人口增长图图：武汉20002009城镇人口可支配收入增长图武汉户籍人口突破830万人常住人口达到910万人，集中在市区，外来人口比重较高，人口导入居多收入情况分析收入增长较快，总体消费能力强，消费潜力可挖掘人口情况分析2、城市概况/人口及收入三、武汉房
10、地产市场特点172010年成交量出现小幅下滑，但依然保持高位；成交均价创历史新高 ，目前达到6827元/平米。3、武汉房地产市场/量价走势2010年成交小幅下滑，但仍然接近1000万 方。2008-2010年成交量走势呈现倒“V” 字型，由于09年成交量猛增，释放了被抑制 的刚性需求，客群消化过度，今年多次出台 调控政策，导致消费者再次出现观望心态， 成交量逐渐下滑。成交量2010年价格较09年增幅明显，成交均价 为6827元/平米，同比上涨26%，占领新 高位。经过2010年多次调控，市场成交 价格不降反升，商品住宅（除经济适用 房）成交价格6827元/平方米，同比上涨 26%。成交均价18
11、2010武汉土地供应总量创造新的历史高峰分析：除开郊区土地供应的影响，武汉市中心城区的土地供应量（除工业）规划建筑面积为2170.41万方，同比2009年（1848.65万方）上涨17.41%，与2007年的供应建筑面积相比上升68.78%。3、武汉房地产市场/土地供应19三镇：武汉以长江、汉江为界，分为汉口、武昌、汉阳三镇。汉口：商贸经济较为发达、武昌：已经发展成武汉最集中的居家高尚住宅区。教育氛围较为浓厚，机关和高校林立，“教育地产”投资潜力巨大。 汉阳：是三镇中传统工业区，在交通和商业配套上都相对落后， 多核：三镇各有自己的中心，汉口中心区、武昌中心区、汉阳中心区，除此之外，南湖、关山、
12、古田、二七、后湖片将来将发展为未来的城市副中心。总体而言，各版块特征鲜明，板块与板块之间辐射力差，形成各自鲜明的市场特征。武汉市场板块特征旧城改造，江南商务区规划，区域潜力巨大u区域范围：积玉桥地处武汉的中心地带，地铁、隧道、过江轮船大 部分都位于积玉桥片区内，其交通位置重要，介于大桥和二桥之间南 北相连。 u区域特征：城市中心，地段优越。 依江临湖，人文、自然资源丰富；旧城改造、未来规划为“江南核心区”。 立体交通网络逐渐形成。过江隧道、地铁2号线。各类配套基本齐全，万达进驻将极大改善片区配套。过江隧道积玉桥地铁口江景积玉桥万达广场效果图地铁2号线3、武汉房地产市场/积玉桥板块21楼盘名 称
13、融侨华府金都汉宫金地.国际花园欧林湾开发商:武汉融侨房地产 开发有限公司武汉市浙金都房 地产有限公司金地集团武汉房地 产开发有限公司武汉善昌房地产 开发公司项目地 址和平大道与新生 路交汇处武昌沿江大道66 号和平大道与前进路 交汇处武昌和平大道与 新生路交汇处销售均 价14000元/20000元/16000元/14000元/效果图房地产开发现状： u武昌老城区，房地产发展较为缓慢。 u旧城改造，近年来高品质楼盘扎堆。 u片区供应量较为紧张。 u区域房价水平在14000元/平米左右，部分高端项目价格 20000元/平米以上。 u物业形态以高层为主。 u商业带动住宅发展。随着万达广场的建成，积玉
14、桥江南商业 中心的地位，必将带动区域房地产市场迅速发展。 u品牌开发商抢滩积玉桥市场。万达、融侨、金地等 客户特征： 拆迁客户、汉口辐射区，城市中高收入 人群为主导。旧城改造、商业中心的发展，房地产市场潜能巨大3、武汉房地产市场/积玉桥板块22uu 区域范围；区域范围；位于汉口城区的几何中心，地跨江汉和硚口两个区，处在金融一条街和商业区的自然延伸和归结的区位。东临青年路、常青路，南临建设大道，西临汉西路，北临发展大道，在王家墩机场搬迁原址上规划建造。u 区域定位：武汉CBD商务中心区u 区域特征：该片区是由原王家墩机场规划改造而成；目前区域内的尚处于开发起步期；区域配套：尚处于建设期交通尚在规
15、划中；生活配套、商业等主要依靠相邻的新华路板块和古田区域。客户特征：多元化，投资客、建设大道金融街辐射区域，以汉口客户为主。未来商务核心区王家墩王家墩商务中心规划全景图王家墩商务中心在全市的地理位置3、武汉房地产市场/王家墩板块23房地产发展现状： u 处于地产开发起步期； u 大量土地储备，潜在供应巨大； u 已有开发企业圈下大量土地。如泛海建设55万、华 润53万 u 目前区域目前少量项目在售。泛海国际居住区。 u 区域项目基本走高端、综合体的路线。市场刚起步，未来热点区域区域内的代表项目： 楼盘名称泛海国际居住区开发商武汉王家墩中央商务区建设投资股份有 限公司 项目地址王家墩中央商务区内
16、销售均价13000元/效果图泛海国际居住区，是武汉CBD首个大型高档住宅开 发项目。 2010年6月推出第一期，一期为9栋高层住宅； 后期规划有商业、办公、酒店的大型商业综合体。 华润项目： 地块用地为综合用地，目前项目尚未启动。 3、武汉房地产市场/王家墩板块24u区域范围：西起沿江大道，东至武青四干道，南起秦园路，北到铁机路。u区域特征：商业氛围浓郁，银行金融网点便利。 交通便利，配套成熟。区域内水景资源丰富，人居环境良好。区域未来规划利好。东湖新城、二七长江大桥、内环升级改造工程、武汉火车站、地铁4号线。11商业形态成熟、人居环境良好、配套设施完善 地铁网4号线二七长江大桥3、武汉房地产市场/徐东板块25房地产发展现状：区域高端楼盘聚集，以高层为主。目前区域内在售楼盘大多分布在徐东大街两侧。 项目开发规模较大。区域内在售楼盘大多处于尾盘阶段，供应量小。 片区内知名开发商聚集。万科、华润、福星惠誉人群购买力强。客户特征：辐射青山、以周边大型单位客户为鲜明 特征，具备较强购买力。高端楼盘聚集，区域购买力强楼盘名 称福星
