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1、东门项目市场研究及规划定位报告东门项目市场研究及规划定位报告致 ：深圳市瑞产置业有限公司致 ：深圳市瑞产置业有限公司汇报内容纲要汇报内容纲要汇报内容纲要汇报内容纲要第第一一部分部分：市场研究市场研究第部分第部分：市场研究市场研究一、项目地块研究及发展难点分析二、一、项目地块研究及发展难点分析二、项目所处项目所处区区域商域商业业发展分析发展分析项目所处域商发展分析项目所处域商发展分析三、东门商圈主要商业形态调研四、东门商圈消费人群研究三、东门商圈主要商业形态调研四、东门商圈消费人群研究五、本项目周边在建及招商项目六、经营者访问五、本项目周边在建及招商项目六、经营者访问第二部分：规划定位第二部分：
2、规划定位七、本项目规划定位探讨七、本项目规划定位探讨八八本项目楼层业态规划及主题定位本项目楼层业态规划及主题定位八八、本项目楼层业态规划及主题定位本项目楼层业态规划及主题定位九、项目建筑规划发展建议九、项目建筑规划发展建议第部分第部分市场研究市场研究第第一一部分部分：市场研究市场研究项目地块研究及发展难点分析项目地块研究及发展难点分析一、一、项目地块研究及发展难点分析项目地块研究及发展难点分析项目项目规划主要技术经济指标规划主要技术经济指标项目项目规划主要技术经济指标规划主要技术经济指标本项目地处深圳传统市级商圈东门商圈， 本项目靠近东门中路和晒布路交汇处，本项目本项目东门商圈东门商圈靠近东门
3、商业步行街，是建设中的地铁 3号线“晒布路站” 上盖，预计2010年 底建成开业。东 门 中 路茂业百货东 门 中 路茂业百货项目紧邻东门核心商圈，地处东门商圈 东门中路的末端，但作为东门地铁“晒 布路站” 上盖物业，未来经营将能共 享东门商圈的人流及知名度，为项目商 良总建筑面积：58439.17 住宅建筑面积：29436.96 商业建筑面积商业建筑面积：11613 0411613 04业经营创造良好的发展条件。商业建筑面积商业建筑面积：1161311613. .0404 地下商业建筑面积：2457 商业楼层：地下2层，地上5层地下商业建筑面积：2457 商业楼层：地下2层，地上5层 地下车
4、库：12478.84 地下公共通道：723 地下公共通道：723 住宅总户数：430户 机动车停车位：245个地铁地铁3 3号线号线地铁地铁3 3号线号线地铁3号线地铁3号线工程起点为福田益田站， 终点为龙岗区双龙站，2011年6月 30日全线通车。作为连接市中心与 2011年大运会主体育城的“大运专2011年大运会主体育城的大运专 线”，地铁3号线地铁3号线串联了多个市级、 区级商业中心，建成后将进一步拉 近龙岗与深圳深圳中心区的距离。地铁3号线也将是未来龙岗区域消地铁3号线也将是未来龙岗区域消 费人群进入特区商业区的唯一的地费人群进入特区商业区的唯一的地 铁交通路线铁交通路线铁交通路线铁交
5、通路线。3号线沿线老街、晒布路、翠竹、 田贝、水贝、草埔、布吉、木棉湾、田贝水贝草埔布吉木棉湾 大芬站点都是人口居住密集的区域， 水贝田贝市场本身也是深圳的珠宝 批发市场，3号线的贯通可带动沿 线人群进入深圳中心区消费本项线人群进入深圳中心区消费，本项 目所在站点则是进入中心区商圈的 第一站。项目周边环境项目周边环境项目周边环境项目周边环境项目所处东门商圈，是罗湖区最繁华的地段，临东门中路，周边分布有东门茂业百货、旺角购物广场和九龙城广场以及窗帘、厨具专业市场，集经营批发、零售、娱乐、餐饮等多种行业为一体，集经营批发、零售、娱乐、餐饮等多种行业为一体，人流量大，商业氛围浓厚。 项目所处东门商圈
6、人流量大，统计资料显示东门的人流量2008年日均约60万人次2008年日均约60万人次，地铁老街站的人流也有部分计入其中。老街站的人流也有部分计入其中。从租金水平来看，项目所处东门商圈在经过政府改造后，东门商业街临街商业租金已经上涨到12002500元/平方米/月涨到12002500元/平方米/月。本项目周边分布的白马批发市场和五金经营业态的街铺，对本项目未来零售业发展是不利因素因素。项目周边交通现状项目周边交通现状地铁线站点东门中路站布路站老街站项目周边交通现状项目周边交通现状周边道路状况周边道路状况等级道路车道数目地铁3号线站点：东门中路站（晒布路站）、老街站城市主干路深南东路双向八车道东
7、门中路双向七车道晒布路双向四车道城市次干路晒布路双向四车道湖贝路双向四车道城市支路立新路单向二车道周边公交系统周边公交系统周边公交系统周边公交系统公交车站公交线路东门站24（另有5条夜巴线路）东门老街站2（另有1条夜巴线路）东门中站22（另有4条夜巴线路）门诊部22（另有2条夜巴线路）本项目临城市主干道，车行较为方便。周边公交线路较多，项目通达性高，但因人流量、车流量太大， 未来交通系统还有待改善。本项目临城市主干道，车行较为方便。周边公交线路较多，项目通达性高，但因人流量、车流量太大， 未来交通系统还有待改善。本项目自身分析小结本项目自身分析小结本项目自身分析小结本项目自身分析小结根据对项目
8、地块及相关规划指标数据、周边商业环境等情况的了解，我行认为本项目在未来发展中将存在如下发展关键点：展中将存在如下发展关键点：?本项目地处东门中路，临街面建筑展示性好，项目临东门商圈，所处区域市场知名度高、周边商业发展成熟，交通便捷、人流量大，具备发展商业的良好条件；?本项目是地铁3号线“晒布路站”上盖商业，能共享地铁商业人流。?本项目为发展商持有物业，对项目具有统一的经营管理权，这是对项目后期经营中的统一规划、招商和经营调整的一大保障。?本项目是新建商业项目，能打造较好的商业硬件条件和经营环境，有利于项目未来招商和经营档次的提升。项目发展难点分析项目发展难点分析项目发展难点分析项目发展难点分析
9、? 本项目所处地理位置虽然紧邻东门商圈，但已经处在东门中路的末端，东门商圈的边缘，较难共享东门商圈的人流，出现商业边缘化的现象，如何通过商业特色化和差异化的打造，商业边缘化的现象，如何通过商业特色化和差异化的打造，吸引目的性消费是本项目要重点考虑的问题。吸引目的性消费是本项目要重点考虑的问题。? 本项目商业楼层较多总共有7层（地下2层地上5层）从东门目前商业发展情况来看4? 本项目商业楼层较多，总共有7层（地下2层，地上5层），从东门目前商业发展情况来看4层以上商业的经营情况都不太理想，空置率较高，因此本项目的45层如何通过交通动线的因此本项目的45层如何通过交通动线的调整和业态组合吸引人流往
10、高楼层消费是本项目发展的一个难点。调整和业态组合吸引人流往高楼层消费是本项目发展的一个难点。? 动线规划设计上，如何结合地铁出入口，利用地铁的人流，将地铁人流引导进入本项目消将地铁人流引导进入本项目消费是规划设计上要重点考虑的费是规划设计上要重点考虑的。? 本项目整体规模较小本项目整体规模较小，单层面积小不利于商业规划单层面积小不利于商业规划，如何实现有吸引力的、选择针对性的业态组合是本项目要考虑的重点。? 本项目是裙楼商业，结构空间受到较大的影响，本项目是裙楼商业，结构空间受到较大的影响，在规划中要重点考虑铺位划分，实现良好的动线设计及处理好边角位和死角位。根据对根据对项项目发展目发展难难点
11、点的的分析，我分析，我行将针行将针对对项项目所处目所处商圈商圈发展状发展状况况、现有现有项难的项难的行将针项商圈况行将针项商圈况现有现有商业物业经营状况、消费特点等因素进行调研分析，深入研究东门商业商业物业经营状况、消费特点等因素进行调研分析，深入研究东门商业市场特点和本项目发展机会市场特点和本项目发展机会，为本项目商业定位及发展规划提供市场依为本项目商业定位及发展规划提供市场依市场特点和本项目发展机会市场特点和本项目发展机会，为本项目商业定位及发展规划提供市场依为本项目商业定位及发展规划提供市场依据，同时也为本项目后期商业经营找到新的发展思路。据，同时也为本项目后期商业经营找到新的发展思路。
12、二二项目所处区域商业发展分析项目所处区域商业发展分析二二、项目所处区域商业发展分析项目所处区域商业发展分析本项目调研区域界定本项目调研区域界定深圳未来四个主要市级商圈分布深圳未来四个主要市级商圈分布深圳未来四个主要市级商圈分布深圳未来四个主要市级商圈分布华强北商圈华强北商圈福田中心区商圈福田中心区商圈人民南、东门商圈人民南、东门商圈南山后海商圈南山后海商圈根据深圳市商业网点规划(2006-2010)，未来深圳商业发展将形成南山后海商圈南山后海商圈、华强北商圈华强北商圈、人民南东门商圈人民南东门商圈以及新兴的福田中心区商圈福田中心区商圈四大处于同等竞争地位的和发展级别的市级商圈。深圳主要商圈特征
13、分析表深圳主要商圈特征分析表深圳主要商圈特征分析表深圳主要商圈特征分析表构成构成区域范围区域范围经营规模经营规模行业特色/租金水平行业特色/租金水平特点特点区域范围区域范围经营规模经营规模经营模式（元/平方米）经营模式（元/平方米）是深圳开发的最早 的商业、贸易、金东门商业区面积达 50万平方米，总营除少数几家商场具有较 鲜明的专业主题格局或最旺区域临街店铺租 金状况： 融和交通中心，属 于罗湖区传统商业 中心，区域总面积 139 2平方公里;业面积超过70万平 方米;据统计，目前东门 在1万平方米以上的经营中高档商品，绝大 多数商场是以划分为小 商铺的形式出售给中小绝大 多数商场是以划分为小
14、 商铺的形式出售给中小 投资者投资者经营传统的低经营传统的低东门中路、解放路东门中路、解放路 8001500元/平方米8001500元/平方米 ；经营行业主要为服 装鞋珠宝东门商圈东门商圈139.2平方公里;东门商业区以东门 老街（人民北路、 解放路）为中心，在1万平方米以上的 商场有20座左右。 日均人流量50万人 次，节假日高达100投资者投资者，经营传统的低经营传统的低 档服装、化妆品、鞋帽 、箱包、布匹等档服装、化妆品、鞋帽 、箱包、布匹等；针对的主要消费者为时装、鞋、珠宝。解放路）为中心， 向四周扩散，南至 深南路、北至儿童 公园。次，节假日高达100 万，年营业额达80 亿元。针对
15、的主要消费者为时 尚少年、市内工薪阶层 、特区外打工者、香港 中低收入者等。深圳主要商圈特征分析表深圳主要商圈特征分析表构成构成 特点特点区域范围区域范围经营规模经营规模行业特色/行业特色/ 经营模式经营模式租金水平租金水平 （/ /方米方米）深圳主要商圈特征分析表深圳主要商圈特征分析表特点特点区域范围区域范围经营规模经营规模经营模式经营模式（元元/ /平平方米方米）以罗湖区人民南路、嘉宾路为商业发总供应面积在三十万平方米以上集中了深圳早期最高档的一批以知名品牌经营由于受深圳城市中心逐渐西移影响，同时展街道，是以“国贸大厦”为中心的深圳市中高档的商。为主的商业物业，如西武百货、友谊城百货、友谊
16、名店等，但近两年商场老化而面临较大市场竞争压力。最旺区域临街店铺租人民南商圈人民南商圈业街区，人民南商圈建筑占地面积47.6万平方米。商圈除了金光华广场外，商圈整体经营状况不佳；金状况：人民南路、嘉宾路300600元/平方米300600元/平方米 为吸引名牌商户入驻，商场大都采取合作经营的方式招商，较少采取；经营行业主要为服装、鞋。纯租金方式出租。深圳主要商圈特征分析表深圳主要商圈特征分析表构成 特点区域范围经营规模行业特色/ 经营模式租金水平 （元/平方米）构成 特点区域范围经营规模行业特色/ 经营模式租金水平 （元/平方米）深圳主要商圈特征分析表深圳主要商圈特征分析表华强北是深圳最繁 华的商业街，其商 圈范围东起燕南路自1998年深圳市政 府对华强北实行改 造随着茂业百货是深圳商业经营模式 和业态容纳最多的区 域华强北以电子市华强北以电子市发展势头直逼“东门 商圈”，该区域旺铺 租金/售价甚至超过圈范围东起燕南路 、西至华富路、南 接南园路、北达红 荔路，深南大道横造，随着茂业百
