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1、房管处工作科学发展观调研报告房管处工作科学发展观调研报告2007 年 5 月 1 日物权法颁布实施，是保护私产的明确法律体现，具有里程碑意义。与之相适应， 房屋登记办法于 2008 年 7 月 1 日起实施，对房屋登记进行了更加严密、更加细致、更加严格的规定。我市的房屋登记工作经过长期的探索和实践，总结了一套较为完善的经验和做法，在各个时期为经济建设服务、保护当事人合法权益等方面，都发挥了一定了积极作用。但对照物权法和房屋登记办法的要求，尤其是社会经济迅速发展的新形势，人民维权意识普遍增强，各类涉房经济案件大量产生，对房屋登记工作的要求越来越严格。我们现在的房屋登记工作，无论从软件程序到硬件设
2、施，从内部业务理顺到工作人员配备都存在差距和不足，阻碍了房屋登记工作的健康可持续发展。一、当前房屋登记工作面临的问题房屋登记系统问题房屋登记办法的颁布实施，坚持“登记为民”原则，注重可操作性，方便人民群众办理登记，如登记依申请而启动，明确登记时限，对登记申请人必须进行告知等；确立和细化了登记簿制度，明确了登记簿的内容和形式；合理界定了登记机关权限，有利于提高登记效率；细化了物权法规定的登记类型，对物权法确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记等登记类型做了具体化规定，更具有可操作性。以上各种规定，都需要我们切实落到实处，才能真正发挥应有的效用，这不仅是贯彻落实国家法律法规
3、的要求，更是提高自身素质、保障登记安全、维护社会稳定的迫切需要。其中，针对建立房屋登记簿这一核心要求，各地都在原来登记系统的基础上开始了房屋登记簿的建立工作，烟台市也为此开发了全新的登记系统。我市目前在这方面面临着极为严峻的形式，原有的登记系统不完善，无法满足建立房屋登记簿的要求，只能自己摸索手动建立登记簿，工作效率低，无法形成完善的房屋登记系统，也无法完成原来大量登记数据的建立工作，造成房屋登记簿的数据不齐全，不规范，严重影响了房屋登记工作的质量和安全。同时，由于没有统一的房屋登记系统，房屋的预售备案、房屋抵押等工作都难以统一起来，案件的受理和审批工作也相互分离，不仅增加了大量的重复工作，降
4、低工作效率，更重要的是不能建立统一的房屋登记信息，造成房屋登记的误判，产生不稳定因素。房产档案管理问题房产档案目前由市城建档案馆管理，在房产档案管理上主要面临以下问题：1、部分档案没有做到一户一档一户一档是房产档案管理的基本要求，如果不能做到一户一档，房产档案就无法体现房屋的产权现状，往往造成产权归属的误判。目前房产档案的管理普遍存在这一问题，一处房产具备几套档案，甚至抵押档案也是单独立档，互不联系，根本无法确定哪一套档案记录的是该房屋的当前所有权人。 办法实施以后，需要逐步建立房屋登记簿，而房产档案是建立登记簿的重要数据来源。目前房产档案的现状显然不符合数据准确的要求，使房屋登记簿的建立困难
5、重重。一旦因为房产档案的混乱造成登记簿的错误，导致经济损失，我局必将依法承担赔偿责任。2、没有建立分丘分幅的管理模式分丘分幅、以图管档的档案管理模式是房产档案管理最科学、最有效的管理模式。目前房产档案只是简单地放入档案柜，办理一批存放一批，全市各个区域的房产档案混在一起，同一栋楼的各户档案分散在整个库房中，难以实现档案的统计分析及利用。比如，因城市规划需要调阅我市某一区域的所有房产档案，目前只能先到现场逐户调查产权人姓名，根据姓名到档案馆逐户调阅，往往几天时间也不能完全调出。而如果采用分丘分幅的存档模式，同一区域的房产档案都集中在同一个档案柜，只需在规划图上划定范围，立刻可以找到该区域内所有房
6、产档案的存放位置，可以极大提高工作效率，更不会出现错误或遗漏。商品房预售管理问题为切实规范商品房预售行为，保护交易双方的合法权益，各地都采取各项措施，以加强对预售资金的监管为根本，实现市场的平衡与稳定。烟台市房管局自 2003 年起开始了该项工作，目前已取得很好效果。我市 2008 年起，房管处开展了商品房预售备案工作，仅为整套工作程序的一个环节，严格来讲管理工作尚未真正运作，可能产生的后果是：一些企业无证售房、更改设计、面积不足；一些小区配套设施不完善、工期延误；一些企业收取预收资金后，不积极为业主办理产权证书，引起不稳定因素；一些小区物业管理跟不上，体现在收费标准、服务项目和质量不达标的方
7、面；同时，预收资金监管不到位，将可能发生抽逃资金等现象，对市场秩序危害极大。房屋登记历史遗留问题2008 年下半年，我们集中力量对规划区范围内房屋登记的历史遗留问题进行较为全面的调查摸底。调查中发现存在两大类问题，一类是由于历史原因，房产证未办到个人名下，另一类是已办理了个人房产证，但由于不同因素，无法上市交易。涉及问题总户数为 8650 户，其中，开发商开发建设的小区产生问题 4454 户，机关、企业单位自建或购买民房产生问题 1240 户，驻城村房屋产生问题 2956户。房屋登记中产生历史遗留问题原因是多方面的，甚至相互交叉。主要有以下五种：一是土地原因。有的在开发建设前没有取得土地使用权
8、，或土地手续不齐全；有的机关、企业单位购买民房，分配给本单位职工，由于户籍与土地政策冲突，无法办理房产证；有的驻城村利用宅基地搞开发，对外出售，导致房产证无法办理，或已办理房产证后无法上市交易。二是规划问题。有的项目没有办理规划手续便开发建设；有的规划审批手续与土地审批手续不一致；有的实际建设超出规划审批手续许可的范围，等等。三是建设手续不齐全。主要涉及工程开工、建筑质量、人防工程等。四是政策因素。我市的房地产业管理是随着法律、法规、政策的不断完善而逐步走上正规的。具体讲，直到1998 年城市房屋权属登记管理办法实施以后，房屋登记管理工作才逐步步入正常轨道。1998 年 10 月市政府召开会议
9、，要求房屋登记中出具土地手续，我市才逐步完善房屋登记中的土地管理。同时，还存在一种情况，相关职能部门对解决历史遗留问题曾出台过政策，集中清理过部分违章行为，但由于政策传达或政策理解等因素，违章建设单位没有及时申请办理，使问题积压下来。而在统计的8650 户问题中，土地问题占 48%。五是少数的人为因素。极少数项目，在办理房屋登记过程中，采取欺瞒等手段办理了相关手续，随着工作的深入开展，问题显现出来，最直接的后果是已办理房产证的住户不能上市交易。房屋登记历史遗留问题，是引发房产相关社会不安定因素的根源，也严重制约了房屋登记工作的完善与发展，是群众反映最直接、最迫切的问题。房屋登记体制建设问题目前
10、我局从事房屋登记相关工作的单位科室有局业务科、房地产管理处、城建档案馆，开发办还涉及商品房预售许可的审批工作。随着物权法 、 房屋登记办法村镇房屋登记问题1、体制不理顺。目前，建成区的三个街道区域内所有房屋登记，均由市建设局直接受理当事人申请，直接派工作人员现场勘查，调查笔录，完成内审外查后给予登记发证；而另 8 处镇街的集体土地房屋登记工作自 2005 年 8月后，市房地产管理处只增加了业务量，人员编制並没有随之增加，现该处负责房屋登记工作的工作人员共 11 人，尚不足烟台市其它县市区房屋登记机构工作人员平均人数的半数，在这种情况下，2005 年 8 月起的村镇集体土地房屋登记工作只能沿用以
11、往模式，即由各乡镇村镇建设办公室受理案件，申报资料初审，然后现场勘查，再将资料报至市房地产管理处，该处只能做到形式审查，一方面无法确认资料真伪，另一方面对现场的实际状况並未真正掌握，只能以各村镇建设办公室的审查结果作为依据进行登记並发证。村镇建设办公室隶属于各乡镇政府，受诸多因素制约，审查结果时有纰漏，影响了登记工作的正常开展。2、办公经费和办公设施匮乏。目前，我市各镇街财政对于村镇房屋登记都不拨付办公经费，村镇建设助理员都是自己负担给老百姓办理房产证所需要的交通费、燃油费、通讯费等相关费用。同时，缺乏工作必需的办公设备，如电脑、数码照相机、交通工具，有的乡镇甚至不为村镇建设办公室配备办公电话
12、，长期以来，不但给村镇建设助理员造成很大的经济负担，而且打击了村镇建设助理员的工作积极性。3、工作人员严重不足。由于市房地产管理处只增业务不增人员编制，只能继续依靠村镇建设办公室办理各镇街的房屋登记业务。而各镇街一般只设置一名村镇建设助理员，多的有大辛店镇、潮水镇、南王街道也只有 2 人，还要负责村镇规划、新农村建设、村镇公用事业等业务，而且多数村镇建设助理员还担任其他职务；由于我市乡镇合并，乡镇规模大幅扩大，少则五十个自然村，多则过近二百个自然村，而村镇建设办公室人员並未增加，原来小乡镇的村镇建设助理员要负责已增至两倍、三倍的大镇的实地勘察房屋、测量绘图、填写表格等大量的工作，加上还要负责到
13、市建设局业务科交件、拿证等工作。工作量相当大，人手明显不足，尤其是距离偏远的乡镇。4、历史遗留的管理漏洞。以前房屋登记程序不严谨，管理不完善，造成一些房屋登记问题。大的方面有：1993年全市乡镇房屋普查换证时，没有及时收回 1985 年颁发的房产证，造成“一房两证”问题。根据市政府转发市建委关于更换农村房产所有正意见的通知 ，1993 年在我市所有的乡镇进行农民住宅普查换证，但是当时只是颁发了新的房产证，并没有收回 1985 年颁发的房产证，造成了许多房屋出现了“一栋房屋拥有两个房产证”的现象，这给房屋登记管理工作带来了许多问题，如法院查封了 1993 年的房产证，但是房屋权利人利用 1985
14、 年的房产证进行转移登记。1993年房产证转移登记、变更登记、遗失补证登记后，原来房产证的存根没有及时注销，造成“一房两档”问题。 “一房两档”的问题给房屋登记和档案管理造成了许多弊端，如对房屋抵押、房屋查封的档案管理造成许多漏洞；房屋过户后，原房屋权利人利用原房屋档案补办房产证等问题。若因此类问题造成工作上的错误，我们单位将要面临经济赔偿等法律责任。5、村镇建设助理员业务培训工作不到位。各镇街的村镇建设助理员分散不均，而且身兼数职，很难集中培训。由于缺少必要的培训，村镇建设助理员在日常工作中常常出现绘图、填写表格错误和漏报资料的现象，从而造成退件。这不但成倍增加了村镇建设助理员的工作量，而且
15、也打击了村镇建设助理员的工作热情。6、责任不明确。由于村镇建设办公室隶属于各镇政府，其人员编制也属于当地政府，而国家规定，登记机构即建设局所属的市房地产管理处要为最终的登记结果负责任，所以一旦登记失误、错误，登记机构就要为此买单。而目前在我市各镇街村镇建设办公室，客观上存在人员缺乏、经费设备不助等因素，更重要的是主观上落实责任不理顺，工作人员在具体的工作中责任心不强，审查资料不彻底，现场勘查不认真，表现在：有的受理业务案件不见当事人，随意性大；有的现场勘查不严肃，根本不到现场；有的办人情案件，违规操作。部分业务案件房管处在复审时能够及时发现处理，而大部分案件如有漏洞市房管处仅凭形式审查並发现不
16、了。如某镇街村建设办公室没有按照要求见到房屋卖双方当事人，仅凭买方提供的双方当事人的身份证就给审核盖章，结果买方提供的是假身份证，造成极恶劣的影响。此类问题不发生则已，一旦发生就很难收拾，群众反映很强烈。二、规范房屋登记工作的对策针对以上六方面问题，现提出如下意见及对策：对于房屋登记系统问题，应加强房屋登记软硬件基础设施建设，提高技术水平。一是配合房屋登记办法的深入实施，及时更新引进房屋登记软件系统，解决原有软件功能落后、效率低下的状况，尽快组织人力物力投入到系统建设中去，提高登记质量，提高服务水平。二是加大投入，报请建设局党委，购置一批先进的仪器设备，完善登记基础条件，提高房屋登记效率。当前我市房屋登记基础设施薄弱，面对房地产市场的迅猛发展，以及日新月异的先进科技手段，房屋登记工作在更新基础设备、改进工作手段方面已经严重滞后。对此，应在科学论证的基础上，尽快着手基础仪器设施的更新工作，配置用于房屋登记系统的服务器、计算机、扫描仪、内网设施等硬件，用于房屋面积测绘的 gps 定位系统、测距仪、绘图计算机、绘图仪等设备，从基础上提高房屋
