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1、单击此处编辑母版标题样式 锦汇城2014年度营销方案 2014.01.22 Part.1 2013年市场回顾 Part.2 2013年营销回顾 Part.3 2014年整体营销策略 Part.4 2014年营销策略执行 目目 录录 Part.1 2013年市场回顾 整体市场稳中有升 1 Chapter.1 政策盘点 Chapter.2 市场特征 Chapter.3 市场小结 政策盘点 Chapter.1 政策盘点 十八届三中全会政策 房产税立法并适时推进改革，建立农村宅基地制度、城乡统一的建设用地市场 房地产税立法并适时推进改革 保障农户宅基地用益物权 建立城乡统一的建设用地市场 建立城乡统一
2、建设用地市场， 并不意味着农村集体建设用地 可流转入市，关键是关注后续 配套政策的出台。 增加“立法”环节,可能推迟房 产税扩围的时间,同时“适时” 二字,也透露未来推行房产税仍 相对谨慎。 保障农民集体经济组织成员权利，积 极发展农民股份合作，赋予农民对集 体资产股份占有、收益、有偿退出及 抵押、担保、继承权。 2014年市场预判 2014年房产税政策细则出台之前房价走势不会有太大的变化 2014年，房地产市场将更加呈现差 异化的特征，这也要求房地产市场调 控将凸显长效机制的构建，税收政策 对楼市的影响需要一个过程，需要市 场自身的平衡，而房产税改革对楼市 产生长期深刻影响已经起步。 房地产
3、税对2014年的影响 建立城乡统一的建设用地市场 公报中有关“赋予农民更多财 产权利”的表述，对于土地流 转过程中农民利益获得保障， 加大征地拆迁安置补偿，土地 价值大幅提高，房价进入一轮 上涨周期。 “建立城乡统一建设用地市场”并 不意味着农村集体建设用地可流转 入市，目前已经初步具备统一用地 市场的结构框架，而土改的关键应 该在土地制度体系的改革。 保障农户宅基地用益物权 市场特征 Chapter.2 土地市场情况 川西卉森林 704元 / 浩旺 楼面价 425元/ 新华创智1200元/ 常青藤 1163元/ 嘉康 330元/ 花样年 楼面价 726元/ 亚天瑞和735元/ 同创 1086
4、元/ 银盆 楼面价1913 元/ 保护区 楼面价 885元/ 悦榕 楼面价 567元/ 悦榕 楼面价 567元/ 住宅用地 商业用地 2013年温江区共计成交土地12块,包含4块商业用地,8块住宅用地 土地市场情况 序号 宗地位置 净用地面积（平方米） 净用地面积 （亩） 可建面积 （平方米） 土地用途 容积率 成交单价（万元/亩） 成交总价(万元) 楼面地价（元/平米）开发商 1 温江区涌泉街办花土社区四组（东临凤凰街，北临五福路） 12552 18.83 37655 商业用地 3.0 85.00 1600.33 425 浩旺 2 温江区金马镇金泉社区三、六、七组（东临金碧路；南临骑士大 道
5、；西临金泉路） 73394 110.09 293577 城镇混合住宅用地 4.0 193.60 21313.68 726 花样年 3 温江区寿安镇吴家场社区八、十组 58528 87.79 105350 城镇混合住宅用地 1.8 68.00 5969.84 567 悦榕 4 温江区涌泉街道花土社区一、二、十二、十三组、前锋社区五、 六组（北临花土路） 135660 203.49 244187 商业用地城镇混合 住宅用地 1.8 144.00 29302.46 1200 新华创智 5 温江区柳城街道新华社区3组、涌泉街办花土社区7组（南临温 泉大道；西临人和支路；北临政通路） 48442 72.
6、66 314874 商业用地城镇混合 住宅用地 6.5 305.00 22162.31 704 川西卉森 6 温江区寿安镇百花社区7组、吴家场社区8、9、10组 82976 124.46 149356 城镇混合住宅用地 1.8 68.00 8463.50 567 悦榕 7 温江区永宁镇永福社区一、二、三组，新庄社区十二组 57699.4 86.5491 201947.9 商业用地 3.5 77.00 6664.28 330 嘉康 8 温江区金马镇金泉社区三组 56481.65 84.7225 225926.6 城镇混合住宅用地 4 196.00 16605.61 735 亚天瑞和 9 温江区柳
7、城镇文化路 7102.95 10.6544 14205.9 住宅用地 1.0且2.0 255.00 2716.88 1913 银盆 10 温江区天府街办梓潼社区三组 11692.03 17.54 29230.08 城镇混合住宅用地 不小于1.5且不大于2.5 181.00 3174.39 1086.00 同创 11 温江区寿安镇百花社区 50534.53 75.8018 50534.53 商业用地 不小于0.5且不 大于1.0 59 4472.3062 885.00 保护区成都开发公 司4号（S）有限公 司 12 温江区公平街办合江社区三组、惠民社区五组 66958.15 100.4372 1
8、93509.053 5 商业用地住宅用地 容积率：不小 于2.0且不大于 2.89 224 22497.9328 1163 常青藤 2013年成交面积993亩，集中在近郊，城区成交土地较少，住宅平均地价180万亩 数据来源：成都市国土局 别墅市场 金马湖壹号 月映长滩 悦水蓝山 金色湖岸 鹭湖宫 芙蓉锦绣 上林赋 温江目前在售别墅7个,主要集中在金马、永宁和国色天香板块，因本案存在新增农科城板块 本案 金马板块 国色天香板 块 永宁板 块 项目名称 开发商 建筑类别 容积率 物管费（元/*月） 面积区间（） 成交均价（元/） 鹭湖宫 成都置信实业有限 公司 独栋、双拼、叠拼 0.58 2 13
9、0-839 14000 金色湖岸 成都金尊房地产开 公司 联排 1.36 2.8 348-442 8500 金马湖壹号 东原海纳置业有限 公司 联排、独栋、双拼 1 3 220-577 7326 悦水蓝山 成都金马泰基有限 公司 联排、双拼 0.83 2.2 168-315 8000 月映长滩 成都盈庭置业有限 公司 联排、叠拼 1.18 3 220-365 7200 上林赋 四川炎华置信实业 有限公司 双拼、联排 0.67 3 276-411 11000 芙蓉锦绣 成都中亚实业有限 公司 独栋、双拼 0.74 2.2 251-360 9241 别墅市场基本情况 温江在售别墅基本为纯别墅,容积
10、率均较低,成交均价在7200-14000元/不等 数据来源：同行及踩盘 别墅产品供应成交 区域别墅产品目前剩余1800套左右,存量较大, 小面积别墅走量好 主要来自鹭湖 宫、悦水蓝山 数据来源：锐理数据 别墅成交客户情况 26% 31% 25% 18% 客户职业分析 中青年企业家 公司高管 离退休干部 政府官员 21% 14% 19% 29% 17% 客户区域分析 成都 成都城郊 温江 二级城市 外省 21% 24% 18% 15% 9% 13% 客户关注点 价格 环境 产品 交通 品牌 从成交客户职业来看，主要由中青年企业家、公司高管、离退休干部、政府官员构成； 从成交客户区域来看，二级城市
11、客户居首，其次为成都主城区和外省客户； 从客户关注点来看环境因素居首，其次为价格、产品自身和升值空间等因素。 客户主要为私企主，来自二级市场，看重居住环境和价格 数据来源：同行及踩盘 公寓市场 学府杏林 本案 花样年花样城 智慧广场 在售 未售 温江目前有五个项目存在公寓产品,目前仅本案和融信项目在售 地铁首座 天来国际广场 公寓市场项目概况 市场仅融信项目在售公寓,面积45-78与本项目产品面积相近，价格5500-7000元/ 项目名称 开发商 公寓楼栋 套数 面积区间（） 均价（元/） 天来国际广场 (未售) 成都天来房地产 9# 319 50-80 花样年花样城 （未售） 成都花百里置业
12、 有限公司 5 386 26-58 预计4500 置信学府杏林 （未售） 成都置信实业有 限公司 8 480 63-77 地铁首座（未售） 温江维奥房地产 开发有限公司 4# 320 30-43 预计5000 融信智慧广场 成都融信恒业投 资有限公司 2（公寓、 LOFT公寓）、4 （服务式公寓） 796 45-78 5500 数据来源：同行及踩盘 区域目前仅融信智慧广场在售公寓,小户型返租产品走量较好 公寓产品成交供应 数据来源：锐理数据 项目成交客户分析 21% 28% 17% 23% 11% 成交客户区域分析 成都 温江 郊县 二级城市 外省 32% 35% 11% 9% 13% 成交客
13、户关注点分析 价格 回报率 位置 产品 水电费 从成交客户职业来看，主要由投资者、周边学校的老师及学生家长所构成； 从成交客户区域来看，温江客户占据首位，二级市场客户和成都客户紧随其后； 从成交客户关注点来看，主要考虑价格和投资回报率。 客户主要以投资客户为主，项目周边地缘性客户占比较大，看重回报率和价格 34% 39% 22% 5% 成交客户职业分析 专业投资客 学校教师及家长 中小企业主 其他 数据来源：同行及踩盘 住宅市场 本案 学府杏林 东原西岸 花样年 千禧河畔 亚洲湾 花语岸 海地亚 花语岸、学府杏林和本案产品、价格接近竞争关系大，由于本案热销，农科城板块逐渐被区域所认知 金马板块
14、 光华大道板块 医学城板 块 国色天香板 块 农科城 板块 项目 在售楼栋 户型面积 主力面积段 套型 总供应套数 总去化 月均去化 成交均价（元/ ） 花语岸 5、6 88-119 88 套二、套三 2080 535 44 4807 海地亚 9 139-145 套三、套四 1307 497 41 4845(现房) 学府杏林 3 55-115 80、90 套二、套三 1085 807 67 5192 东原西岸 2、3 72-88 88 套二、套三 2448 478 39 4200 花样城5期 6、7 41-125 85、88 套二、套三 1177 1294 107 4464 亚洲湾 19-33
15、 49-125 89 套二、套三、 套四 2149 1100 91 5743 千禧河畔 10 77-129 77、88 可变三房、 四房 1176 1452 121 6657 住宅市场项目概况 项目主要竞品销售均价差距较大，月均走量不均，主要由价格及位置导致 数据来源：房管局备案数据 区域项目供应成交主要以套二可变套三和套三单卫产品为主 住宅产品成交供应 数据来源：房管局备案数据 住宅产品存量分析 项目主要竞品存量共计178.4万，住宅市场存量大 数据来源：房管局备案数据 住宅产品客户分析 从成交客户职业来看，分别由当个体户、普通职员和部分退休人员构成； 从成交客户区域来看，温江客户占比最高，
16、其次是大城西挤压型客户； 从成交客户关注点来看，价格是首要关注点，其次是周边配套和地理位置。 客户主要以温江当地个体户为主，主要关注项目价格和位置 温江商业、车位分析 销售 新增 存量 套数 面积() 套数 面积() 套数 面积() 商业 764 77268 1501 184430 3569 491425 车位 1349 52772.6 2605 88523 13217 387295 2013年全年温江区共计销售商业面积7.7万，销售车位1349个，本项目14年车位目标367个； 温江区目前剩余商业面积491425，剩余车位13217个。 数据来源：房管局备案数据 温江区目前剩余商业49万，剩
