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1、房地产专业词汇【订金】 “订金”与“定金”虽一字之差，意思却大相径庭。它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的 意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房 号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。 买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得再将该房屋 出售给其他人。 【定金】 定金是一种合同履行的担保，是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定 数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，其目的在于促使债务人履行债务，保证债权 人的债权得以实现 【楼花】 “楼花”一词最早源自香港，是指未完工
2、的物业（即在建物业） 。如果把开发公司已建成的房 屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的 花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋，买 “楼花”为预购房屋。 【五证】 房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、 建设 工 程开工证 、 国有土地使用证和商品房预售许可证 ，简称“五证”。其中前两个证 由市规划 委员会核发， 开工证由市建委核发， 国有土地使用证和商品房预售许可 证由市国土资源 和房屋管理局核发。 一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房
3、时只需看一 下 国有土地使用证和预售许可证这“两证”就行了。因为如果开发商未取得建设 用地规划 许可证和建设工程规划许可证是拿不到国有土地使用证的，未取得上 述两个规划许可 证和开工证是拿不到预售许可证的。开发商取得了预售许 可证就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将 开发的商品房进入市场交易的资格。 【均价、基价、起步价】 房产销售时，各个物业都会采取一种或几种价格术语进行营销宣传。消费者（特别是初次 买房者）以前可能从未接触过房地产，对这些价格术语要么轻易相信，产生误解；要么心 存疑虑，不敢问津。其实，商品房基本价格由商品房开发成本、利润、税费、代收费用
4、组 成，所有的价格术语都是由此衍生出来的。 1 均价 将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。 均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以 2800 元平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。 2 基价 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层， 朝向差价后而得出。 3 起步价 某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为 起步价高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为“ 元平方米起售” 。较低的起步价容易引起消费
5、者的注意。 4 一次性买断价 买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之 后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。 5 预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使 用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。 【楼盘的均价】 目前市场上确实存在用“均价”来吸引购房人的广告。一些开发商在楼盘推广时，打出的均 价，可能并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价，而是其中“均价”最低的那栋楼的 价格。这样价格的楼，社区中至少有一栋，而且这些楼中的户型与社区中其他楼中的户型 没有什么两样，无论是楼层位置还是朝向
6、、通风、采光都不是最差的，只是可能没有景观， 或者由于楼体的朝向而影响到户型朝向而已。 “均价”，顾名思义当然是这个楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但“均价” 不是简单的最高价与最低价的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况制定的，以收 回成本并获得利润的价格。 一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位， 它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准：是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值， 在给每一户定价前，先要定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系 数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定
7、的 均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。 而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置（楼层）和水平位置（在一层楼 中的位置）差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数（好朝向、好位置的户 型当然系数就高） ，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每 户的面积相乘，便得出一户的总价。因此，你在挑房时就会产生用“均价”的价格，买不到 自己合适的房子。 一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于 4 层或 5 层；高层在 6-8 层，户型位置多为东、 西向；一梯二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差 5%-8%，高层是在 15%-20%之间。 【认购】 一般
8、也称作内部认购。是指项目在尚未完全取得销售手续之前的预订销售方式。一般只交 纳较少的定金，不能签订正式的销售合同。 【按揭】 按揭是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后， 按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。 【两书】 “两书”是指新建住宅商品房质量保证书和商品房使用说明书 。 “两书”是指新建住宅 商品房质量保证书和商品房使用说明书 。 【基价】 基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般 以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 【集资房】 集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人
9、三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相 关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资 比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。 【央产房】 央产房：全称为“中央在京单位已购公有住房”，本次允许上市的“中央在京单位已购公有住 房”是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。职工根据国家政策，按照房改成本价或 者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房，也视为已购公房。 所指“中央在京单位”主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民 法院、
10、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体，及其所属单位。 【违约金】 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金 是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违 约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。 【大产证】 大产证：即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商 来办理。 【房屋契税】 是指房屋产权转移时承受人向政府交纳税款。 【烂尾房】 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大 于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更
11、无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压 楼宇。 “烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一 步步显现。 【尾房】 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况 下，当商品住宅的销售量达到 80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所 销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这 些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮 挡较严重。 【单元式住宅】 是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯 平台直接进入分户门，一般
12、多层住宅每个楼梯可以安排 24 到 28 户。所以每个楼梯的控制 面积又称为一个居住单元。 【跃层式商品房】 是指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户 内独用的小楼梯连接的房屋。 【复式商品房】 复式商品房：是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建 一个夹层，从而形成上下两层的楼房 【水景住宅】 水景住宅：是指依水而建的房屋 【TOWNHOUSE】 TOWNHOUSE：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意 义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。 【期房】 期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的
13、商品房，即房地产开发商从取得商品房 预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期 房时应签商品房预售合同；现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发 商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办 理入住并取得产权证。 【建筑容积率】 建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比 【建筑密度】 建筑密度：是指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之 比 【绿化率】 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 【商品房的使用率】 商品房的使用率
14、：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。 【公用面积】 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、 楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公 共面积的分摊问题。 【使用面积】 住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面 积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价 格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使 用面积；不包含在结构面积内 000000 q 的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面 装修厚度计入使
15、用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。 【建筑面积】 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建 筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面 积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 【小产证】 小产证：即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。 开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。 【产权证书】 产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比 例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他 项权利纪要和附记，并配有
16、房地产测量部门的分户房屋平面图。 【销售面积】 销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建 筑面积（ 以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。 【套内面积】 俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一 个内容空间的概念。 动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。 【居住面积】 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净 面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积） 。一般作为衡量居住水 平的面积指标。 【低层】 指 1 至 3 层高的住宅，主要指（一户）独立式住宅、 （二户）联立式住宅和（多户）联排式 （Town
