容积率的内涵及其特性

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1、一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际 容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑 面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映 了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观 上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性： (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的 基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、 公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有

2、在指“宗地”容积率的情况下，才能 反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内 建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建 筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：RCH，此种情况下，建筑层数与容积率成 正比例关系。 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行 开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本房屋单方造价楼面地价税费 楼面地价宗地总价宗地内允许总建筑面积土地单价容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 (四)容

3、积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益， 但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会 效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与 基地总面积的比值。与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内， 所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%） 。从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积 率就越大。充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有

4、帮助的。在此我简 单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。1、容积率低于 0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。2、容积率 0.30.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双 拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。3、容积率 0.50.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合 34 层，局部 5 层的楼中楼，这个 项目的品位就相当高了。4、容积率 0.81.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚 至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。5、容积率 1.21.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是 一大卖点。6、容积率 1.52.0，正常的多层+小高层项目。7、容积率 2.02.5，正常的小高层项目。8、容积率 2.53.0，小高层+二类高层项目（18 层以内） 。此时如果做全小高层，环境会很 差。9、容积率 3.06.0，高层项目（楼高 100 米以内） 。10、容积率 6.0 以上，摩天大楼项目。