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1、| 奇正地产机构 |120112011年姜堰房地产年姜堰房地产市场年度报告市场年度报告上海奇正地产机构市场部上海奇正地产机构市场部| 2012.01| 2012.01QIZHENG ESTATE AGENCYQIZHENG ESTATE AGENCY| 奇正地产机构 |2宏观市场宏观市场 政策环境回顾政策环境回顾 全国楼市回顾全国楼市回顾房地产市场房地产市场市场预测市场预测 土地分析土地分析 楼市分析楼市分析 竞品表现竞品表现 政策预判政策预判 市场预判市场预判 区域预判区域预判目录目录| 奇正地产机构 |3降价和限购依然持续4月13日：在国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇，调控力度不放
2、 松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格调控投机投资性购房 需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合 理水平。7月12日：在国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键时期，必 须坚持调控方向不动摇，调控力度不放松，继续加强房地产市场 调控工作。10月29日：在国务院常务会议指出，坚持不移地搞好房地产调控，进一步巩 固调控成果，促进房价合理调整。11月7日：在圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房 价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。重要人物表示：温家宝总理讲话| 奇正地产机构 |410月27日，住房城乡建设部部长姜伟新在接受全国人大常委会关于城镇保
3、障性住房建设和管理工作情况专题询问时，首次明确表示：住建部正在努力建设城镇个人住房信息系统，一旦建立起来，加上银行、财政、税务、公安等信息系统，届时将不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。 虽然限购效果明显，但是一刀切的特性对地方政府房地产市场也带来一些问题。从海口传出松绑限购令的传闻，到佛山24小时冒险松绑限购令，再到最近杭州开发商建议政府“技术性”放松限购的举措，可能突破限购“藩篱”的力量正蠢蠢欲动。现在，如何摆脱这个不得已而采取的办法，姜伟新昨日正式透露，个人住房信息系统“上线”后，限购将“下线”。从目前公开的信息披露，这一系统建成后，居民的房产信息将全国联网和共享，以往靠信息壁垒异地炒
4、房的行为将毫无藏身之处。姜伟新坦言，建设这一系统已经进行了两年多，目前仍在“艰难进行着”。而在今年8月，住建部已确定将在全国40个城市率先试点这一系统，上海也位列其中。个人住房信息完善后或将取消限购，短期内限购政策依然执行重要人物表示：住建部部长姜伟新讲话| 奇正地产机构 |57月11日：在中国金融杂志上撰文表示，要加强对流动性、杠杆率的监 管，完善系统重要性金融机构、市场和行业的管理制度。建立健 全具有正向激励作用的弹性机制，促进信贷平稳适度增长，有计 划、有步骤地推进利率市场化改革。 1月7日：在中国金融专访中表示，未来几年金融改革要建立和完善逆 周期的货币信贷动态调控机制，把货币信贷和流
5、动性管理的总量 调节与构建宏观审慎政策框架结合起来，实施差别准备金动态调 整措施，丰富和补充政策工具，引导货币信贷适度增长。4月16日：在博鳌表示，中国的货币政策已从应对金融危机时期的适度宽松 ，调整为稳健。现在是要适当收紧，这个趋势估计还会持续一段 时间，中国的存款准备金率不存在绝对的上限。持续货币紧缩政策，适时适度进行预调微调，房地产资金压力依旧严峻重要人物表示：央行行长周小川讲话| 奇正地产机构 |6政策分析结论限购、限贷为史上最强的房地产调控政策，结合经济杠杆配合，对市场影响的广度和深度不容忽视，市场迅速反转、进入冰冻期目标决心周期政策非常明确非常坚决可能更长很不确定| 奇正地产机构
6、|7政策影响1：整体市场历经18个月调控后，全国商品房销售速度、价格走势放缓，市场仍会继续下行政策影响和国家对调控的决心将导致本轮市场调控周期要大于以往1年的周期07年9月 二套房首付提高08年10月 救市政策出台09年12月 国四条出台11年1月 限购政策出台10年1月、4月、9月 提高首付利率、限贷 2011 年10 月全国商品房销售面积和金额分别为8364 万平方米和4514 亿元，分别下降9.9%和11.1% 10 月房地产销售价格为5397 元，同比下降1.34%，价格相对稳定调控周期| 奇正地产机构 |8政策影响1：市场表现 一线城市一线城市成交持续低迷，楼市销售进入冰点，价格微跌
7、、呈下降趋势| 奇正地产机构 |9政策影响1：市场表现 二线城市受限购影响，众多二线城市成交同样陷入低迷，相对一线城市价格相对坚挺| 奇正地产机构 |10政策影响1：市场表现 三四线城市三四线城市未限购，市场表现出量稳价升市场格局，但受整体市场下跌影响，一些三四线城市成交量和成交价格在年底出现松动迹象| 奇正地产机构 |11政策影响1：市场表现 后续供应数据来源：国家统计局，搜房指数，超过过去1年单级最高销售面积的定义为高，小于过去1年单季最低销售面积的定义为低未来供应持续放大，存量房销售压力逐步积压| 奇正地产机构 |12政策影响1：市场表现库存及去化时间多个城市库存逼近历史高位，一二线城市
8、尤为明显，加上未来新推体量，市场去化周期加长| 奇正地产机构 |13政策影响1：市场表现结论房地产市场并没有出现全面量价齐跌局面，政策对市场影响还将持续，价格 面临全面下降的压力政策对一二线城市影响较大，导致大量存量房积压，一二线城市进入全面去 库存阶段，三四线城市会随着时间的深入紧跟一二线市场表现货币政策和房地产政策未来一段时期相对平稳，将出现供求、价格主导未来 市场变化| 奇正地产机构 |1410月130个城市共计推出1.04亿平米，环比降1%,同比增13%，占10年全年推出建面的10%；一线城市环比降18%，同比 增72%，占10年的13%；二线城市环比增5%，同比升35%，占10年的1
9、0%；三四线城市环比跌5%，同比降10%，占10 年的9%。10月130个城市共计成交0.39亿平米，环比降44%，同比降50%，占10年全年成交建面的5%；一线城市环比降75%，同 比降45%，占10年的5%；二线城市环比降48%，同比降51%，占10年的4%；三四线城市环比降29%，同比降50%，占 10年的5%政策影响2：土地市场 供求土地成交规模出现持续下滑，一二线城市土地市场需求压力明显高于三四线城市| 奇正地产机构 |15政策影响2：土地市场 价格10月130个城市平均溢价率为3%，环比下降2个百分点，同比下降31个百分点，较10年底下降25个百分点，低位下行；一线 城市平均溢价率
10、为0%，环比下降6个百分点，同比下降57个百分点，较10年底下降41个百分点；二线城市平均溢价率为1% ，环比降2个百分点，同比下降30个百分点，较10年底下降22个百分点；三四线城市平均溢价率为7%，环比下降1个百分点 ，同比下降25个百分点，较10年底下降22个百分点；10月楼面地价：130个城市平均楼面地价1413元/平米，环比跌17%，同比跌8%，较10年底下跌30%；一线城市平均楼面地 价3560元/平米，环比跌10%，同比跌3%，较10年底跌41%；二线城市平均楼面地价1411元/平米，环比跌22%，同比跌 27%，较10年底下跌28%；三四线城市平均楼面地价1189元/平米，环比
11、涨30%，同比涨25%，较10年底跌18全国经营性土地平均溢价率、楼面地价明显下滑，发展商表现出对三四线城市市场的乐观预期| 奇正地产机构 |16政策影响2：土地市场结论土地供应压力和地方政府财政压力都明显增大，而在持续的房地产调控下，楼市极为低迷， 开发商资金压力陡增，拿地态度更趋谨慎，因此受调控影响较大的一二线城市土地价格将持 续下行另外三四线城市相对较低的拿地成本和非调控重点区域，影响发展商拿地重心的转移，作为 发展商分摊资金回笼压力的战略部署| 奇正地产机构 |17受紧缩货币政策和信贷监管影响，开发商融资渠道将越来越依靠自筹资金1-10月，房地产开发资金来源合计6.84万亿元，同比增加
12、20.2% 国内贷款累计1.06万亿元，同比增加1% 累计利用外资714亿元，同比增加32.4% 自筹资金累计2.82万亿元，同比增加30.8% 其他资金来源累计2.9万亿元，同比增加18.8 %政策影响3：开发商 融资渠道| 奇正地产机构 |18房地产私募基金具有非金融融资特点，可灵活操作，降低企业金融风险。2010年在全社会的融资达到了2000亿元 2011年内上实发展青岛项目获得宝宏基金10亿增资代建模式企业内部品牌价值、业务管理与外部社会资本资源整合合作 截至2011年6月底，绿城已签45个代建项目，预计年底将突破80个，可售金额将超1500亿元投资矿业多元化上市房企推出投资矿业概念，
13、实现股价提升，逢高位减持套现 宁波联合2011年7月1日公告土耳其投资矿业进展事宜，后两日股价涨幅达到18%，而公司大股东持续减持民间集资借贷 2011年3月，绿城工会委员会的名义发起融资计划，以10万元起步，年利率为12%。受到绿城内部员工广泛支持。温州民间借贷1100亿，资金来自民营企业和家庭 ，其中220亿流向房地产项目受 限银行及其他金融机构 贷款信托融资上市融资、股票增发 融资、发行债券融资房地产私募基金代建、投资矿产、民 间集资其他渠道新兴融资渠道资本市场融资渠道主要融资渠道次重要融资渠道传统银行信贷缩紧和信托投资监管升级，企业融资渠道受限，探索多元化融资渠道，谋求破 局，但另一方
14、面对于中小开发商而言，市场的资金回笼要求压力较大政策影响3：开发商 融资渠道变化| 奇正地产机构 |19融资方式企业名称时间备注房地产私募 基金远洋地产9月5日将对旗下房地产基金Sino Prosperity Real Estate FundL.P.出资7000万美元，用做投资内地房地产项目豫园商城9月17日豫园商城公告称，全资子公司上海豫园商城房地产发展有限公司拟出资5.695亿元与外商保德信中国机会有限公司（下 称“保德信中国”）成立合资公司，注册资本8.5亿元，上海豫园持有67%的权益，合作开发沈阳北中街商业广场项目上实发展9月21日上实发展拟引进天津永嘉股权投资基金和宝宏（天津）股权投
15、资基金，分别对子公司锦绣置业、上实发展（青岛）投资 开发有限公司进行增资，额度分别为3亿元和10亿元万通地产9月23日万通地产与华润深国投信托公司共同发起一只PE，基金规模3.726亿元。通过此举，万通地产可变相融资约3.5亿元投资矿业新湖中宝6月新湖中宝公告称，拟以自有资金6.43亿元收购内蒙古自治区四子王旗德日存呼都格区煤炭资源的探矿权绿景地产6月绿景地产公告拟增加经营范围，进行项目投资、矿产资源投资、开采等业务莱茵置业6月16日莱茵置业宣布拟在贵阳成立一家“贵州莱茵达矿业发展有限公司”的全资子公司，注册资本为5000万元华业地产6月15日华业公告称，拟在新疆塔城地区托里县设立全资子公司，
16、总投资额不超过人民币3.5亿元代建模式绿城中国-独立成立绿城建设公司专门发展代建业务。据统计，截至2011年6月底，绿城已签45个代建项目，预计年底将突破80 个，可售金额将超1500亿元万科集团-目前主要在保障房领域涉足代建模式宋都、滨江、中凯、浙江大华均已经涉足代建业务民间集资绿城中国3月绿城工会委员会的名义发起融资计划，以10万元起步，年利率为12%。受到绿城内部员工广泛支持温州民间借贷1100亿，资金来自民营企业和家庭 ，其中220亿流向房地产项目政策影响3：开发商 典型融资方式| 奇正地产机构 |20多数企业前9月销售业绩完成率达65%-75%之间，但9月多数典型企业销售业绩同比普遍下跌，下半年去化压力明显 29家上市房企三季度净利润环比大幅下滑40%，经营性现金流量净额从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元 29家上市房企存货达2337亿元，比去年同期大幅上升50.7%备注：富力将销售目标由400亿元下调至320亿元。数
