高层办公楼设计重点

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1、写字楼过去叫办公楼,高层写字楼已不是一条过道两排房,加上楼梯、厕所就完成了。 现代写字楼在各城市里，已发展到了 100M 高的高层建筑乃至 100M 以上的超高层建筑。高 层写字楼中有关消防的内容，消防规范里规定得比较详细：如防烟楼梯,消防电梯,防烟前 室，正压送风、避难层等，在设计方面好像并不困难。但另外一些内容：如客梯的数量、 货梯的数量、卫生间、清洁间、咖啡备餐间、新风机房、强弱电用房、排烟、管道、过道 排烟等，过去不属于建筑专业的内容就不太清楚了，往往方案定了之后，一改再改，业主 着急，自己也着急，甚至于认为都是其他专业的事，应该另请顾问，而不是建筑专业的事， 让业主哭笑不得。其实，我

2、们稍加研究，这些问题是有可能弄清楚的，至少来一个八、九 不离十，才不会被动。此外还有大堂、地下餐厅、地下车库、屋顶冷却塔等也是高层写字 楼要考虑的一些问题。一、 写字楼的核心筒： 问题出在写字楼的核心筒里。写字楼的使用面积，大致是 70%，这是大家知道的。但 要做到 70%也不是那么容易，尤其是超高层，电梯占用面积比较多，所以，我们要把 30%的 核心筒设计好，才能保证 70%的使用面积。核心筒的内容是什么？除必要的疏散楼梯及消 防电梯在规范里很明确地说清楚：就是要两个防烟楼梯，其前室面积是 6 平米，每 1500 平 米要一个消防电梯，前室也是 6 平米，当两种前室合并的话，其合用前室是 1

3、0 平米，这方 面大家都知道。但其他内容书上找不到，在审查图纸时就没根据了，尤其是客梯。二、 写字楼的客梯数量：说到客梯，电梯的数量是根据人数、高峰等候时间来决定的。但人数的根据又是多少?一 时查不到根据,而电梯商可以提供你很多假设，人数有 10、11、12 平米使用面积/每人不等， 高峰等候时间 40 秒，50 秒，60 秒或者 40 秒以下的 35-30 秒等，电梯载重从 1000kg- 1150kg-1350kg-1600kg 之间又是很多种，再加上电梯速度的变化，所以他们用“电脑计算” 来使人们认为是一种很复杂的计算公式，吓唬得使我们的设计人从此就不想去弄懂，我遇 到的绝大多数境内外很

4、有名的建筑师都声称需另请电梯专家来咨询，看来大家都被电梯商 给唬住了。其实所谓人数,就你自己这一层办公室的人数除以这一层的建筑面积,大体就有 数了。我们的一层设计室 40 多人，700 多平米，大体是 15 平米/人。北京市曾在报纸上公 布过一个公务员标准是 16.5 平米/人。电梯商实际也是根据 15 平米/人,但他们有时用 10 平米/人（使用面积），有时用 11 平米/人（使用面积），实际就是使用系数 67%-73%之间， 也就是 70%这个数。是一个定数。为什么是定数呢？本来一栋建筑物还没有建成，还没有 使用，即使使用以后，一栋高层建筑至少也要用 50 年，50 年里是否会永远人数不变

5、？事 实上本来就是一种模糊统计的数字，本身就不是计算出来的，所以不是只有电梯商才能够说出的数据。为此，我问过境外的机电顾问公司：你的使用面积那里来的？他说是根据方 案图，而我们的设计图纸还在方案阶段，我又问我们方案不断修改，你是用什么办法跟上 的，他答不上来。实际没有方案图，有总面积，有层数，他们就是根据 70%的系数来决定 的。所以，我们在设计初期时只有建筑面积（平方米），为什么不用平方米自己来推算呢? 我工作的办公楼 15000 平米，两台 1000kg 客梯，合 7500 平米/1 吨电梯，上下班特别紧张。 办公楼是 21 层，越是紧张越是站站停，十分着急。后来改成单双号停，好了一点，但

6、还是 不能承受，于是使用了十多年的大楼，正在想办法加电梯。由此说明合理的话，一定在 7500 平米/1 吨以下才行。后来经过 20 多年的很多工程实践证明，并通过很多电梯商用精确的电脑计算出来的 数字基本是吻合的。而电梯商的数据往往略为偏大一点，是可以理解的，他们要推销商品 么！让他们降一点下来，他们认为也没有问题。因为电梯计算不只是重量一个参数，还可 以用速度来调节，而我们的设计图对载重是设计中最重要的数据，有了载重就可以有电梯 井道的具体尺寸，设计就好做了。对旅馆客体的数量是每 100 间客房/1000kg-1600kg 之间，也就是三星、四星及五星 之间的区分。而商住楼虽是居住建筑，但作

7、为小公司办公者居多，所以用写字楼的下限 5000 平米 /1 吨为好，这方面很多设计人用了居住的概念，每每大量地等候，是一种常见的错误，要 特别提醒注意。大量的实践证明这些数据是可行的。另一种思路可以旁证,如超级写字楼 3000 平米/1 吨客梯,相当于 200 人用 1 吨客梯,1 吨客梯可载 14 人，即高峰时 200 人要载 14 次，再去掉满住系数，以及去掉非高峰人数，打两个八折的话，高峰时不过运载 9 次就 行了，再加上速度的调整、上下分区以及群控来调节，就会得出高峰等候的时间。根据这 样的分析，是不是心里有点底数了。当然非超级的高级写字楼及一般写字楼，由于电梯的 吨位和数量相对少，

8、其等候时间会长一点。三、高层写字楼电梯的服务面积写字楼由于下面经常有商业裙房，所以计算面积的时候，要将裙房的面积扣掉，首层 不用电梯的面积也扣掉。即使用电梯的面积来计算，是理所当然的事。如一栋 40000 平米 写字楼，首层加裙房商业 10000 平米的话，我们算电梯时，就依 30000 平米来计算，一般 写字楼用 6 台 1 吨，或 4 台 1600kg 的客梯就基本正确。四、客梯厅的理想布置客梯的安排,最好是一对一对的,因为如果遇到检修,不至于没有电梯用.当然一对以上,如 3 台为一组也可以,但横向最好不要超过 3 台,超过后会看不见信号,而在电梯厅里挤来挤去 也不是办法.如果面积偏大,也

9、可以用 1 吨以上的电梯来调节,如 1150kg、1350kg、1600kg 等来调节。电梯群控能充分发挥电梯的效能，我的经验是群控不要超过 4 台，而 4 台最好用各两 台双双面对为好，横向一排 4 台很不理想。因为群控多了有一个毛病，即有时这台电梯人 刚进完，门刚关上，外面有人按信号按钮，门又自动开了，有时会有多次开关，这是群控 台数太多造成的问题，所以群控的电梯不宜过多。五、客梯的上下分区当高层或超高层,层数多的时候,可以上下分区,以提高效率，分区以 50M 高度左右一 区为宜,因为 50M 左右,大约 10-12 站,以 1000-1500 平米一层来算,大约 12000-18000

10、平米, 正好是 2-3 台一组,即使达到 20000 平米左右，也不过 4 台，又因结合避难层，容易安排中 间的电梯机房，比较理想。第一个 50M 用最慢的一种常规速度，过去是 1.5M/秒，现在有 1.75M/秒，价格差不多， 所以近来都用 1.75M/秒的产品。每隔 50M 升一级,每升一级可加 1M 速度,即 50-100M 高用 2.5M/秒,100-150M 高用 3.5M/秒,150-200M 高用 4.5M/秒，200-250M 高用 5.5M/秒,以此类推为什么我敢大胆的 用这个宏观数字呢？因为 50 年以前美国的电梯最高速度是 6M/秒，而当初的建筑高度没有 超过 300M

11、的，后来经过实践，20 年前我在深圳设计的 218M 高的建筑，就用自己的经验数 字，电梯商是认可的。用每秒的速度在平时很少有对比物，但用每分钟就有点数了，6M/秒 相当于 360M/分钟，300M 高的建筑不到 1 分钟就到最高层，速度已很快了。六、客梯的门宽高挡一点的写字楼最好不用 1 吨的电梯,因为 1 吨电梯的门偏小,只有 1M 宽,1150kg 的 电梯可以做到 1.1M 的门,这样进出就比较理想。也有 1600kg 电梯能做到 1300 门宽的，对 特大型建筑人数特多的建筑应该考虑，门宽可以提高效率。七、客梯厅宽及直达梯的等候电梯厅也不宜太窄,当然也不宜太宽,一般在 2.5M-4M

12、 之间合适,太宽了,来回走,很不方便,如 上面谈到的老北京饭店,厅有 8 米宽,那边刚刚铃响,待走过去,正好关门.值得注意的是,在 首层的电梯厅口,不要缩小宽度,如厅宽是 3M 的话,口部也应是 3M，因为首层的人数是标准 层的 10-12 倍，要十分注意这个口部，为什么我要提醒这个问题呢？因为很多设计单位做 居住建筑多了，居住建筑经常是电梯厅就是消防的合用前室，做防火门习惯了，所以我经 常发现此问题而特别提醒大家。一般在 150M 到 200M 以下的建筑，上述的规律可以运用，但 150M 以上，甚至到了 300M 及 300M 以上，那种超高层，每层面积很大，而总面积更大，造成安排进电梯的

13、核心 筒的面积过大，而 150M 以上部分的核心筒无论内容或结构、抗震诸方面都没有需要那么大， 那么多的电梯筒里空走的浪费面积过多。所以结合这种特高的大楼，就要分析它的功能。 例如上半段很可能有旅馆，很可能有供观光的并带有餐饮的楼层，也可能上面有公寓。因 此应该充分利用核心筒下半层电梯井道的上半部分，怎么利用呢，可以在首层的大堂里安 排直通上半段的高速直达的电梯，一站到达 150M 以上的空中转换层。然后再像下面一半的 办法，重新分成 2-3 段，这样核心筒就在 150M 以上缩小了，这样可以节约出很多净使用面 积来。这种负担大楼一半人数的到达空中转达大厅的客梯，要注意在首层大厅在高峰时候得

14、集中人流，往往在 4M 宽的电梯厅里就使分紧张，由于不是消防梯，所以可直接使用大堂， 以扩展人流德等候空间。八、货梯及消防梯兼货梯客梯解决之后,就是货梯,由于写字楼客户的可变性比较大,经常要做装修,所以货梯的 数量就要研究。由于一般写字楼才 2-3 万平米，消防电梯就够用了。但面积较大，且高度很高时，货 梯设计往往不够，这是需要注意的问题。但由于数量较多，占核心筒的面积太大时，可以 用较大重量的货梯来解决电梯的数量问题，例如 2000kg-3000kg 的货梯，就可以代替一般 1000kg 的货梯。货梯与客梯的比例大约 1：4 的关系，大约 20000 平米就需要 1 吨货梯才 够使用。消防梯

15、可以兼作货梯,但消防梯是高层需要,消防梯不需到地下室，而货梯往往要下地 下室与后勤挂上勾。所以不要以为消防梯要下到地下室.这是两个概念,不要混淆.但货梯也 不一定下到最底层,而是应该根据需要来决定。由于高层防火规范里 6.3.3.11 条里写了要 在消防电梯的井底设排水设施，很多设计单位误认为消防电梯要到地下室的最底层，甚至 审图单位也是这种解释。其实，在条文说明里明确写着“消防电梯不到地下层，有条件的 可将井底的水直接排向室外”如果必须到地下室最底层的话，这条就没必要写了。消防梯 是解决高层建筑的，不是解决地下室而设置的，低层建筑的地下室没有消防梯就说明这个 问题。超高层的消防梯，虽然照消防

16、规范最多 1-2 台，但美国的 9.11 后，我们要深思，是 否应该也像客梯一样，上半段另加一些消防电梯，当然也可客、消两用，这个问题是供探 讨用。九、 多电梯的电梯厅：写字楼电梯厅的口部，往往很拥挤，因为口部在高峰的时候要有楼上的 10 倍甚至 20 倍以上的人流，而超高层有时高达 60-80 倍的人流，而电梯厅不可能做得很宽，因为上面 没有需要，我们还常常看到首层还做防火门，这样更将口部缩小，问题更大。所以首先要将口部放足。此外一组电梯最好不超过 6 台。4 台以下更好。但超高层的 电梯数量多，所以要注意一个方向来人很可能对大堂压力过大，所以应该有两个面的入口 较好，必要时四面都能进门，或大堂里不设商业。在很多超过 200M 高的建筑，往往是城市的标致性建筑，因为高了，一般也比较粗， 每层的建筑面积就很大，电梯的数量很多，占用核心筒的面积也很多，在首层的人数也特 多，所以有时可以设双大堂，即首、二层都设大堂，以解决疏散进出的拥挤，在首层大堂 单设自动扶梯直接上二层大堂。十、 洗手间：写字楼的洗手间,是根据人数来的,人数根据有了,厕位的数量就可以计算出来了.一般 情况每 400