关于《房产测量规范》 几个重大技术问题的探讨及解决方法

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1、关于房产测量规范 （GB/T.17986-2000） 几个重大技术问题的探讨及解决方法 （李和气 张宣生） 目 录 综 述 1、关于房屋“栋” （幢）的划分问题 2、关于房屋层高 2.20 米以下要不要计算建筑面积问题 3、关于 房屋外墙的一半面积分摊问题 4、关于“阳台”面积计算的确定问题 5、关于房屋“异型外墙”如何认定计算面积问题 6、关于房屋“异型坡屋面”且层高大于 2.20 米如何计算面积问题 7、关于“商品房销售合同”中的“3%”面积误差与规范中的面积三级精度之间的关 系问题 8、关于为多栋房屋服务的非独立管理用房参不参加分摊该所在栋的共有建筑面积分摊问题 9、关于纯住宅楼按单元分

2、摊问题 10、关于“商网”用房中铺位房的分摊问题 11、 “共有” ；“共用” ；“公有” ；“公用”面积到底如何理解问题 综 述 自 GB/T.17986-2000房产测量规范发布以来，对统一全国的房产测量起了巨大的作用。 测量规范化，标准化，科学化已经在全国遍地开花结果，深得广大房产测绘工作者的喜爱 和欢迎，这一点是毫无疑义的。随着我国经济的发展，近几年的房屋建筑建造的艺术形式 和结构形式都发生了质的变化，因此，在房产测量的规定上需要有相宜的修改和适时的修 订，以便使我们的测量更规范，更合理，更能保护权利者的利益。为此，笔者把在实际工 作中遇到的一些有关房产测量的重大技术问题及解决方法提出

3、来和全国的同行们一起探讨。 其目的是为了今后房产测量规范的修订和补充提供依据。现就以下十多个技术问题提 出，在网上发表，不知赞同否，望同行们在网上和我们切磋。 1、关于房屋“栋” （幢）的划分问题 房产测量规范 （以下简称规范 ）中涉及房屋“幢”的问题主要在 5.4.3.款，5.4.2.款， 非常简单。当然，这个定义沿用了过去的老规范（CH5001）的定义，在当时的情况下，这 个定义是正确而明了的，但未引起广大房测工作者的注意。现在， “栋”的划分方法必须完 整，他涉及房屋面积分摊问题，关系重大，绝对不能等闲视之。理由如下 ： 1）确实是独立的，同一结构的，由不同层数组成的房屋完全可以划分为一

4、栋，这毫无疑义。2） “独立分栋”应该这样判断： a) 由于历史原因，新老规范未发布之前的，已经经过有关部门认定的，不论该房屋是何种 结构型式，已经确定为一栋的，我们把他确定为一“栋” 。 b) 从新规范发布之后， “栋” （幢）的划分原则应该是规划设计图纸中的基础与结构是一个整体的；同期规划，同期建成的； 是否同一设计单位的同一整套设计图纸的； 如果是裙塔楼相连则看其主副楼是否为独立的共有共 用设备的； 改建，扩建后的建筑物是否重新参加原建筑物的分摊，如果不参加原建筑物分摊的； 一家一家建起的私房的山墙是共墙且连成一体的，可看成为一栋；但无共有共用面积的 分摊。 （只确定共墙面积的分摊）如果

5、不共墙则单独分栋。 新建成的超大型房屋，有若干层地下层组成的大型房屋的分栋，一定要仔细分析是否满足上面的前四个条件，具体分析分栋的条件，再具体分栋。例如，正负零以上有多栋独立 房屋，正负零以下是为地上多栋房屋服务的地下室，则地上的房屋就应该分为多栋。3） “栋” （幢）的定义： 经规化设计部门批准的，基础与结构是一个整体的，具有同一共有设备的，独立的， 不同结构及不同层数组成的房屋。 2、关于房屋层高在 2.20 米以下要不要计算建筑面积问题。1）问题的提起： 笔者在实际的，大量的房产测绘工作中，广泛地接触有关建筑、设计、开发、房产等 工作者，其中不乏专家、学者、教授、工程师和实际从事工程预决

6、算的技术人员，他们对 2.20 米以下层高不计算建筑面积只知其然而不知其所以然，且不少人员认为，这是不合理 的，需要重新界定。2） “理由”： a) 截自目前为止，我们所遵照和执行的规定.标准中 2.20 米以下层高不计算建筑面积的依 据均出自经基设字（82）58 号文件中的有关规定并按照其中某些条款照搬的，未见其理论 依据和来源出处。 b) 经基设字（82）58 号文件中也有不按层高计算建筑面积的，例如图书馆的书架.专门用 来停车用的车库，单层房屋不论高低以一层计，管道井等按层计等 等，也未见其出处和理 论依据，为什麽我们却偏偏采用了这麽一条规定，一直沿用了 20 多年。 c) 新颁布的住宅

7、设计规范 、 工程预决算定额等相依的规定中也未见其踪影。 d) 我国现实情况下建成的建筑物，如果单从居住条件和使用条件考滤，当然房屋的内空 间高度在 3 米左右是比较适宜的，他无疑在通风，采光，压抑感上要求那样设计，但是纯 从居住和使用上，1.75 米（中国男性的平均身高）的房间净空高度仍然是可以使用的，因 此净空高度在 1.75 米以上应该算建筑面积。e)规范中有许多算一半建筑面积的规定，他们并不比净空高度在 1.75 米以上房屋实 用，理论上说不过去，因此，考虑他的实用性，算一半建筑面积是可取的。 f) 从工程造价上，他并不比其他建筑部分低多少，不算一半建筑面积不合理。 3、关于房屋外墙一

8、半面积的分摊问题 1）问题的提起：九十年代初期在制定行标 CH5001 时候，房产管理人员，工程技术人员对 此存在着分歧，从产权产籍管理的角度来看，外墙的一半不应该分摊，从工程技术的角度 来看，由于外墙的粉刷厚度不一，加上工程图纸均以中线计算建筑面积，二者结合，在新 老测量规范中，不成文的规定了外墙的一半作为整栋房屋的分摊面积 。目前从全国反映的 情况来看，出现了许多产权和民事纠纷，物业管理纠纷，造成许多麻烦，因此需要重新深 思这一面积的分摊问题。 2）从目前我国大部分城市的房产测绘实施细则上来看，基本上执行的办法是将房屋外墙一 半建筑面积分摊到到整栋，但是不少城市根据自己地域的具体情况灵活的

9、运用规范中 的有关规定，并没有将外墙的一半建筑面积分摊到整栋，而是根据产权管理的分割，商品 房合同管理的约定，交易买卖的契约以及一些约定俗成的行为进行具体分析再来确定房屋 外墙面积的一半如何分摊，笔者认为他们的分摊方法绝大部分是合理合规的。 3）以下几种情况房屋的外墙的一半应整栋分摊a) 纯住宅商品房且各单元的布局基本一致； b) 多用途，多功能的商住楼，单一功能的写字楼，外墙尺寸厚度基本一致且符合前一条 件的； c) 其他外墙体尺寸模数基本一致且房屋内部布局基本一致的房屋； 4） 以下几种类型房屋的外墙分摊应视具体情况采取按功能区分摊，按单元分摊，按层分摊的方法。a) 因某一功能区的特殊建筑

10、功能，其外墙体厚度与其他功能区不一致的，其本功能区外墙 的一半应在本功能区内分摊； b) 房屋某一层的外墙厚度与其他层不一致的，其本层外墙的一半应在本层分摊； c) 当房屋的某一单元被整体处置，此单元外墙的一半在本单元分摊，例如，连体别墅就应 该按照此一原则分摊。 d) 当一栋房屋有以上多种形式的墙体组成时，应具体分析，分别分摊到各个部位。 4、关于“阳台”面积计算的确定问题 阳台问题在规范中规定得非常明确，可是仔细的分析一下，全国各地不尽一致，有点 五花八门，归纳一下，不外呼以下几种情况。 1） 规范发布前封闭的阳台全算，发布后业主自行封闭的 半算，这是第一种；2） 建筑设计部门在建筑施工图

11、设计的封闭阳台全算，其他封闭的阳台半算，这是 第二种；3） 有盖的不封闭阳台半算，无盖的不算，这是第三种；4） 有盖且其投影面积大于阳台底板投影面积二分之一的半算，小于二分之一的不 算，这是第四种；5）阳台是不封闭阳台，但有盖且其投影面积大于阳台底板面积二分之一的只算其盖 投影面积的二分之一，小于二分之一的不算，这是第五种； 6） 多高层房屋以上一层阳台作为下一层阳台上盖的不封闭阳台算一半，错开一自 二层作为其顶盖的不算；这是第六种，等等。 这些规定事出有因 ，作为规范对阳台面积计算的补充也不无道理，但是，笔者 认为，我们走进了一个误区，这个误区来源于对一个定义的理解，即：规范第 8.1.2

12、款， 房屋的建筑面积的定义，这个定义有三层含义，第一是建筑面积的定义，第二是房屋的定 义，第三是房屋附属物的一般组成；原规范 CH5001 中对房屋的定义是：有维护结构，有 顶盖，结构牢固；供人们，生活，工作，聚居，学习 的建筑物。本规范省去了这一定 义，且此款语法也存在问题，即原来的定义应修改为：“房屋的建筑面积系指外墙（柱） 勒脚以上各层且具备有上盖，结构牢固，有围护结构，层高 2.20 米以上（含 2.20 米）的永久性建筑物外围水平投影面积，包括阳台.挑台.地下室.室外楼梯等房屋附属物的水平投影 面积。 ”并不是说阳台，挑廊，室外楼梯就一定要有盖了，但是， 规范中的有些规定已 经无法更

13、改，这样，阳台的建筑面积在一般的情况下只有以下几种情况计算建筑面积： 1） 经规划设计部门批准的图纸上是封闭阳台的全算；自行封闭的有全盖阳台算一半； 2） 不封闭的且有全盖的阳台算一半 ；无盖或有部分盖的不算； 3）阳台的围护结构有多种形式， 当阳台 的围护结构中线与主墙体或主轴的中线一致， 计算面积时按与主墙体或主轴一致的围护结构外围水平面积计算，其它形式以阳台真正的 底板外沿计算。千万别为阳台的造型，阳台栏杆的大小尺寸，底板的不同组成而走入误区。 有设计图纸的的以其尺寸为准 。 5、关于 房屋“异型外墙”的面积计算问题 随着我国建筑艺术水平的提高，房屋外墙的建筑艺术多样化了起来，各种造型各

14、异， 艺术形式多样的房屋的外墙体呈多种形式矗立在房屋的各个角落，引起房地产测量人员的 广泛注意，如何计算这类房屋的组成部分所投影形成的建筑面积，也是（规范）中没有全 部规定得很清楚的，综观全国各地，有一点是共同的，那就是：直体外墙向内倾斜的，由 房屋层地面向上量自外墙 2.20 米的地方算其投影面积。但是目前我国的墙体艺术建筑行式 呈多样化，有直体墙向外倾斜的，多折型的，弧形的，等等，各种几何图形式的外墙五彩 缤纷。也就是说，这些建筑其水平投影的面积要算在那里？规范中没有明确规定，笔者认为，按以下方法认定几种墙体行式所围成的水平投影面积： 1：直体墙内倾斜无须多 说，2：直体墙外倾斜以与其屋底

15、平面相交处的截面水平投影面积计算；3：弧型墙体分内 外弧，a,如果外弧型墙体内空间只有一层，则按外弧形墙体与其底屋平面相交处的水平投 影面积计算。如果内空由多层组成，则要区分该层处在上半弧区及下半弧区，处在下半弧 区的以层底屋面水平投影计，处在上半弧区的以量至层高在 2.20 米的地方的水平投影面积 计。b:内弧墙体与上叙情况基本类似。4：其他形式无论是什么墙体以三原则来确定：即取 小原则，大于 2.20 米原则，墙体与底屋面相交的上空是否实用原则。5：如果有极特殊的 建筑，如底平面面积为零，且中空很高，则分析其下层连接面与该墙体围成的面积。 （因不 好画图，望同行谅解） 6、关于房屋“异型坡

16、屋面”的面积计算问题 目前，我国风格迥异的屋顶呈多样化，无论如何翻新，不外乎中式坡屋面，西式坡屋 面，宗教式坡屋面等。我想规范中不会涉及它的，但其建面都是要算的（除了装饰性 的屋面以外） 。 计算坡屋面的面积，学建筑的一想就一目了然，只要掌握测量学中等高线原理，建筑 学透视三维投影之中的水平投影加上牢记建筑设计标高中的层高2.20m，即可计算其面积。 下面简单的介绍“异形坡屋顶”在层标高差 2.20m 地方的透视水平面之通法，以便在学建 筑的人而前“班门弄斧”了。 7、关于商品房销售合同中 3%的面积差，与规范中面积三级精度之间的关系问题。 自从新的商品房销售合同发布以来，由于很多购买方与销售方的理解不同，很多人 发生了歧义，也使房产测量人员很多也进入了一个误区。笔者不分析商品房销售合同 中 3%的面积误差比的来源（笔者