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1、ONE 定价这个问题比较严谨，价格定位对整个楼盘的去化与否影响甚大。而我想至少要分为商 业和住宅两种定价方式。# q5 t“ * U) C8 x, E8 w 先说商业：1、参考周边新盘的价格。2、参考周边老盘现在的租金价格和回报。3、参考自 己的蓄水程度和炒作程度。4、参考自己项目和周边项目的硬件差异。5、参考自己的租金 做回报定价。6、充分考虑项目的延展性和周期性。7、确定价格目标和未来价格。再说住宅：在我看来一般住宅卖的都是期房，等到现房还在销售说明没有操好盘。期房卖 的是概念，也就是看不见摸不着的东西，这期间也是客群最认可项目的时候。根据包装程 度定开盘价，根据项目进展程度和炒作程度涨价
2、，到尾盘再根据程度定价。价格不是定死 的，因时因势而定。2 k. a1 R. X# y. a“ y垂直价差和水平价差的大小对楼盘销售产生了怎样的影响? 这个着重考虑怎样利润最大化，经验看来价格差距大一些对销售利好，另外因地制宜。TWO 主要从以下几个方面来进行考虑：地段、交通、社区内部环境和氛围、建筑空间、户型等 方面，比较简单，也没有考虑那么复杂，一般情况下，成本部、营销部会各测算一个价格 出来，这样会保证价格的准确性。成本部主要是从成本加成率的方法，这里我主要说说 营销方面的定价用过的一些方法： 1、随行就市定价法。面对竞争激烈，但是产品弹性较小的市场上时，一般是找到竞争楼盘 和区域代表性
3、楼盘，通过一些通用的指标打分测算，指标有交通、地段、户型、建筑风格、 配套等等，根据分数的平均分数，就可以知道自己楼盘可以打多少分了，然后换算成相对 价格，得出均价，再根据垂直价差和水平价差得出一房一价。 2、直接竞争定价法。这种方法主要是想利用价格势能让项目的推盘价格与消费者接受的价 格形成一个大幅度的剪刀差，让项目拥有更多的附加值，引爆市场。主要目的是提升市场 占有率。- Q. g4 K 1：成本因素；2：竞争因素；3：产品差异；4：购房者的心 态；5：政府的作用；6：环境因素9 P2 . X0 8 E5 定价方法： 1：成本加利润定价法；+ n% $ |1 p$ 2 L 即首先考虑收回企
4、业在生产经营中投入的全部成本， 然后加一定的利润。 2：目标收益定价法； E V“ S4 |+ ; Q 即在项目投资总额的基础上，按目标收益率的高低计 算销售价格。 3：盈亏平衡定价法；; h E4 E* _$ w Z X/ G* A, h5 o 即在销量既定的条件下，企业产品的价格必须达到一定水平才能做到盈亏平衡、收支相抵。这个既定的销 量就是盈亏平衡点。以盈亏平衡点为基础制定价格的 方法。 4：边际成本定价法: b T8 / * n, |6 z 不需要考虑企业固定成本的摊销，指每增加或减少一 个单位产品所引起的成本量的变化。/ t9 X, D3 i4 c% o, n( g 5：一般来看，常
5、用的还是最后两种方法( B1 Z0 Z+ C9 V7 6 G垂直价差与水平价差：这个要分对所开发的项目进行 分类。哪类产品是：溢价产品、偏溢产品、均衡产品、 偏瘦产品、瘦狗产品。根据产品特性，赋予不同价值。 运用多种推盘方式，使得产品价值最大化！9 U, N) S. . E; b9 m* 0 # K, ; s 原则 1：前期产品多元化原则每次推出以多元产品复合开发为原则。3 S g) _. e% N5 影响本项目的实际推盘情况原则 7：“单独对待”原则( C$ u; P% ?8 ( g: a$ $ q; 针对每套单位户型的意向客户绝对值作出不同的 推盘应变策略* D6 Z; u5 f3 ; _: |8 R) f! m$ l C3 t7 U. m 原则 8：饥饿原则5 i! 6 m* B$ _“ G) M该原则是在产品较为抢手的前提下使用，利用客 户对稀缺产品的追棒，- 3 R1 o% x- O围绕稀缺产品制定对应的推盘策略。
