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1、灵隐不隐，溪湖传承-雅戈尔留下项目前期策略提报-天启住 宅用地12幅，面积为108.7万M2。2004-2006年杭州市出让土地分布列表：（万平方米）2007上半年杭州市出让土地分布列表：（万平方米）市6区宅地供应主要集中在城北的 拱墅区和城南的滨江区，其中城北 拱墅区的住宅开发处于快速上升期 ，而城南的滨江区住宅供应已明显 出现阶段性过剩。1、存在非理性因素，但整体与省会级城市地位相当基本运作面供需基本匹配区域06年期间新成交06年期间新上市销供比滨江区 6314719587.76%西湖区（除之江板块） 3435551062.34%上城区 27211676162.35%下城区 1675112
2、3149.15%江干区（除下沙板块） 49674717105.30%拱墅区 37523560105.39%之江板块 39854772.76%下沙板块 1886207191.07%合计 251482639995.26%传统市中心（上城区、下城区）销售形势极好，新成交量大幅超过新上市量； 新兴的城东（江干区）和城北（拱墅区）受到购房者的热捧，开始供不应求； 城南（滨江区）和城东（东郊下沙板块）虽然销供比也达到了8090%，但整体价格已上涨 乏力（地铁沿线可能还有机会）； 城西（文教区，位于西湖区）销售速度相对较慢，原因是城西商品房单价绝对值过高，大量 房源集中上市，导致阶段性的供过于求。20042
3、006年杭州市8区总体供销关系统计图 04年，宏观调控发力前，市场供销两旺，基本没有存量； 05年，延续多年的卖房局面一朝逆转，销售受挫，而供应却受03年土地上市井喷影响开始 大幅增加，存量明显增加； 06年，经历了1年的宏观调控后，市场各方开始慢慢接受市场现状，心态渐趋平稳，成交 量开始理性回升，但供应受土地出让惯性影响仍维持在较高水平，存量还在增加。1、存在非理性因素，但整体与省会级城市地位相当基本运作面量价双提，需求扩容近期状态 外来开发商高价拿地带动房价上扬 拿地向后看两年，外来开发商拿地的价格预测，却成为在售项目的价格制定基准点，促使房价 非理性上涨 例如：坤和和家园一直拖延未销售，
4、对外报告从07年中12000元/平米涨至目前22000元/平米其依据便是周边拍卖地价的支撑地块名称成交价(万元)出让面积(用途)楼面价竞得者 钱江新城54号500009535(商业)8596凯迪股份 横店 钱江新城55号488007189(商业)11314杭州华科 钱江新城56号10212540355(商业)3601新运投资 丁桥57号3350937575(住宅)3702宁波冠华 丁桥58号3410039352(住宅)4125三盛颐景园 杭一棉59号22260085069(住宅)15588远洋地产 潮王村60号495009810(商业)10512华元房产 三墩61号55928922(商业)31
5、34伟量机电 江干区62号4879182040(商住)3204佑康集团 华丰65号2789547991(商业)2906华丰合作社=2007年9月杭州出让土地2、十七大效应，存在观望隐患十七大以后存量房供应结构合理，房源供应呈放大趋势，不会出现大起大伏的拐点 -前几个月，杭州楼市曾经出现房源供应吃紧的情况。不过随着年底临 近，二手房东们开始活跃，最近两个月挂出来的房源日渐增多，存量房供应量下跌趋势得到遏制，已从9月底的8255套增加到日前的8740套 -一手房的情况也类似。据统计，在今年12月31日前，杭州主城区约有18个楼盘计划推出新房源约4000余套，总建筑面积达50万平方米，将大大缓解目前
6、楼市供不应求的状况一改供不应求局面，供应量足杭楼市大牛行情可望楼市“软着陆“ 十七大以前价升量缩，整体景气07年杭州楼市一反传统，金九不金，银十不银。根据杭州透明售房网的 数据统计，8月份后，杭州主城区商品房的成交量呈逐月下降趋势：8月 ，成交3733套；9月，3678套；10月，2956套近期市场表现房博会后价量齐升，“拐点”未现房博会后(10月23日-11月11日)的20天内（十七大闭幕之后的时间节点）， 杭州主城区一手房成交2137套，比房博会前(10月3日-10月22日)的1831套上 升16.71%；房博会后的20日内成交均价为14479.01元/平方米，比房博会前 20天的成交均价
7、13768.22元/平方米，每平方米涨710.79元，增幅5.16%。 =主要原因 近期新房源的推出。据统计，10月份以后杭州主城区共推出商品房3705 套，总建筑面积约42.84万平方米。特别是房博会后，一批市场期待已久的新盘上市，如绿城的新绿园、名城的左邻右舍以及11月份刚刚推出的芳满庭，这些项目凭借着品牌、地段、户型设计等综合优势，开始领涨市场 价格方面，杭州楼市仍然供不应求的的情况下，楼市价格一路攀升。在楼市供求关系得不到明显改善的情况下，楼市价格出现拐点的可能性不大。05年后跨省投机势力退场，让位于良性的省会化投资需求，以外促内多元化城市发展主题，旧改新拓，城市化运动扩容城市整体需求
8、西湖旧改、旧城衍生、新城再造，产生梯队，互为支撑外来开发商带来全新的价值体系，品质、品味带动杭州房市二次成长土地市场供应合理，供需层面总体良性，刚性自住需求与占位性投资需求比例合理小结仍处在“非西湖单极发展”的大周期循环内，未来“观望可能”大于“拐点隐患”最大威胁来自于政府宏观的“暴力调控”，行业自身将进入“产品定义资源阶段”。产品定义资源发展阶段产品定义资源发展阶段。不再是简单的继承资源，而是通过产品价值的系统创新重新诠释资源，从而获得重新定义价格的利润空间项 目东方润园九树西溪留庄 设计公司刘吴大卫科波菲尔绿城 经济指标2.81.51.17 产品类型江景高层现代两层皮自然建筑欧洲宫殿形态建
9、筑 面积控制350以上大平层5层/400以上大平层3-4层/350平米大平层 近期价格32000元/平米32000元/平米35000元/平米 销售情况1-7月销售170套1-7月销售13套内部销售/短期去化启示：豪宅应是继承文脉与地气的“价值均衡体”，而不应该成为“价值极端体 ”，对于本案而言不能简单的追求单元素创新，而应追求系统化的“价值独城 ”豪宅面对的客户高度主观，且背景不同，相应的价值观与偏好相去甚远，因此，真正豪宅除了资源外，应在园林、户型、品质等各方面保持均衡。避免出现九树那样有些人很喜欢有些人很讨厌的偏激结果= 破 - 非常规豪宅东方润园 vs 九树 vs 留庄三三 品地品地。区
10、域属性转变带来价值重估机遇。区域属性转变带来价值重估机遇。可行性探讨。土地研读。留下质变。城西裂变。文教板块退色，高尚居住区隐现杭州大学先后出走文教区，逐步形成了“三墩、下沙、小和山、滨江”等大学 集中区域，除了一些大学的研究性机构和历史性建筑得以保留外，文教区不再 是曾经的文教区，外迁的大学土地出让导致一批中高端公寓住宅项目先后推出1 城西裂变 西溪/城市化+城际化：城郊景观飞地 =城市生态居地随着与主城交通连接的完善（天目路/西溪路），随着与周边城市交通连接的便利（绕城高速/杭徽高速），西溪迅速从城郊景观飞地融入到主城范畴良性价格筑仓/良性价格跳跃大于恶性透支虽然存在类似和家园的价格非理性
11、增长，但是在西溪形成了市场接受的价格基础并根据与西溪的不同距离，形成了项目的价格梯度因此，目前板块价格虽有泡沫，但良性跳跃意义大于恶性透支绿城留庄：35000元/平米坤和和家园：22000元/平米标竿性项目/提升与刺激基础性项目 / 定义与稳定小 结西溪核心化/价格去主城化，与钱江沿岸的价格差，即是未来的成长空间在杭州非西湖单极发展的背景下，城市化+城际化的西溪板块，其价值将越来越接近主城，至少应与钱江沿岸形成等值概念28000-3200028000-320008000-120008000-1200030000-5000030000-5000018000-2200018000-22000西溪板
12、块？西溪板块？文教板块 / 高端住宅主力价格22000-25000元/平米西溪板块 / 顶级大宅主力价格25000-30000元/平米闲林板块 / 中级住宅主力价格10000-12000元/平米=未来价格预估2 留下质变区域属性 / 溪湖精神之所在北有西溪湿地，南有西湖景区 西溪大板块中城市化程度最高的区域（区域内基本无农民定居点）西溪：生态强势独缺人文，留下二次启动承载了补缺的使命西湖：生态与人文的叠加留下镇西溪湿地西湖风景区自然城市形态区域转变/区域价值重估A、分散开发=集中提升 / 集镇二次开发西溪板块此前都是散点开发，不成规模，随着留下集镇中心的二次改造，将形成城市与自然双驱动的板块引
13、擎，大大提升区域由城郊景观飞地向城市生态居地的进程项目地块公共 绿地镇医院镇农贸 市场镇政府镇村民 自住房钱潮花 园西溪路功能主轴西溪时代 中心天目山 路规划道路历史保 护街区留下河景观河道商业地块东南向群山环绕留下河景观改造 水质改变、河道景观化、沿河建筑立面整治/08年完成历史保护街区 承载商业、休闲、旅游、居住的综合城市使命/08年完成大体量商业汇聚 华联超市、沃尔玛、家居城等大体量商业迅速提升区域配套西溪路功能主轴提升 搬迁幼儿园、汽车站，旧改沿路地块，强化商业、办公、社交等功能B、近郊卧城 =复合新城 / 主导项目模式之变改变此前卧城的开发模式，引入复合型规划，重新定义价值，使板块从
14、游离于第一/第二居所间的尴尬定位，慢慢向城市自然兼顾的第一居所转变例证一：坤和和家园/创新生活方式一反常态，没有以常规的别墅开发入市，而是强化了地块内的城市主轴，以高层+商业的形态，强化自然中的城市。同时租用水库，开辟垂钓区；善意改良山地，增设高尔夫练习场，一切都超越既往单纯住宅开发模式，以产品定义资源，开创生活方式的愿望明显例证二：东湖闲湖城/创新城市方式虽然属于闲林板块，但其新都市主义的规划模式，显示了城西下一轮以社区模式重新定义区域价值的趋势。项目规划大面积景观湖，预留大体量商业与市民广场，并复合酒店等泛地产元素，同时设计了66层的超高建筑，一切预示着项目已不是简单的大盘开发，而是努力创
15、造一种暂新的非杭州城市方式3 土地研读 区位特征：咽喉要冲第一站天目路景观大道、西溪城市干道，两路相夹，主城进入西溪板块的城市化第一站 功能特征：集镇中心，文脉地块留下集镇二次开发的关键地块，处于历史保护街区、留下河景观带、西溪路功能轴包围下，城市元素综合性强烈。历史街区承袭千年古镇文脉，留下河与西溪湿地一衣带水 景观特征：远环山，近绕水，亚资源型地块东南向群山环绕、水系环伺，西溪路城市功能主轴比邻，如果说坤和和家园抢占了板块内的城市自然，那么本案则独拥板块内的城市人文 体验特征：两面性地块从西溪路进入：主城=集镇=地块，城市感出现断裂从天目路进入：主城=景观=地块，城市感没有断裂不同进入方式
16、，提供了截然不同的地块体验，天目路进入方式更能体现本案城市、人文、自然兼顾的特点，且能绕过杭州殡仪馆，坤和和家园则不行 空间特征：小体量不纯粹地块北向钱潮水泥内部房、南向集贸市场、西向天目山路绿化隔离带、东向留下河以及农民房。且地块被3条道路切割，地块小而散，最致命的是东南角的保留教师楼（7层高），不管是从视觉，还有客源素质上，均造成严重影响项目地块北面南面西面东面4 可行性探讨问题高尚板块中的亚资源型地块如何定义角色地位与核心竞争优势?出路方向一定位于留下镇属性项目创造城西大板块的中间态价值细分市场方向二定位于西溪板块项目创造性继承，与和家园竞合西溪大板块方向一：定位于 留下镇属性项目 ，创造城西大板块的 “中间态价值细分市场 ”文教（22000元/平米）留下（18000-20000元/平米）闲林（9000-25000/平米）容积率区间：1
