房地产项目前期策划

《房地产项目前期策划》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目前期策划（63页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、西南交通大学硕士学位论文房地产项目前期策划姓名：李慧琴申请学位级别：硕士专业：工商管理导教师：郭耀煌20060401西南交通大学硕士研究生学位论文西南交通大学硕士研究生学位论文 . . 第第 7 7 页页摘要房地产业己经成为我国国民经济的支柱产业。随着房地产市场的日趋完 善，购房者越来越理性，房地产开发商之间的竞争越来越激烈。因此，房地 产开发前期的项目策划工作就显得尤为重要，一个良好的项目策划，是项目 开发成功的重要因素。房地产项目的前期策划工作主要包括：市场调研、项 目建设的必要性分析、技术的可能性分析、投资的可靠性分析等。其中，对 项目进行技术经济分析，评价项目的投资效益是项目前期策划的

2、重中之重。本文根据作者十几年从事房地产业的经验，针对房地产前期策划现状， 应用管理经济学、市场营销学、建筑学、居住区规划学、财务管理学、项目 管理学等理论和方法对房地产前期策划过程中应重点研究的内容及方法进行 了阐述，分析了影晌房地产前期策划成功的因素。通过房地产市场分析、项 目分析、项目定位、规划设计分析、开发建设进度分析、经济效益分析、风 险分析等构建了房地产前期策划框架，并建立了房地产前期策划具有一定可 操作性和实用性的评价方法及指标。文章引用了一个实际案例，采用定性与定量相结合的研究方法，围绕该 案例展幵论证。本文的创新之处在于通过成本预测，容积率测算，保本点测 算，投资敏感性分析等得

3、出了比较准确的投资方案，为经济效益评价提供了 切实可行的评价方法及依据。希望本文能够对房地产项目前期策划工作起到 定的促进作用。关键词：策划：房地产策划：项目定位；投资分析；保本点 A Ab bs st tr ra ac ct tThe real estate industry is the national economy to pay pillar industry. Along with the real estate market of perfect, the buyer is becoming more and more reasonableness, the competitio

4、n of the real estate company is more and more vigorous. Therefore, the preceding planning in real estate development seems to be special important. A good preceding planning is an important factor to success .The 西南交通大学硕士研究生学位论文西南交通大学硕士研究生学位论文 . . 第第 7 7 页页preceding planning in real estate developme

5、nt mainly includes: market investigation, necessity of the item construction analysis, technical possibility analysis, investment of dependable sex analysis etc. Carry on the technique economy analysis to the item among them, evaluation item of the investment performance is the most important factor

6、 of the preceding planning.This text is engaged in experience of the real estate industryaccording to authors more than ten years, expecting to plan present _ condition before aiming at real estate, applied the management economics, the market marketing, architecture , residential planning , the fin

7、ance management, the project management etc. the theories and method expected to plan process ago to the real estate in should the point research of the contents and method carry on elaborate, expecting to plan successful factor before analyzing the influence real estate. Pass the real estate market

8、 analysis, project analysis, project fixed position, planning design analysis, development construction progress analysis, economic performance analysis, risk analysis etc. set up real estate to expect to plan a frame ago, and expected to plan to have the certain maneuverability and the evaluation m

9、ethod and index sign of function before building up real estate.The article quoted from an actual case example, the adoption settled sex and fixed amount to combine together of research method, surround that case example to launch argument. Textual and creative of be placed in pass the cost estimate

10、, the capacity rate measures to calculate, protecting this point to measure to calculate, investment sensitivity analysis etc. more accurate investment project，provided to slice for the ecoucmic performance evaluation actually viable evaluation the method and basis. Hope this text can expect to plan

11、 a work to have to certainly promote a function ago to the西南交通大学硕士研究生学位论文西南交通大学硕士研究生学位论文 . . 第第 7 7 页页Key words,: plan ； the real estate plan; project locating ；the investment analysis ； protect point 第 1 章绪论1.1 房地产市场现状随着我国城市建设的发展和人们对房屋居住需求的提高，房地产业已经 成为国民经济的支柱产业。回顾我国房地产发展的历程，可以发现在 20 世纪 90 年代前，房地产市场

12、基本处于卖方市场时代，市场存在巨大的需求空间， 房地产幵发经营，是以房地产幵发商自我为中心，幵发什么样的房子，顾客 就得买什么样的房子。房产开发商根本不需要进行市场分析，项目分析，甚 至规划设计都是考虑的非常简单。固此就出现了了许多“火柴盒”式的建筑， 许多住宅小 g里几乎没有绿化，或者绿化少的可怜。当时的房地产市场，实 际处于一个推销阶段。1992 年后，随着国家相关政策的放开，房地产投资扩 大，市场逐渐繁渐繁荣荣，出现了供大于求的情况，卖方市场遂步转化为买方市场， 商品房出现空置。这时，房产幵发商意识到了营销的作用，房地产营销进入 销售阶段，此时最典型的销售模式是广告策划+售楼部。而时至今

13、日，房地产 市场日趋规范，购房者日趋理性，开发商之间竞争激烈，房产商己经从前些 年的狂热中走了出来，正由粗放型走向理智，由不成熟走向初步成熟，由卖 方市场走向买方市场。以往的冒险家和投机家在今天的房地产市场已难有再 生存的空间。尤其是在 2003 年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷 款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产 项目幵发的做法巳经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的 前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健的投资将成 为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产並的最 大特征。面对复杂多变的市场竞

14、争，房地产开发商唯有多谋善断，精于策划，方 能在千变万化的竞争中以弱胜强，以少胜多，不断发展壮大，立于不败之地。 由此，“房地产项目策划”应运而生，并在一些地产项目中获得了成功。西南交通大学硕士研究生学位论文西南交通大学硕士研究生学位论文 . . 第第 7 7 页页1.2 房地产策划的概念1.2.1 策划的概念策划，最早起源于军事领域，与筹谋、谋划等意思相近。后来逐渐的被 应用到政治、外交、经济、文化等其它领域，于是，策划有了更多的含义。 日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的 智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效 地运用各种经营资源的

15、基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施 方案与具体措施进行设计和计划。上述对策划的定义，更准确的说应该是企並策划的含义。通俗的讲，所 谓策划，就是根据已经掌握的信息，推測事物发展的趋势，分析需要解决的 问题和主、客观条件，在行动之前，对目标、对象、方针、政策、战略、步 骤、方式方法等做出构思和设计，并形成系统完整的方案1。因此可以说， 策划是一个综合、系统的工程，是一系列立足现实、面向未来的活动。它根 据现实的各种情况与信息，判断事物变化的趋势，围绕活动的特定目标 这个中心，来全面构思、设计，选择合理可行的行动方式，从而形成正确决 策和高效工作。1.2.2 房地产策划的概念我国的房地产

16、市场，早在十九世纪初期就产生了雏形，此后一直随着经 济和社会的发展而不断的进化，完善。从新中国成立至今，房地产业更发生 了翻天覆地的变化，特别是从 1993 年起，面对房地产市场过热的状况，国家 出台了一系列的法令、法规，使得房地产过热的势头得到抑制，房地产行业 中的泡沫被大量挤出。全国的房地产行业进行了严格的整顿，规范了房地产 主体行为。从此，中国的房地产市场进入了理性发展的阶段。也就是从这时 开始，房地产策划受到越来越多的房产商的重视。有关房产策划的理论、观 点如雨后春舞般层出不西南交通大学硕士研究生学位论文西南交通大学硕士研究生学位论文 . . 第第 7 7 页页穷，越来越多的房地产项目在成功的策划中受益。那 么，到底什么才是房地产策划呢？它包括哪些内容呢？关于房地产项目策划，有两种不同的理解：一种观点认为，房地产项目 策划就是促销策划，即如何想方设法把楼卖出去，这是一种狭义的理解。这 种策划其实是在项目前期策划之后所作的一个营销策划。我国的一些房地产企业在上个世纪九十年代所作的项目策划基本上就归于此类。另一种观点认 为，房地产项目策划应是从