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1、3、商业地产前期决策指南商业地产前期决策指南:成功商业地产成功商业地产 项目风险决策系统项目风险决策系统 书名：商业地产前期决策指南出版社：黑龙江美术出版社 作者：段宏斌书号：978-7-5318-1891-5定价：320 元/本内容提要内容提要成功商业地产项目风险决策系统一书首度科学性地为商业地产 的开发建设决策导入了科学、理性的数学方法。以美林银行、德意志银行的全 球资本评估体系为决策依据，结合中国的实际情况，即全国开发建设的五十多 座购物中心、数百亿元商业地产开发经验，建立一种基于数学上的、实践上的 应用模型，用数学的方法帮助商业地产项目进行科学的决策。成功商业地产项目风险决策系统通过为
2、一个商业地产项目进行论证和决策， 为商业地产的投资决策过程注入科学的基因，使一个重要的投资决策不再仅仅 局限于经验主义和个人英雄主义的影响，并以此为基点，为商业地产的决策、 投资开发、建设运营建立起一个完善的、科学的、可以量化的应用体系。目目 录录第一部分第一部分 谁能打造中国商业地产系统开发、理性开发的成功定律？谁能打造中国商业地产系统开发、理性开发的成功定律？第第 1 1 章不要等到最差的结果，才想起为什么决策时不进行更理性的分析章不要等到最差的结果，才想起为什么决策时不进行更理性的分析01.在房地产市场日趋成熟的今天，如何使资本积累变为一项永续经营的资产02.为什么开发商业地产项目会变成
3、一条“不归路”03.探寻失败后面的根本原因04.拍脑袋决策的后果05.突破危机的路径第第 2 2 章目前中国每开发章目前中国每开发 1010 个商业地产项目，平均有个商业地产项目，平均有 2 2 至至 3 3 个会走向失败个会走向失败01.失败的专利02.好大喜功的代价03.战略性投资与务实的开发思路的矛盾 04.何谓半步，何谓一步 05.因为急于求成，所以欲速则不达 06.王勇的实话 第第 3 3 章章 数亿学费得来的经验教训，打造出一套科学理性的软件数亿学费得来的经验教训，打造出一套科学理性的软件01.从无知无畏到心存敬畏02.不要再倡导学习天河城03.怎样帮助蚂蚁过河04.为了让中国商业
4、地产从此少缴学费05.商业地产定量分析的意义06.商业地产定量分析的数学模型07.决策的作用第二部分第二部分 如何了解政策法规以避免不必要的风险，让项目走向成功如何了解政策法规以避免不必要的风险，让项目走向成功? ?第第 4 4 章章 政策法规的风险与投资决策的一票否决政策法规的风险与投资决策的一票否决01.商业地产项目取得成功的要素02.什么是政策法规的风险03.商业地产项目政策法规方面的风险04.为何要实施一票否决第第 5 5 章项目的发展规划必须符合城市的发展规划章项目的发展规划必须符合城市的发展规划01.与政府关系良好，并不等于没有政策法规的风险02.决策不能满足于粗放型的城市规划研究
5、03.什么是城市总体规划04.哈西新区的大型商业地产项目 05.为什么哈西项目现在不符合城市总体规划的要求 06.城市总体规划是一只看不见的巨手 07.思考：商业地产项目投资如何适应广州从云山珠水向山城田海国际 化大都市的规划格局转变 第第 6 6 章章 符合城市商业网点规划，是项目投资决策获得成功的基本保障符合城市商业网点规划，是项目投资决策获得成功的基本保障01.商业地产项目论证当从何入手 02.项目策划定位与城市商业网点规划的错位所造成的打击03.艰难的调整过程04.认识城市商业网点规划的重要性05.思考：深圳城市商业网点规划，为深圳城市商业地产发展带来了多大的影响第第 7 7 章交通是
6、商业项目成功的生命线章交通是商业项目成功的生命线01.交通评估的必要性02.交通总流量03.项目所需要具备的交通条件04.实例分析：北京百荣世贸商城成功的交通评估第第 8 8 章章 商业地产项目立项过程中环境评估的重要性商业地产项目立项过程中环境评估的重要性01.一个被关闭的美食广场02.环境评估需要注意的因素03.环境评估只是一个表面工作吗第第 9 9 章章 地方法规与商业地产项目的风险所在地方法规与商业地产项目的风险所在01.刻舟求剑故事在商业地产领域的演绎02.无法回避的地方保护主义03.实例分析：沃尔玛进广州为什么这么难第第 1010 章章 商业地产项目立项为何一定要履行听证会程序商业
7、地产项目立项为何一定要履行听证会程序01.举办项目听证会是一个必要程序02.深圳市的听证制度03.一场听证会改变一个决定04.听证会的作用第三部分第三部分 如何进行科学的选址决策，减少选址的风险？如何进行科学的选址决策，减少选址的风险？第第 1111 章章 选址的风险识别和量化的意义选址的风险识别和量化的意义01.为什么开在繁华地段上的商场仍不能取得成功 02.商业地产项目选址的原则03.确保选址的科学性和量化分析04.一把理清思路的梳子05.你的弯路错在哪里第第 1212 章章 政府出让土地的方式与商业地产项目开发风险政府出让土地的方式与商业地产项目开发风险01.一次有代表意义的对话02.土
8、地的作用03.政府出让土地方式对商业地产项目的开发运营将产生多大的影响04.商业地产项目取得土地的方式05.三种取得土地方式的利与弊06 实例分析；北京 MALL 折戟沉沙背后的土地价格因素第第 1313 章章 经营风险大不大，重点看选址地块的商圈饱和度指数高不高经营风险大不大，重点看选址地块的商圈饱和度指数高不高01.不要被假象蒙弊02.商圈饱和度指数与开发商业地产项目的关系03.不同业态、不同档次的商圈饱和度各有不同04.何谓商圈饱和度指数05.如何计算商业地产项目商圈饱和度的分值第第 1414 章章 选址地块的周边人口密度是项目成功的决定因素吗选址地块的周边人口密度是项目成功的决定因素吗
9、01.商业地产投资决策过程中的掩耳盗铃现象02.理性看待人口密度数据03.中国式人口密度与商圈范围的界定04.项目建成后，哪些消费者会来消费05.项目潜在的消费群体的量有多大06.商圈内现有的潜在消费群体是否足以支撑项目的运营07.6V 商业地产风险决策系统在人口密度分析中的应用08.实例分析：商场周边的人口分布为何是不规则的几何圆形第第 1515 章章 选址地块的客流情况调查选址地块的客流情况调查01.一步差三市的现代演绎02.有人流，未必是客流03.人流动线对客流状况的影响04.客流统计分析05.实例分析：肯德基的选址策略第第 1616 章选址地块覆盖商圈人均可支配收入情况章选址地块覆盖商
10、圈人均可支配收入情况01.并不是人流多，商场的营业额就足够大02.商场定位与选址之间的矛盾03.如何认识覆盖商圈人均可支配收入的状况04.6V 商业地产风险决策系统如何评测项目地块与人均可支配收入的情况第第 1717 章选址地块竞争对手情况章选址地块竞争对手情况01.商业地产项目会面临哪些竞争对手 02.辩证地看待竞争与发展的问题03.如何对选址地块的竞争对手进行评估04.竞争对手评估中的距离因素05.竞争对手评估中的时间因素06.为何沃尔玛与家乐福 2500 米范围内“不见面” 第第 1818 章选址地块交通道路条件章选址地块交通道路条件01.路到才能人到，人到才能财到02.道路条件与商业地
11、产投资决策03.为什么路到财不到04.6V 商业地产风险决策系统的地块交通条件评价第第 1919 章选址地块竞争对手情况章选址地块竞争对手情况01.公交设施对商业地产项目营运的重要性02.香港购物中心的公交优先战略03.我们应如何评估地块的公交设施状况04.选址地块与公交站台的关系第第 2020 章选址地块建筑物可视效果章选址地块建筑物可视效果01.为什么要为建筑物可视效果而改变建筑规划02.主力店不进驻的原因03.选址地块建筑物可视效果的几种情况第第 2121 章章 地块平整条件地块平整条件01.商业地产项目如何评估地块平整条件对其开发决策造成的风险02.湖北黄石项目为何搁浅03.地块平整条
12、件是商业地产项目投资决策的重要因素03.6v 商业地产风险决策条件量化风险平估第第 2222 章地块拆迁条件章地块拆迁条件01.为何地块拆迁条件也成为风险决策系统中一个量化的环节02.拆迁风险评估不能只停留在感性认识和简单成本计算的阶段03.拆迁的风险评估及物权法对拆迁的影响04.如何认识拆迁强度与拆迁风险05.6V 商业地产决策系统的拆迁风险评估第第 2323 章选址地块经济技术指标章选址地块经济技术指标01.为什么要评估地块的规划经济技术指标02.选址地块经济技术指标与投资决策的风险03.增大开发风险的原因所在04.6V 商业地产风险决策系统与规划经济技术指标的关系 第四部分第四部分 如何
13、细化业态组合系统，增强项目招商的可行性？如何细化业态组合系统，增强项目招商的可行性？第第 2424 章章 为什么说业态组合风险是一种看不见的招商风险为什么说业态组合风险是一种看不见的招商风险01.风险看不到，并不等于不存在02.敢于向房地产开发商说“不”03.商业业态的构成04.百货店05.大型综合超市06.专卖店07.餐饮类商家08.娱乐类高家第第 2525 章章 招商组合形式招商组合形式01.一个陌生的来电，带来一个并不陌生的问题02.为什么出租率达到 100%，开发商还是赚不到多少钱03.什么是开发购物中心的目的04风险在于业态组合05“卖椟还珠”告诉我们什么道理06如何评估商业组合方案
14、07 不要让招商环节成为商业地产操作的“短板”第第 2626 章章 如何评估租金条件对项目投资决策的影响如何评估租金条件对项目投资决策的影响01.租金报表如何指导商业地产项目的投资决策02.投资决策的租金依据03.如何更理性、客观地看待项目的租金方案 04.6V 商业地产风险决策系统如何指导租金方案05.实例分析：主力店租金条件06.实例分析：一般店铺的租金条件第第 2727 章章 如何评估租赁年限对项目投资决策的影响如何评估租赁年限对项目投资决策的影响01.租赁年限对项目投资决策的影响02.不同业态不同的租赁年限对购物中心产生不同的影响03.理性看待商业地产项目的租赁模式04.万达租金模式与
15、天河城广场租金模式05.实例分析：租金高、租期短的租赁方案06.实例分析：租金低、租期长的租赁方案第第 2828 章章 如何评估租金递增率对项目投资决策的影响如何评估租金递增率对项目投资决策的影响01.理性地看待租金递增率02.租金递增率不同，项目的风险值也就不同03.不同店铺的租金递增率04.实例分析：天河城广场不同经营阶段不同业态的租金递增率第五部分如何进行科学的规划设计，打造一个成功的商业地产项目？第五部分如何进行科学的规划设计，打造一个成功的商业地产项目？第第 2929 章中国商业建筑大反思浪潮章中国商业建筑大反思浪潮01.南辕北辙的现代故事02.中国商业地产的建筑规划方案的“短板”0
16、3.商业建筑设计经验缺乏的代价04.中国商业建筑设计大反思第第 3030 章章 停车场与主力店的互动关系停车场与主力店的互动关系01.一次糟糕的“成功招商”02.停车场与主力店的互动关系真的那么重要吗03.停车场与主力店设计的五越理论04.主力店与停车场的设计是“看不见的陷阱”第第 3131 章章 地质条件的差异给我们带来的困惑地质条件的差异给我们带来的困惑01.工程建造的成本与投资决策的风险02.地块持力层深度量化的风险控制数学模型 03.如何对地块持力层深度进行评价呢04.6V 商业地产风险决策系统如何控制地块持力层深度的风险第第 3232 章章 不可忽视的地块地下水位深浅不可忽视的地块地下水位深浅01.泛华武汉项目的经验教训 02.地下水位条件不同对项目所造成的影响 03.是什么导致泛华云南玉溪沃尔玛广场达不到预期的回
