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1、Oracle 与与 Reading 中心商业区中心商业区1、商业空间规划The 0racle 购物中心的基地最特殊的地方，在于地跨 Kennet 河的两岸，南岸规划为立 体停车场与华纳威秀影城，北岸则为购物中心主体，并于屋顶设置停车场，共可提供 2300 个停车空间予顾客，另 Reading 市中心尚可提供约 8000 个停车空间。主力商店为两大百货公司 House of Fraser 与 Debenhams，各位于购物中心本体之东、 西两方，购物中心内共约 84 个中小商店，提供顾客完整的消费需求，其中较为大型者为 Boots 综合百货、HM、Zara、Caps 等男女流行服饰、HMV 影音
2、唱片、Waterstone 书店等。沿河两岸的休闲步道约 270 公尺，管理单位充分运用此一特色，将购物中心内大部分餐 厅、Bar 与 Cafe 沿河岸设置，此乃有别于一般购物中心将餐厅集中于美食广场的想法，同 时，沿河餐厅皆于步道上设置露天座椅供顾客休息；沿 Kennet 河的南北两岸各设置一表演 广场，南岸的表演广场更设置了活动式的造型顶蓬，可视季节需要使用，河上由两座小桥 连通南北两岸，为主要立体停车场至购物中心本体的必经桥道， 更增加了消费使用者至购 物中心的活泼性，主要的美食广场座位都面向 Kennet 河的景观区，使顾客能够充分享受购 物休闲的轻松愉悦。至于河边户外的餐厅与 Pub
3、 的另一项优点，则在于营业时间与购物中 心本体独立，提供购物中心夜间停业后八到十一点的餐饮服务、娱乐服务。 2、公共设施与服务当大型购物中心在城市发展的角色转变为现代生活的重要社交活动中心后，购物中心本身 也就因此必须具备某种程度的公共性。当然，对购物中心本身而言，大量而长时间留在购 物中心的人潮，即构成饮食、娱乐休闲与消费上的基本需求来源。所以，完善的辅助性公 共设施与服务，也就构成顾客消费满意度 的重要指标之一。The 0racle 特别重视家庭消 费顾客，因此，提供了父母亲整理照顾小朋友的育婴室，另有 三到八岁孩童的托育儿照护 服务，免费提供的儿童推车；其他为顾客提供的服务，包含邮票贩售
4、机、邮 筒、照相间、 储物柜、专人停车服务、免费轮椅与电动机车出借、消费者的特殊需求等等。购物中心内 全 面禁于并有 CCTV 保全，确保顾客的舒适与安全。Reading 与 Reading Town Centre Reading 市镇位于伦敦西方约 65 公里，搭乘铁路约 2530 分钟的车程，为 大伦敦地区 西方中长程铁路交通的转乘卫星市镇要站，是北往牛津 (0xford) 、伯明罕 (Birmingham) ，西往伯斯 (Bath) 、卡地夫 (Cardiff) ，南往南安普敦 (Southampton) 的必经之路。根据 Reading 行政区的调查，在 25 分钟的通勤区内居住人口为
5、 80 万人，有效商圈涵盖 170 万人；由于便捷 的交通与几个主要成功的科技园区开发案，高科技厂商聚集，数个世 界著名的软件公司如：Microsoft 与 0racle 的英国总部均位于此区，另欧洲著名的保险公 司保诚人寿(Prudential)的办公大楼，亦位于 Reading 铁 路车站旁；Reading 铁路车站 后方约 500 公尺的步行距离，即为 Thames River，优美的景观步道与游艇划船等 水上活 动的地点，是英国当地人与观光客主要的休闲去处之一。 Reading 更是一年一度的世界音乐舞蹈季 WOMAD (World of Music and Dance)的重要场所。在
6、英国，市镇中心 Town Centre 是指传统市区中，零售商店自然聚集而成的商业中心，此 概念乃是相对于现 代整体规划管理的购物中心(Planned Shopping Center)。由于大型购 物中心大量设置的威胁，使许多传统市镇 商业中心，也必须集合所有相关公私部门团体组 织的力量，来提升传统市镇中心的管理，在此观念下，从 1987 年起，即产生第一个传统 市镇中心管理计划(Town Centre Management Scheme)。截至 1997 年，此种计划 已超过2200 个。这些管理计划的主要目标就是希望能够达到维持及发展市镇中心的活力与生气 (vitality and via
7、bility)。The Oracle 购物中心的开发，不仅未破坏到传统的市镇中心，甚至更进一步地将整个 Reading 市镇中心的 数个旧有购物核心, 如：Broad Street Mall、Friars Walk 与主要零 售商店街道 Broad Street 成功地结合，并吸引大 量的人潮。尤其是近一两年的市区发展， 由于 The Oracle 与 Reading 便捷的铁、公路交通，带动整体 Reading 市 区中心在市容与 购物休闲环境的改善，其中餐厅、Bar 与 Night Pub 的数量大量增加，使 Reading 中心成 为周围 市镇的重要聚会场所，每逢晚间与周末活动增加，成为
8、青少年交谊、放松的主要去 处，此类成功结合新购物中心与传统市镇中心的规划成功案例，尚可在位于南安普敦 (Southampton)于 2000 年开幕的 West Quay 购物 中心与 Southampton Town Centre 的结合 中看出，West Quay 与 The Oracle 同属开发商 Hammerson 的得意之作， 不过，南安普敦 由于开业的时间较短，其对于整体市区的发展影响，仍需进一步的观察。Reading 市镇中心商业区的发展现况，若将整个 Reading 市镇中心商业区目前的配置作 一分析，可以发现 许多成功的关键因素，甚至可将整个市镇中心商业区视为一超大型的购
9、物中心的配置。The Oracle 与 Broad Street Mall 两大购物中心，作为整个商业区中最大 的主力商店，相距约三百公尺，由最热闹的 Broad Street 相 连，其中间以 Marks&Spencer 百货公司、Heelas 百货公司、Bhs 百货公司、两家 Boots 与 Primark 百 货、 Sainsburys 大型超市等作为次要的主力商店；多样性则由 Accessorise 设计饰品、 Waterstone 和 WHSmith 书店、Woolworth 生活百货、Next 流行服饰与其他通讯、电子、 男女流行服务的品牌以及一个 大型传统市场、数家主要银行，如：
10、HSBC 与 Halifax，BT 及 Vodafone 等主要电信公司，并有大量的花车摊 贩、各式的餐饮、咖啡厅、酒吧、旅游 及房地产公司等等。而如此多的零售服务商店，大部分都高密度地聚集在火车站前五百公尺内的主要市镇中 心商业区里， 可谓在各层级消费者最舒适的步行范围之内。Broad Street 与周边数条街道为行人徒步区，限制车辆进入；在各商店街主要营业时间 与周末假日，街 头艺人、杂耍演唱、公益活动、募捐、临时儿童游乐设施等等各式各样的 活动，热闹、鲜活地在此一街道 上展开。除了零售商业之外，整个市镇中心商业区尚有数个大型的表演厅，如：Hexagon 剧院与 Town Hall 等，
11、提 供各种古典、现代音乐演奏、音乐剧、戏剧、表演等多样性的艺文活动。由这样缜密的零售商店配置，无论对 The Oracle 购物中心或 Reading 市镇中心商业区而言， 都达到双赢的目 的。商圈等级提升、市镇经济竞争力增强、业种业态均有所扩大，对新开 发案与旧市区来说，均达到共荣 共存的目的。 开发目标The Oracle 得以成功开发，绝非仅凭一时的侥幸，而是结合许许多多的协商与整合的成 果，也就是说： 其成功是藉由地方政府、开发商与相关个人团体的目标整合下，才达到今 日多赢的局面。在 Reading 自治委员会所做的 Reading Oracle 零售评估报告中，就根据各项国家、区域
12、与地方零售商业发 展政策的指导目标进行确认评估，希望务必达到英国规划指导纲要 (PPG6，Planning Policy Guidance)市镇中 心与零售发展的目标，其中最重要的就是新的 商业开发案，是以达到市镇中心的永续发展并增加其活力与 生气 (vitality and viability)为主要目标。Reading 地方计划对新购物中心开发案的开发策略目标则为； 1、保持并增进 Reading 市镇商业中心成为 区域级购物中心；2、保护并增进本市镇的购物商圈以满足地方需求； 33、帮助降低旅途需求并鼓励使用大 众交通工具、自行车与步行； 4、在不违反上述三个 目标下，允许改变革新当地零
13、售生态； 5、鼓励增进市 镇购物区域的环境，使之更方便、 更安全、更愉悦。其实，在这些开发目标背后，有许多参考与规划目标，可提供给开发者作为依循，例如： 在许多开发 公文往来中，可以看到对 The Oracle 的可及性(accessibility)的要求，并非 仅仅对购物中心本身做改善，行人 徒步区与自行车专用道的规划配合、整体市镇商业区的 规划动线与辅助设施以及公路、铁路交通等大众运 输系统的设置等等。对于私人运输工具， 则特别重视停车空间动线的规划与停车空间数量的掌握。对于提升购物环境，The Oracle 在与河道休闲步道及周边购物环境整合方面，生动、活 泼的人潮动线与 建筑设计，都能
14、有效地达到都市设计中，将人带到户外、活化都市空间， 创造人性化的都市购物休闲空间 规划的目标。再加上对自然环境的重视，顾客在户外餐厅 与表演场地用餐休闲的同时，尚可看到天鹅与野 鸭优游于 Kennet 河中。此一风味有别于 一般大型购物中心，将人潮集中在购物中心本体内的普遍思考，其 匠心在于：让穿梭购物 中心与市镇中心商业区之间的人潮，在休闲购物的同时，也与自然环境有悠闲、舒 适的交 流。 开发各方意见的整合、开发条件与回馈大型购物中心的开发，需要整合大量的各方意见，就经营者与零售商的角度而言，是创 造最大营收与 利润；就开发商的角度而言，是提供最舒适与最大来客量；就政府的角度而 言，在都市活
15、化、促进地方经 济、提供就业机会与维持开发过程中的社会成本；就消费者 与使用者的角度而言，如何能得到购物消费、 休闲、愉悦的使用感受。这些意见或可相互 包容或可相互抵触，却都是开发者必须思考、化解的种种课 题。开发意见的协商与沟通， 是英国开发许可制达成社会最大效益的重要工具。 The Oracle 购物中心的开发中，经过了无数次的各方意见沟通。除开发所在地的 Reading 政府意见外，另征询邻近行政区，如：Wokingham 行政区对于 本开发案所引起 的经济环境改变作证商；在开发商圈内相关零售业者的意见，Heelas 百 货所属之 John Lewis Partnership 公 司，在
16、开发过程中的意见，两大主力厂商 House of Fraser 与 Debenhams 所提供的想法，许多建议并不局限于 自身的细部设计，相对地，对 于影响整体购物中心可及性的车流与行人动线、停车场规划、上次要进出 口、整体设计考 量等，均会提供本身专业的建议。另外，许多开发相关周边的权益团体，如水利单位 British Waterway 对于水流、河宽、 桥梁、各种应注 意的避面的规划设计；警察单位对于各区可能产生的治安死角、可能犯罪 行为的预防、监视器的装设、灯 光、行人与自行车的安全考量、甚至现金运送动线，均提 供规划单位与开发苦非常宝贵的意见。对于一般社会大众，则在举行开发模型公开展览时，搜集大量一般民众所提供的正反意 见。Reading 自 治委员会与开发单位对于每一位民众的意见陈述与疑虑，均由相关承办人 员回函答复。另外，对于当地社区的开发负担部分，根据英国的市镇乡村计划第 106 节所包含，对社 区提供中低收入 住宅、18 小时内部开放的公共通道、公路的改善、营运时间停车使用、 古迹调查保存、休闲需求的满足， 并提供市民咨询中心的场所。 成功的累
