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1、 住宅事业部-产品策划部 2012年5月 全国高端高层精装配臵分析报告 PART 住宅事业部产品策划部 PART 高端高层精装 May 2012 一、本次分析报告背景说明 二、全国高端高层精装各档次配臵分析 三、高端高层精装配臵客户需求分析 四、精装成本简析 五、案例研究成都誉峰 六、分析报告总结 提纲 contents PART 住宅事业部产品策划部 PART 高端高层精装 May 2012 01 第一部分第一部分 本次分析报告背景说明本次分析报告背景说明 1-1 背景说明 1-2 精装综述 1-3 分析对象 PART May 2012 住宅事业部产品策划部 PART 高端高层精装 研究背景
2、：了解全国重点城市高端高层精装房的配臵标准 分析内容：主要将各高端高层精装房按价格分级，按典型案例，对精装配臵的标准化进行探讨，梳理配臵关键要素，挖掘参考点，为提升项目的产品品质及精装溢价提供支撑 工作部门：住宅事业部产品策划部 （由于本报告涉及专业面较广，不完善之处请批评指正）（由于本报告涉及专业面较广，不完善之处请批评指正） 1-1 背景说明 PART May 2012 住宅事业部产品策划部 PART 高端高层精装 精装住宅综述 精装修运作模式 菜单式装修 多种设计方案，多种装饰材料选择，多种 装修级别 开发商引导 有限的方案或风格选择，建立统一标准下 的工厂化制造、专业化安装，装修级别根
3、 据产品定位相对固定 开发商集成 统一标准，统一流程，全面家居解决方案， 建立梯度产品体系，彻底否定了精装修= 毛坯+装修的说法 专业公司管理 由精装修项目管理公司来总承包统一管理 精装修设计及产品的研发、工业化生产组 织、现场施工安装，建立精装修住宅共生 体系 1-2 精装综述 PART May 2012 住宅事业部产品策划部 PART 高端高层精装 精装房配臵方式大约有4类，分别为全装全配、全装不配、全装半配和半装半配。 精装住宅综述 精装房精装房 配臵方式配臵方式 全装全装 全配全配 开发商装修完毕 后，按照协议的 约定配齐家用电 器、家具和主要 装饰（如窗帘、 主灯等） 优点：优点：
4、“拎包入住”极大方便客户，省去了不少 时间和精力 全装全配可以为开发商在配臵和装修两头 都留有利润空间 灵活的选配家具 品牌或开发企业 寻求单位合作自 制，或与家具卖 场达成保价（自 选）模式，让客 户有自主空间的 同时，有效控制 成本 壹号公馆 富力史丹尼国 际公寓 缺点：缺点： 家具家电的个性化较强，更多的客户有更 强烈的自主购买欲望，开发商在选择上难以 把握 家具家电的价格波动较大，不利开发商进 行成本控制 全装全装 不配不配 开发商装修完毕 后，按照协议的 约定家用电器、 家具和主要装饰 （如窗帘、主灯 等）由业主自理 优点：优点： 客户可以据自己喜好选择装饰风格和家用 电器及家具，有
5、更多自主权 由于此方式开发 企业的管理很方 便，多数开发商 愿意采取此方式。 金璐天下 缺点：缺点： 不能实现“拎包入住”的便捷，配臵这块 开发商没有利润空间 1-2 精装综述 PART May 2012 住宅事业部产品策划部 PART 高端高层精装 综上所述：根据精装房的运作模式和配臵方式，本分析重点关注开发商引导和集成的运作模式，以及全装半配的配臵方式 精装住宅综述 精装房精装房 配臵方配臵方 式式 全全 装装 半半 配配 开发商装修完毕 后，按照协议的 约定配齐部分家 用电器（主要为 厨卫设施设备）、 家具 优点优点： 客户可以根据自己喜好选择装饰风格 和家用电器及家具，有一定自主权 厨
6、卫设施设备选择一般都是知名品牌 ，形象好，有利于项目宣传，刺激购 买。 品牌开发商愿 意采取此方 式，有利于项 目宣传、口碑 的建立和刺激 购买 万科魅力之 城 麓山国际麓 镇3期帕萨 迪纳 缺点：缺点： 不能实现“拎包入住”的便捷，配臵 这块开发商无过多利润空间 半半 装装 半半 配配 开发商按照部分 功能区（一般为 厨卫）装修协议 装修完毕后，按 照协议的约定配 齐部分家用电器、 家具（主要为厨 卫设施设备） 优点：优点： 省去了部分装修和配臵麻烦 客户可以根据自己的喜好选择装饰风 格和家用电器及家具，有较强自主权 此方案精装房 的宣传意义大 于实际意义 缺点缺点： 仅仅比清水房为客户省去
7、了少许麻烦 1-2 精装综述 PART May 2012 住宅事业部产品策划部 PART 高端高层精装 本报告将高端高层精装住宅标准定位于3000元/以上 进入此档装修标准，项目本身具有较明显的特质，属于高档精装标准，装修上会有进一步的提升，将为客户提供具有实质性突破亮点的精装修产品，通过打造具有示范性和标杆意义的精装修高端住宅，形成产品差异化竞争优势 本分析重点关注开发商引导和集成的运作模式，以及全装半配的配臵方式 本报告采用案例为全国重点城市（上海、深圳、成都等）高端高层精装项目 分析对象 1-3 分析对象 本报告中精装标准均取市场报价 PART 住宅事业部产品策划部 PART 高端高层精
8、装 May 2012 02 第二部分第二部分 全国高端高层精装各档次配臵分析全国高端高层精装各档次配臵分析 2-1 项目选择 2-2 精装系统分类 2-3 天地墙系统配臵分析 2-4 卫浴系统配臵分析 2-5 厨房系统配臵分析 2-6 入户门系统配臵分析 2-7 其它系统配臵分析 2-8 配臵总结 PART May 2012 住宅事业部产品策划部 PART 高端高层精装 根据市场数据，国内高端高层精装产品标准大致分为3000-4000元/、4000-6000元/、6000-8000元/ 和8000元/以上四个档次。现每个档次（较多关注区域市场）挑选2个，共计8个样本进行分析 精装标准精装标准
9、项目名称项目名称 主力户型主力户型 精装报价精装报价 项目均价项目均价 3000-4000元/ （舒适型） 成都壹号公馆（成都） 44，52，67 4000元/ 11555元/ 上海仁恒河滨城 190,230,270 3000元/ 40000元/ SOHO北京公馆 160，220 3500元/ 20000元/ 上海财富海景花园 250，330 4000元/ 55000元/ 重庆恒大华府 108，267 3500元/ 7500元/ 广州方圆月岛 260 3800元/ 18000元/ 上海滩花园 100，190 3500元/ 35000元/ 4000-6000元/ （豪华型） 成都城南一号 175
10、,195,253 4000元/，6000元/ 15000元/ 深圳幸福里 93,140,189 4500元/ 45000元/ 成都公馆1881 188，197 5000元/ 20000元/ 成都雍锦汇 220 4500元/ 18000元/ 上海翠湖天地嘉苑 89，120 4000元/ 72000元/ 万科公元5号 114，154 5000元/ 48000元/ 北京远洋公馆 170，192，264 45000元/ 33000元/ 6000-8000元/ （奢华型） 成都誉峰 200,250 6000元/，7500元/ 18000元/ 上海王子晶品 289，530 8000元/ 65000元/ 杭
11、州绿城新绿园 68，89，145 6000元/ 26000元/ 杭州阳光海岸 375 7000元/ 55000元/ 北京霄云路8号 450 8000元/ 65000元/ 8000元/以上 （超奢华型） 上海汤臣一品 434，597 13000元/ 80000-120000元/ 上海济南路八号 80，147 17000元/ 80000-100000元/ 杭州公元沐桥 214，287 10000元/ 40000元/ 北京星河湾 381，654 10000元/ 58000元/ 世茂5号 252、315 12000元/ 98000元/ 2-1 项目选择 本报告中精装标准均取市场报价 PART May
12、2012 住宅事业部产品策划部 PART 高端高层精装 根据功能属性的不同，住宅精装系统大致分为以下五个部分： 2-2 精装系统分类 卫浴系统 天地墙系统 厨房系统 室内门系统 其它系统 PART May 2012 住宅事业部产品策划部 PART 高端高层精装 2-3 天地墙系统配臵分析 天地墙系统 卫浴系统 室内门系统 厨房系统 其它系统 PART May 2012 住宅事业部产品策划部 PART 高端高层精装 天地墙系统 3000-4000元/：壹号公馆、仁恒河滨城 舒适型精装产品：天地墙用料传统，各区域用料基本一致。造型平淡缺乏亮点。 壹号公馆壹号公馆 仁恒河滨城仁恒河滨城 客餐厅 天花
13、 造型吊顶天花，进口乳胶漆 石膏吊顶 地面 橡木复合地板 实木复合 墙面 进口壁纸 原装进口乳胶漆涂料 卧室 天花 造型吊顶天花，进口乳胶漆 石膏吊顶 地面 橡木复合地板 实木复合 墙面 进口壁纸 原装进口乳胶漆涂料 卫生间 天花 防潮石膏板刷乳胶漆 防潮石膏 地面 防滑地砖 防滑地砖 墙面 马赛克 抛光墙砖，部分马赛克 厨房 天花 防潮石膏板刷乳胶漆 纸面石膏板 地面 防滑地砖 地砖 墙面 马赛克 墙砖 2-3 天地墙系统配臵分析 本报告中精装标准均取市场报价 PART May 2012 住宅事业部产品策划部 PART 高端高层精装 4000-6000元/：城南一号、幸福里 豪华型精装产品：
14、根据区域不同天地墙用料有所区分，部分区域有采用高档材料提高档次。 城南一号城南一号 幸福里幸福里 客餐厅 天花 乳胶漆，石膏板吊顶 白色乳胶漆 地面 大理石 三层实木复合地板 墙面 印花墙纸，成品木踢脚线 米白色乳胶漆 卧室 天花 乳胶漆，石膏板吊顶 内墙漆，朗能吸顶灯 地面 实木地板 三层实木复合地板 墙面 印花墙纸，成品木踢脚线 内墙漆 卫生间 天花 乳胶漆，石膏板吊顶 铝扣板 地面 大理石 威尼斯防滑砖 墙面 印花墙纸，成品木踢脚线 葡萄牙瓷砖，少量马赛克 厨房 天花 乳胶漆，石膏板吊顶 内墙漆，朗能吸顶灯 地面 博得玻化砖，周边为石材波打线 防滑砖 墙面 印花墙纸，成品木踢脚线 抛光砖
15、 2-3 天地墙系统配臵分析 本报告中精装标准均取市场报价 PART May 2012 住宅事业部产品策划部 PART 高端高层精装 6000-8000元/：誉峰、王子晶品 奢侈型精装产品：石材及墙纸得到大范围使用，并在部分区域增加造型，突出奢侈调性。 誉峰誉峰 王子晶品王子晶品 客餐厅 天花 造型天花 地面 进口石材 天然石材 墙面 墙纸 天然石材，木漆面、涂料 卧室 天花 造型天花 石膏天花板 地面 多层实木地板配名贵石材门槛 比利时Quick-Step地热 专用地板 墙面 墙纸 木漆面、墙纸 卫生间 天花 天花吊顶，天花扫ICI防水乳胶漆 防潮石膏 地面 进口石材，波打配马赛克 天然石材 墙面 进口石材 天然石材 厨房 天花 天花吊顶，天花扫ICI防水乳胶漆 防潮石膏 地面 仿石砖 天然石材 墙面 仿石墙砖 瓷砖、大理石 2-3 天地墙系统配臵分析 本报告中精装标准均取市场报价 PART May 2012 住宅事业部产品策划部 PART 高端高层精装 8000元/以上：汤臣一品、济南路八号 超奢华型精装产品
