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1、 本文由 mgh6320320 贡献doc 文档可能在 WAP 端浏览体验不佳。建议您优先选择 TXT，或下载源文件到本机查看。房地产估价师开发经营与管理模拟题(一) 一、单项选择题（共 35 题，每题 1 分。 ） 1下列风险不属于房地产投资系统性风险的是 （ ） A 通货膨胀风险 B 周期风险 C 比较风险 D 变现风险 答案：C 解析：比较风险为个别风险 2某一时段房地产投资市场的 平均收益率为 15%，国家债券的收益率为 4%，房地产市场 相对于整个投资市场的风险相关 系数为 0.4,那么,用资本资产定价模型确定的折现率应为( ) A 6% B8.4% C11% D15% 答案： B
2、解析：4%+0.4(15%-4%)=8.4% 3 某开发商拟向银行贷款 1500 万元,借用 5 年一次还 清,甲银行贷款利率为 17%,按年单利计 息,乙银行贷款年利率为 16%,按月复利计息,问向( )贷 款较经济. A 甲银行 B 乙银行 C 甲乙同样 D 无法比较 答案：A 解析：甲银行: 1500+1500*17%*5=2775 乙银行:1500+(1+16%/12)60=3320.71 因此向甲银行贷款较经济. 4房地产的( )性,决定了房地产市场是地区性的市场. A 不可移动性 B 适应性 C 各异性 D 相互影响性 答案：A 解析：房地产的不可移动性,决定了房地产市场是地区性的
3、市场. 5 已知某笔贷款的年利率为 15%， 借贷双方约定按季度计息， 该笔贷款的实际利率是 （ ） A 3.75% B 7.5% C 15% D 15.87% 答案：D 解析：i=(1+r/m)m-1=(1+15%/4)4- 1=15.87% 6关于等额序列支付资金回收系数,下列表示正确的是( ) A (P / A,i,n) B (A/P,i,n) C (A/F,i,n) D (F/A,i,n) 答案：B 解析：(A/P,i,n)为等额序列支付资金回收 系数标准表示法. 7单利计息与复利计息的区别在于（ ） A 是否考虑资金的时间价值 B 是否考虑本金的时间价值 C 是否考虑先前计息周期累计
4、利息的时间价值 D 采用名义利率还 是实际利率 答案：C 解析：单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利 息的时间价值。 8居民购买住宅的行为属于（ ） A 习惯性购买行为 B 寻求多样化购买 行为 C 化解不协调购买行为 D 复杂购买行为 答案：D 解析：居民购买住宅的行为就属于 复杂购买行为。 9已知某房地产投资项目的购买投资为 4500 万元，流动资金为 500 万 元，如果投资者投入权益资本为 1500 万元， 经营期内年平均利润总额为 650 万元， 年平均税后利润为 500 万元， 该投资项目的投资利润率为（ ） A13.0% B33.3% C43.3?4.4% 答案
5、：A 解析： 650/(4500+500)100%=13.0% 10 下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（ ） A 三通一平费用 B 工程造价咨询费 C 可行性研究费用 D 水文地质勘探费 答案：B 解 析：工程造价咨询费属于其它费用。 11工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议， 该阶段为（ ）阶段。 A 投资机会研究 B 预可行性研究 C 初步可行性研究 D 详细可行性 研究 答案：A 解析：投资机会研究主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。 12对个 人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在 （ ）以 下。 A 40% B 50% C 60
6、% D 70% 答案：B 解析：每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制 在 50%以下。 13详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（ ） A 5% B 10 % C 15% D20% 答案：B 解析：详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达10 %。 14根 据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下， 住宅 的售价大约相当于（ ）的租金。 50 个月 100 个月 C 10 个月 D 10 年 答案：B 解析： 一般情况下大约为 100 个月的租金， 如果售价过高， 那么对出租住宅的需求就会 增加。 15按( )细分,房地产市场可分为一级、二级、三级市场 A 交
7、易形式 B 用途 C 目 标市场 D 存量增量 答案：D 解析：按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场： 一级市场(土地使用权出让市 场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场 (存量房地产交易市场)。 16邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包 商通常在（ ） 。 A 3 个以上 B 5-10 个之间 C 5 个以上 D 3-10 个之间 答案：D 解析：按照规定，邀请招标一般有 3-10 个之间。 17 ）是收集一手资料时最普遍采用的手段。 （ A 面访 B 问卷 C 观察 D 座谈 答案：B解析：问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。 18名义利率与实
8、际利率的关系表 述不正确的一项是（ ） A 当每年计息周期数 m1 时，实际利率小于名义利率 B 当每年计 息周期数 m=1 时，实际利率等于名义利率 C 实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值 D 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大 答案：A 解析：当每 年计息周期数 m1 时，实际利率大于名义利率 19流动比率,下列说法不正确的是( ) A 流动比率流动资产总额/流动负债总额100 B 又称之为“银行家比率” C 又称之为 “二对一比率” 。 D 在国际上银行一般要求这一比率维持在 100以上 答案：D 解析：在 国际上银行一般要求这一比率维持在 200以上. 2
9、0房地产投资项目的成本利润率等于（ ）乘以 100% A 开发商利润/总开发成本 B 正常经营年份的净经营收入/总开发成本 C 开发 商利润/总开发价值 D 正常经营年份的经营收入/总开发成本 答案： A 解析：公式： RPC=DP/TDC 21某租客 5 年支付的物业租金的现值为 40 万元，年租金增长的百分率为 5%， 如果折现 率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为（ ）万元。 A 8.0 B 8.4 C 9.0 D 10.0 答案：B 解析：由 40=5*A1/(1+5%)得出 A1=8.4 22房地产开发项目的建设阶段是指 ( )所经过的过程. A 房地产开发 B 获得土地后到全部
10、工程竣工 C 从工程开工到工程竣工 验收 D 从工程开工到项目租售完毕 答案：C 解析：房地产开发项目的建设阶段是指从工程 开工到工程竣工验收所经过的过程. 23物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测,可 以协助开发商或业主进行( ). A 项目融资 B 工程招标 C 市场定位 D 物业管理 答案：C 解析：物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测,可以协助开发商或业主进行市场定位. 24反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是( ) A 还本付息比率 B 抵押收益率 C 投资回报率 D 项目收益率 答案：C 解析：投资回报率反映 投资者每年实际获得的净收益与投
11、资者初始投入的权益投资的比率. 25已知某笔贷款的年 名义利率为 12%,实际利率为 12.55%,则该笔贷款是按( )作为计息周 期的.A 年 B 半年 C 季度 D 月 答案：C 解析：常识. 26对于选择了目标市场的企业，唯 一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的 （ ） 。 A 差别化 B 同质化 C 多样 化 D 独特性 答案：A 解析： 对于选择了目标市场的企业， 唯一的方法就是实现自己企业 的产品和竞争对手之间的 差别化。 27物业管理工作中的每一部分工作，都应以（ ）为 中心。 A 物业的保值增值 B 满足当前的租户和新租户 C 物业的安全 D 实现物业的管理目 标 答
12、案：B 解析：物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中 心。 28由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不 得超过 （ ）年 A 1 B 2 C 3 D5 答案：B 解析：对以抵押方式向土地储备机构发放贷款， 贷款期限最长不得超过 2 年。 29可行性研究报告中，一般不包括（ ） A 封面 B 摘要 C 初步设计方案 D 附表 答案：C 解析：初步设计在可行性研究阶段后。 30某项目生产 能力 30000 件/年，产品售价 3000 元/件，总成本费用 7800 元，其中固定成 本 3000 万 元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（
13、） A30000 件 B21400 件 C21800 件 D 15600 件 答案：B 解析：见教材 187 页。 31对于一般房地产投资项目来说，偿债备付 率应该大于（ ） A 1 B 1.2 C 1.5 D 2 答案：B 解析：当小于 1.2 时,表示当期资金来源 不足以偿付当期债务. 32某城市地铁线的建设,使沿线房地产大大增值,这体现了房地产的 ( )性. A 适应性 B 位置固定性 C 政策影响性 D 相互影响性 答案：D 解析：这是房地产 的相互影响性. 33增长点超过了平衡点,这是房地产市场自然周期的( )阶段 A 第一 B 第二 C 第三 D 第四 答案： 解析：增长点超过了平
14、衡点,这是房地产市场自然周期的二 阶段 34根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（ ） A 认知价值定价法 B 领导定价法 C 目标定价法 D 成本加成定价法 答案：解析：目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法 35以下调查 中，不属于不可控调查的是（ ） A 市场容量调查 B 消费行为调查 C 市场环境调查 D 营 销因素调查 答案：D 解析：企业的营销手段是可控的. 估价师考试房地产开发与经营与管 理全真题 一、单项选择题（共 35 题，每题 1 分。 ） 1房地产的（）是房地产投资最 重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就 是强调了位置对房地产投资
15、的一 个重要性。 A 适应性 B 对专业 管理 的的依赖性 C 位置的固定性 D 相互之间的影响性 答案：C 解析：位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性 2 某投 资者花费 80 万元购一店铺,每月净租金收入为 1.583 万元,考虑月投资收益率为 0.8%, 则 ( )个月可收回投资. A 50.5 B 60 C 65 D 75 答案：C 解析：80=1.583/0.8%1-1/(1 0.8%) n 解得 n =65 3 某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为 18.27%,当前通货膨胀率为 5%则该项目的实际 收益率为( ) A11.38% B12.64% C15.46
16、% D 16.22% 答案：B 解析：由(1 Ra)=(1 Rr)(1 Rd)求得 Rr=12.64% 4下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C 土地 使用权出让 D 土地使用权转让 答案：C 解析：房地产 一级市场为土地使用权出让市场 5一般来说，认知定价法所确定的价格（ ）价值定价法 所确定的价格。 高于 低于 等于 高于等于 答案： 解析： 6某企业上期预测 销售量为 100 万台，实际销售量为 110 万台，企业选用平滑指数为 0.8, 则本期预测销售 量为( )万台. A102 B120 C108 D88 答案:C 解析:Q=0.8*110 0.2*100=108 7下列说法不 正确的是( ) A 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项 目，该指标值 应该大于 1。 B 偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿
