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1、房地产销售房地产销售第三部分： 房地产销售知识一、地产知识房地产投资及经营知识第一节：房地产开发的程序一、房地产开发经营的主要阶段1、建设工程项目设立和企业组建2、房地产建设工厂项目规划与审批3、土地使用权的取得4、征地与拆迁5、工程建设与管理6、房地产的租售管理7、房地产的物业管理二、土地使用权取得方式土地使用权取得主要通过划拨、出让、转让三种方式。土地使用权出让方式：主要有挂牌、招标、拍卖三种方式。土地使用权转让主要有出售、交换、赠于三种方式。三、土地使用权出让年限1、居住用地 70 年 2、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地 50 年3、商业、旅游、娱乐用地 40 年建
2、筑与房地产开发基本概念（一）名词解释1、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。2、建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率总建筑面积建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。3、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。4、楼间距：东西向楼间距为 1：1，南北偏东为 1：1.3，南北向为1：1.5。5、建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说
3、，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。 住宅建筑模数协调标准 （GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6 米、2.7 米、2.8 米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。6、人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。7、人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。8、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。9、开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。10、公摊面积：商品房分摊的公
4、用建筑面积主要由两部分组成： （1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； （2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的 50。11、共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。12、公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的
5、公用建筑面积13、公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。14、销售面积：销售面积是指商品房按“套“或“单元“出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（ 以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。15、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。16、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。17、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。18、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 12 者。19、半地下室：半地下室是指房间地面
6、低于室外地平面的高度超过该房间净高的 13，且不超过 12 者。20、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。21、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。22、公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 23、道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。24、公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、
7、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。25、建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。26、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地“，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。27、隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.28、过道：指住宅套内使用的水平交通空间。29、钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，
8、包括悬索结构。30、钢、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。31、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。32、混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。33、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。34、砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土
9、建造，墙体是用砖或砌体建筑的。35、框剪结构：框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。36、墙：墙是建筑物的承重构件和围护构件。作为承重构件，承受着建筑物由屋顶或楼板层传来的荷载，并将这些荷载再传给基础。作为围护构件，外墙起着抵御自然界各种因素对室内侵袭的作用，内墙起着分隔房间、创造室内舒适环境的作用。37、横墙
10、、山墙、纵墙：凡沿建筑物短轴方向布置的墙称横墙，横向外墙一般称山墙；而沿建筑物长轴方向布置的墙称纵墙，纵墙有内纵墙与外纵墙之分；在一片墙上，窗与窗或门与窗之间的墙称窗间墙；窗洞下部的墙称窗下墙。38、楼板层：楼板层是楼房建筑中水平方向的承重构件。楼板层承受着家具、设备和人体的荷载以及本身自重，并将这些荷载传给墙。39、地坪：地坪是底层房间与土层相接触地部分，它承受底层房间内地荷载。40、楼板面层：又称楼面或地面。起着保护楼板层、分布荷载和绝缘的作用。41、商品房维修基金：是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 （建住房1998213 号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出
11、售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。42、确权:是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、 登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。43、土地使用权:是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。44、房屋的他项权利:房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。45、房地产一级市场:又称土地一级市场，是土地使用权出让的 市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让
12、的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平“的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。46、房地产二级市场:是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。47、房地产三级市场:具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为48、房地产“五证一计划”：建设用地规划许可证 、
13、国有土地使用证 、 建设工程规划许可证 、 建设工程施工许可证 、 商品房销售许可证及建设工程投资计划49、现行的土地获取方式（来源）：1、划拨2、出让：分为招标、拍卖、挂牌三种50、房屋建筑分类从构成房屋建筑结构的材料分：木结构（老楼，一般为 12 层建筑）砖木结构（老楼，一般为 13 层建筑）砖混结构（一般为 6 或 7 层建筑）钢筋混凝土结构（高层建筑，为 8 层以上的建筑）钢结构（纽约市贸大厦）从房屋层数高度分：低层 13 层（木结构、砖木结构）多层 46 层（砖混结构）中高层 79 层（钢筋混凝土结构）高层 1030 层（钢筋混凝土结构）超高层 40 层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）
14、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：一级 100 年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）二级 50100 年以上(砖混)三级 2550 年（平房）房屋建筑用途分：生产性建筑；居住建筑；公共建筑51、房屋建筑构件一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱） 、楼地层（或梁） 、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。52、地基与基础（1）地基：地基指基础底面以下，受到荷载作用影响范围内的部分岩、土体。整个建筑物的全部荷载都通过基础传给地基来承受。地基承受荷载的能力是有一定限度的。（2）基础：基础是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基础。基础用来承受房
15、屋的全部荷载，并将荷载传给地基。 53、刚性基础：刚性基础是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材料制作的基础，这种基础抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。54、柔性基础：钢筋混凝土基础称为柔性基础。55、独立基础：指呈独立柱墩形式的基础，是钢筋混凝土排架结构柱下基础的主要形式之一。56、筏板基础：又叫满堂红，一般为 50CM 厚，对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。57、箱型基础：用于高层建筑。58、桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩59、建筑与基础：A、多层住宅七层及其
16、层以下可采用砖混结构，可根据地基情况采用柔性基础、筏板基础，如需要与桩相结合。B、中高层住宅可采用框轻结构、框剪结构，根据地基情况采用柔性基础、条形基础、筏板基础，如需要与桩基础结合。C、高层住宅可采用框剪结构、剪力墙结构，根据地基情况采用筏板基础、箱型基础并与桩基础相结合。60、墙体分类：（1）按平面位置：外墙和内墙；（2）按墙的方向：纵墙和横墙；（3）通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间；（4）按墙的受力分：承重墙、非承重墙。61、楼层、地面：（1）楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层 、木楼层。（2）按施工方法：现浇、预制。62、楼梯：（1）楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。（2）楼梯形式：直跑式、双跑式等。（3）楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯63、屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。64、平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般采用 3%以下，上人屋顶坡度为 1%-2%。6
