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1、农地开发的价值取向农地开发的价值取向农地开发：最具操作性的商业机会对于农村来说，最有价值、最重要的资源是土地资源。土地是中国农业最重要的战略资源，但是，它却无法按照经济规律进行优化配置。 土地法规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设” 。原来，农民得到的“责任田”是“集体财产” ，其所有权和使用权相分离， “土地的使用权不得出让、转让或者出租” ，当然也不能抵押，即这种土地几乎没有直接进入市场的可能。由于土地为“国家”所有，所以又会被“国家”强制性地“征用” 。因之，农民与土地的关系，是一种不负责任的、短期的关系。事实上，中国农村的集体组织已经出现“虚壳化”倾向。
2、因此，从根本上解决农村问题，首先需要大力推进农业产权体系的创新，重构农村土地使用权关系，促进农业经济要素流通和优化配置，使土地使用权在不同主体之间的进行优化组合。我们需要重点解决的是尽快建立土地产权关系的制度保障体系和土地产权分离机制，并使法律所有权与经济所有权分离、国家与农民双重所有的土地产权有序运营；我们需要按照市场规律配置土地资源，并构建专业的土地使用权市场，缔造地产交易的中介服务组织和农地产运营商，建立土地银行或土地融资公司，当然，也可以借鉴国外经验，走农地证券化道路。对新农村实业来说，农地产运营商是当前条件下最具操作性的商业机会。要改革土地政策，政府就必须尽快修复农民对于土地的产权残
3、缺，赋予农民对于“责任田”的完全财产权或准完全财产权，完全的财产权应包括所有权和使用权，以及由此而衍生的自由出租、转让、抵押等处置权等，为农业土地使用权的市场化提供基础条件。农地产运营商的运营原则，是基于农业土地所有权不变、农业用地性质不变的前提下，在不改变农业用地性质的基础上，可以对农业用地在种植业和养殖业之间置换，也可以通过大规模购并和集约化经营，获得高效益。上图显示，中国种植业产值在快速下降，而养殖业产值在快速上升。这就意味着大量的种植业用地，需要置换为养殖业用地。假设种植一亩小麦的田间管理成本是 100 元，而套种四季草种，管理一亩牧用草场的管理成本是 60 元，结果种植牧草的收益大大
4、高于种植小麦，当然就应该进行养殖业用地的置换经营了。农地产运营商（农业种植业企业或养殖业企业）可以通过企业经营行为，购买其土地使用权，进行集约化经营管理。有机农业：农地经营化的可操作模式 2006 年 4 月 29 日，国家主席胡锦涛签署了中华人民共和国农产品质量安全法 ，此法将在 2006 年 11 月 1 日正式生效。有识之士在这一重要的政策信号中，包含了巨大的商机。它意味着中国农产品的升级正式启动，并进入法制化的轨道。 “有机农业”的产业化经营将是未来农地经营化的一种实践操作模式。安全农产品不仅是关乎国民的健康与安全，更是产业升级的重大契机，可带来无穷的商业机会。安全农产品，大体上可分为
5、三个层级：无公害农产品、绿色农产品（A 级和 AA 级）和有机农产品，有机农产品是安全性最高也是附加值最高的农产品，也是商机所在。可以想象，从安全农产品种植业，到安全农产品市场和消费，将形成一个新商业机会链。一些有识之士，已经捷足先登，开始有机农产品的生产经营和商业经营。有趣的是，越贫穷落后的地区，越具备有机农业的优势条件较少的工业污染和环境污染、廉价的劳动力、宝贵的天然资源等等，会成为发展有机农业的先天优势。推进中国中西部地区的经济发展，不能只考虑引进工业、制造业，而应该多考虑一下发展有机农业种植（有机耕种）的商业机会。有机耕种是一种农业的操作模式，在这种模式中，生产者以尊重环境的方法去生产
6、、处理及加工。其实，其意义还不单是产品本身，更是由生产以至送到消费者手上的整个过程，是否符合有机精神即人们用一种新的消费方式强化正义的经济力量，创造绿色的市场空间，协力推翻即时害死全人类的灰色经济。发展有机农产品的绿色产业，并不是一种低级的经济形态。相反，在工业经济发展到已经严重危及人类自身生存环境安全的今天，大力发展以有机农产品为主的绿色产业，不仅可以大大降低能耗和污染，也可以平衡工业产业与绿色生态产业的比重。更何况绿色有机农业产业更有利于广泛吸纳农村劳动力，并具有更高的经济价值。城市的扩张往往是基于工业发展基础的扩张，像一头贪婪的巨兽，常常是在大量吞噬农村资源的基础上，释放城市压力。而在农
7、村的土地上培育高效的农业产业，以经济引擎推动农产城市化的发展，则是不同于城市扩张的另一种方式。我主张努力遏制城市工业和农村工业的发展速度，大力发展基于农业产业化升级的绿色产业，以农业产业现代化带动农民工就业和农村城市化的发展，保护农村自然生态、经济生态和人文生态的和谐发展。也就是说，农村产业结构的升级，不是一般意义上的工业化升级，而是农业现代化的升级。我们吸收工业化的管理手段，但我们不主张将农村工业化。总之，新农村实业，不是将农村变成工业制造业的场所，而是基于农业自身的产业升级。中国新农村实业的发展，要基于大产业、大市场、大品牌的思维方式，大力推进优势农产品的现代化和国际化，以强势农业企业带动
8、低级农业的发展，从“质”入手，解决“量”的问题，从龙头企业入手，引导农业资源向优势企业集中，从农业商会入手，改变农业企业和农民的组织机制，彻底实现农业的产业升级，整合农业的产业资源，塑造中国农业的强势品牌。案例农地开发商东升农业地产商概念的内涵并不新鲜，凡是经营农地产，并凭借农业土地创造商品价值的，都是农业地产商。但广东从化吕田镇的一家企业却颇有看点。在广东从化吕田镇，一大片郁郁葱葱的山林间，悄然立着一块东升农庄的标牌。让人意外的是，这个标牌的主要内容不是大号的“东升农庄” ，而是突出展示了“有机”两个字，并精心梳理了为什么投资从化吕田镇的六大原因：发展有机之初，经过对数百个村镇的甑选，最终选
9、择了从化吕田，因为吕田的得天独厚，因为吕田专为有机耕种而生。四面环山，空气自然清新；作物以充沛的天然山泉水灌溉；原始垦荒地，无种植历史，土质纯净；。 。 。 。 。 。正是这块奇异的牌子，使我们窥见了一个奇异的企业：农业地产商广东东升农场有限公司。树立在吕田镇东升农庄的标牌，表明了东升农庄选择从化吕田镇的原因。东升农场史广东东升农场有限公司并非广东本地企业，而是香港区泰记农副产品有限公司在国内投资的独资企业，董事长区景泰从 1992 年开始就进入番禺建立东升农场，曾分别于钟村、灵山、黄阁镇建有过种植及加工基地，最多时面积达 8000 多亩，以公司+基地+农户的形式带动番禺蔬菜种植 10000
10、多亩。1999 年被广州市政府确定为重点农业产业化龙头企业，2003 年被广东省政府定为省农业产业化龙头企业。借用香港区泰记的市场营销网络，东升农场的各类产品迅速进入日本、加拿大、美国、欧洲、新加坡、香港等国家和地区。同时，通过各大连锁超市，东升蔬菜率先摆在了珠三角各大城市的超市里，如沃尔玛、山姆、百佳、吉之岛、好又多、菜蓝子、华联等。2004年，公司销售收入达 2 亿元，出口创汇 800 多万美元。 区景泰和他的东升农场都是典型的农业地产开发商。以前的开发，是以保证农地产品标准、优质、量大为目标。但是，随着中国市场经济的逐步演进，各类产品迅速从短缺进入了品质时代。受此影响，市场对农产品的品质
11、要求越来越高，从最初的“吃饱” ，到以后的“营养” ，再到“无公害” 、 “绿色” ，然后迅速转到更高标准的“有机农产品” 。东升要做有机产品的探路者，农地的开发经营模式必须进行新的创新。东升农场的农业地产经营模式必须发生质的变化。受严格香港市场体制熏陶多年，区景泰从一开始就着力建立一整套完全符合国际市场准入条件的种植和生产体系：一是完善农业机械工具及先进的加工设施设备。1999 年，东升农场有限公司被广州市纳入蔬菜龙头企业基地，拥有钩机、打田机、中耕机、松土机、开沟机、前推后悬推土机、大型五华犁、24 片大型杷封口机、电动喷雾器等农业机械工具 50 多台，拥有一条龙加工、包装设备、储藏冷库。
12、建立了一个 720 平方米日吞吐量 150 吨的蔬菜回收产品处理加工车间和 970 立方米的冷库，并拥有运输车 6 台。目前，东升农场在番禺的生产及加工基地共建成 2300 余亩的自动喷淋系统、13000m2 的现代化育苗棚、10000 m2 的现代化蔬菜加工车间以及 1000 多吨的冷库容量。还有真空预冷等蔬菜保鲜加工设备，及先进的农药检测设备和化验室。二是致力于品种改良和栽培技术提高。东升农场先后引进美国、日本、台湾、香港的优质蔬菜品种和先进栽培技术。同时，以示范基地为中心，辐射带动农户提供种子、技术指导、产品回收等多种形式，带动了省外有北京延庆、福建省永泰县、云南昆明郊区，广东省的韶关、
13、英德、翁源、新丰、鹤山以及广州市番禺区的石楼、横沥、黄阁、灵山、新造镇等地的蔬菜种植近 50000 多亩，带动农户5000 多户，既使当地农民收入增加，得到当地政府的好评，又使企业的知名度、美誉度得了极大提升。三是规范制度流程。2004 年 11 月，公司先后完成了包括选种、育苗、生产、加工、销售、售后服务等各个环节制度和操作规程的编写。同时，该公司还制定了芥兰、甜玉米等 15 项无公害蔬菜企业标准和 4 项绿色食品生产规程，其中上海青生产技术规程和韭菜薹生产技术规程于 2004 年 10 月经过专家组审查后，上升为广州市蔬菜地方标准。此外，公司示范区率先建立了培训室，确定了对外(包括小基地和
14、种植散户)的技术咨询计划，全面开展员工标准化知识的学习培训工作，邀请专业管理顾问公司对高层管理人员进行培训，组织技术骨干到广州市农业技术推广中心学习蔬菜绿色食品生产技术，全面提高了管理人员的业务素质，为蔬菜标准化生产推广提供了技术保障。东升模式在此基础上，东升农场通过创新经营模式打造企业品牌，一步一步向着新农村实业迈进。“公司基地标准科技农户”的工厂化运作新模式。东升农场刚进入广东的时候，采用的是“公司+科技+农户”的经营模式。到 2004 年初承建广州市蔬菜标准化示范区项目以后，开始实施管理体制改革，重新整合原有模式，建立“公司基地标准科技农户”的工厂化运作新模式。在管理体制方面，实现了从私
15、营企业传统的人治管理向制度化管理转变，在种植生产上，实现了从凭经验生产向按技术规程生产转变，从而减少了不必要的浪费，大大节约了生产成本，提高质量服务，赢得市场认可。“连锁配送的营销模式” 。在市场方面，经过精心策划，区景泰将自己的农地开发模式定位为：“面向国内外，发挥品牌效应，发展蔬菜连锁经营与配送，抢占各大市场，超市是重点。 ”东升将目标锁定在美国沃尔玛、北京华联、香港惠康、吉之岛，台湾好又多等大型超市。一方面，这些强势超市有相对完善的检测手段，有消费者更为信任的品牌支撑，对东升产品短期的品牌支撑有较好的效果。同时，美国、加拿大、日本、新加坡等发达国家对有机农产品的接受程度相对较高，利用强势
16、品牌超市，既可以较快达成销售目标，弥补短期亏损，也可以通过这些超市的连锁效应，逐步辐射国内市场。目前，东升牌蔬菜有 40 多个品种通过国家有机认证，广州市质量技术监局和广州市农业局授予东升农场“农业标准化示范区”称号。2002 年东升农场的菜心、韭菜薹被评为广州市名优农产品，2003 年东升菜心获广东省名牌产品。2004 年“东升”商标获 2004年广州市著名商标，2004 年 9 月东升示范区兴建净菜加工车间，以“东升”的品牌标识统一包装上市销售，体现了标准化与品牌经营的优势。2004 年 11 月，东升示范区通过了 ISO9000 质量管理体系和 HACCP食品安全两个体系的认证。同年 12 月，正式成为国际通行的GAP(良好农业操作规范)试点单位，严格的内部管理和品质保证，使“东升”蔬菜在国内外建立了稳定的销售网络，销售量节节上升。目前以“东升”命名的种植基地在广东已发展有 1 万亩的种植规模，在全国季节性合约种植总面积超过 5 万亩；以广州为生产加工示范基地，建成了 4000 亩的标准化自动喷灌田，1 万平方米的现代化加工配送中心。
