地产估价中容积率修正系数的确定

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1、1地产估价中容积率修正系数的确定地产估价中容积率修正系数的确定 作者:河南平顶山工学院 马文明 2004 年 5 月 18 日一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率 和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面 积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。 因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。 容积率具有如下特性： (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基

2、本单 元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大 型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用 强度，宗地间才具有可比性。 (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物 基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时， 三者之间的关系可表示为：RCH，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发， 建设房屋。 房屋的单方开发成本房屋单方造价楼

3、面地价税费 楼面地价宗地总价宗地内允许总建筑面积土地单价容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 (四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建 筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境 效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 二、容积率对地价的影响规律 影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方 面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程 度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经

4、济剩余量产生波动，决定了土地 供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机 制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地 规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面： ()遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加 而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在： 在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于 基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需

5、要加固基础、增加2电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环 境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最 高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资 收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，MC 为单方造价，MR 为单方售价，某一容积率 L 时的地价是该容积率下的总收益(DCGF 面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地 价。当容积率等于 M 时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为 0，总收益(DCNF 面积) 达到最大，地价达到最高，M 为最

6、佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积 率提高而下降。 (二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程 度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单 方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主 要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达 到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料， 土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许 多地方没有

7、容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓 励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大， 容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。 (三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程7度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边 缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容 积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对 地价的作用程度随之下降。因此，容积

8、率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐 减弱。 (四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在 少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方 市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有 者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分 布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积 率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、 工业用地。 三、容积

9、率修正系数确定的原则 根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则： (一)遵循报酬递增递减原则。地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在 客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。 所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系； (二)应体现容积率对地价的影响特点。不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容 积率的影响程度不同。所以，应分城市、分区位(级别)、分用途编制相应的容积率修正系数表。 (三)应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。样点地价容积率修正，是在基准地价评估过

10、 程中，将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价；而基准地价修正 体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下 的宗地价格。两者修正的方向相反，实质不同，修正系数也应有所不同。 (四)应体现合理的收益分配关系。地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投 资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过土地市场实现。土地的 供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。大城市或城市的中心区域， 由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形成卖方市场，许多买方的竞争，迫使投 资者的盈利水

11、平向社会平均收益水平接近，容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有 者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显；小城市或大城市的边缘区域，由于土地需求 相对不足，容易形成买方市场，容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者，因而容积率的变 化引起地价的变化幅度较弱。 四、对当前容积率修正系数确定方法的分析 当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定： (一)特尔菲测定法： 在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度 分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。 此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇，其对地价的

12、修正幅度都很小，一般都7在 5以下，这与容积率对地价作用规律明显不符。造成这样结果的原因主要在于没有充分考虑 容积率对地价影响的特殊性，将容积率与影响地价的其他个别因素并列在一起以同等方式确定其 修正系数，容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客观实际的反映； (二)样点地价法： 通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与基准地价之间的比例系数，并以该比例系 数适当修正综合后，编制成容积率修正系数表。容积率修正按不同区域、不同用途分别进行，以 城镇规划规定的区域容积率为标准计算容积率修正系数 此种方法是以样点地价统计作为系数确定的依据，而且按不同区域、不同用途分别确定容积率修 正系数，从

13、方法论讲是比较合理的，但在土地市场刚刚开始发育，市场地价信息少且受非正常因 素影响较大的情况下，一般城市并不具备足够的市场样点资料，无法整理统计出与不同容积率相 对应的公开市场价格。 五、容积率修正系数的改进方法复合系数法 根据前面的分析，影响土地价格的各种因素主要是通过收益机制和市场供求关系发生作用的。容 积率修正系数的确定，既要考虑容积率的变化引起的土地收益变化，也应考虑市场供求关系对变 化的土地收益在政府与投资者之间的分配关系的影响。因此，容积率修正系数的确定应采用复合 系数法，具体可分两步进行：第一步，用剩余法公式计算出在单纯的土地收益机制下地价随容积 率的变化幅度或收益变化系数；第二

14、步，根据土地市场供求关系确定容积率变化引起的土地收益 在政府和地产投资者之间的分配系数。容积率修正系数等于收益机制下的收益变化系数乘以市场 供求关系作用下的收益分配系数。数学表达式为： 7p剩余法公式计算的土地级别或均质区平均容积率时的地价。 此种方法应用的关键是确定受市场供求关系作用的收益分配系数 ，当 1 时，容积率修正系 数即为土地收益变化系数(PiP-1)，此时因容积率增加而增加的土地收益全部归政府所有，而投 资者一无所获，因此，投资者对提高容积率没有兴趣，这也不利于土地的充分利用，但这种情况 一般是不会发生的，只有在需求十分旺盛，并且该投资项目没有任何风险时才会发生；当 0 时，则表

15、示地价不随容积率变化，容积率增加而增加的土地收益全部归土地投资者所有，政府从 中无所得益，具体到出让土地使用权则意味着应归国家的土地收益转移到了投资者手中，这样一 方面使国家利益受到损失，另一方面容易形成投资者之间的不平等竞争。当 01 时，政府与投 资者双方都能从容积率增加而增加的土地收益中获得部分利益，兼顾了政府与投资者双方的利益， 实际操作具有合理性和可行性。不过这里的 有一变化范围，在这个变化范围内修正，地价仍有 较大的变化幅度。但地产市场的供求关系很难准确描述，要给 一个确定的取值亦非易事，所以 这里只能根据地价对容积率的作用规律，给 作一些一般性的描述：一般土地需求紧张、规划控 制

16、比较严格的大城市，分配系数 较大，可超过 0.5，而小城镇分配系数取值均在 0.3 以下；同 一城市内部不同区域的分配系数也应不同，一般中心区域分配系数要大于边缘区域；不同用地类 型的分配系数取值也有所差别，商业用地取值大于住宅用地，工业用地取值最小。 以平顶山市一级商业用地的容积率修正系数计算为例。平顶山市一级商业用地位于市中心最繁华 地段，北至矿工路、南至湛北路、东至劳动路、西至迎宾路，面积约 5.3km2，集中了市内各大商 场及主要的政府机关、银行，交通便利，基础设施完备。在 2002 年平顶山市基准地价更新中以该7区域容积率修正系数的确定作为重点，通过调查不同容积率下的样点地价，先对样点地价进行除 容积率外的区域因素和个别因素修正，求出标准宗地在不同容积率下的平均地价，该区域在乎均 容积率 4.0 时的平均地价为 2600 元平方米，并以此作为基准地价。再根据平顶山市的城市规模、 经济状况、人口状况及该区域在平顶山市的经济、地理位置，确定收益分配系数为 0.75，最后即 可根据公式计算地价的容积率修正系数。如表