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1、关于调整个人住房转让营业税政策的通知关于调整个人住房转让营业税政策的通知财税201112 号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局,西藏、宁夏、 青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现将个人住房转让营业税 政策通知如下：一、个人将购买不足一、个人将购买不足 5 5 年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购 买超过买超过 5 5 年（含年（含 5 5 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房 屋的价款后的差额征
2、收营业税；个人将购买超过屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 5 5 年（含年（含 5 5 年）的普通住房对年）的普通住房对 外销售的，免征营业税。外销售的，免征营业税。二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋 的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关 税收管理规定，按照国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格 工作意见的通知（国办发200526 号）、国家税务总局财政部建设部关于 加强房地产税收管理的通知（国税发200589 号）和国家税务总局关于房 地产税收政策执行中几个具体问题的通知（国税发2005172 号）的有关规 定
3、执行。三、本通知自发文次日起执行，财政部国家税务总局关于调整个人住房财政部国家税务总局关于调整个人住房 转让营业税政策的通知转让营业税政策的通知（财税（财税20091572009157 号）同时废止。号）同时废止。财政部 国家税务总局二一一年一月二十七日财税201112 号相比财税2009157 号主要变化有以下几点：1、个人将购买不足 5 年的住房对外销售，不再区分普通住宅和非普通住宅， 均要全额征收营业税。2、由于第一点的变化，导致个人将购买不足 5 年的普通住房对外销售的， 不再执行按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税的规定。财税201112 号相比财税2009157 号相
4、同点：1、个人将购买超过 5 年（含 5 年）的非普通住房对外销售的，继续按照其 销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。2、个人将购买超过 5 年（含 5 年）的普通住房对外销售的，继续免征营业 税。（二）主要操作程序1、普通住房与非普通住房的标准。根据国务院办公厅转发建设部等部门 关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526 号）规定，享受优 惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、 单套建筑面积在 120 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交 易价格 1.2 倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受 优惠政
5、策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向 上浮动的比例不得超过上述标准的 20%。因此，不同地区普通住房与非普通住 房各地都有自己的标准，纳税人应关注本地的具体标准。2、办理免税的具体程序国税发200589 号规定：纳税人应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、 成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办 理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地 产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进 行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税；住房对外销售不能提供属于普 通住房的证明材料或经审核不符合规定条件
6、的，一律按非普通住房的有关营业 税政策征收营业税。因此，纳税人办理免税手续一定要准备全相应资料。3、购买房屋的时间国税发200589 号规定个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明 上注明的时间作为其购买房屋的时间，国税发2005172 号对购买房屋的时间认 定问题进行了进一步明确为契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时， 同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照孰先 的原则确定购买房屋的时间。因此，年限的确定就是上述时点至出售日的时间 间隔，而非房屋年龄。4、开具发票国税发200589 号规定：个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证 书，并到地方税务部门申
7、请开具发票。5、差额征税扣除凭证财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316 号）规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以 全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。因此， 差额征税扣除项目仅是购置或受让原价的原价，相关费用和税金均不能作为扣 除项目。国税发200589 号规定，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购 买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的 发票作为差额征税的扣除凭证。因此，纳税人差额征税扣除项目要有充分的依 据。6、非购买形式取得住房行为国税发2005172 号规定，个人将通过受赠
8、、继承、离婚财产分割等非购买 形式取得的住房对外销售的行为，其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分 割行为前的购买时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购 买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。 根据国家房改政策购买的公有住房，以购买合同的生效时间、房款收据的开具 日期或房屋产权证上注明的时间，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。国务院办公厅转发建设部等部门国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知关于做好稳定住房价格工作意见的通知国办发200526 号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：建设部、发展改革委、财政
9、部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等 七部门关于做好稳定住房价格工作的意见已经国务院同意，现转发给你们，请 认真贯彻执行。房地产业是国民经济支柱产业。正确认识当前房地产市场形势，及时解决存在 的突出问题，促进房地产业健康发展，对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经 济平稳较快发展，具有重要意义。各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、 价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。坚持积极稳妥、 把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管的原 则。加强领导、密切配合，认真贯彻落实国务院各项调控政策措施，做好供需双向 调节，遏制投机性炒房，控制投
10、资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设， 合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。 中华人民共和国国务院办公厅二五年五月九日关于做好稳定住房价格工作的意见关于做好稳定住房价格工作的意见建设部 发展改革委 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 银监会 (2005 年 4 月 30 日)保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设 小康社会目标的实现。当前一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨 过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市 场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品
11、住房 供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展，现提出以下意见：一、强化规划调控，改善住房供应结构一、强化规划调控，改善住房供应结构各地要根据本地房地产市场需求情况，尽快明确今明两年普通商品住房和经济 适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商 品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经 济适用住房项目为主，并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，尽快向社 会公布，接受社会监督，稳定市场预期。省级人民政府要加强对各市(区)、县执行 情况的监督检查。各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，根据当地政府确
12、定的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，优先审查 规划项目，在项目选址上予以保证。同时，要严格控制低密度、高档住房的建设。 对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制 性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有 关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件， 以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。各地要加强房地产开发项目的规划许 可监管，对 2 年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的 项目要坚决予以撤销。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理二、加大土地供应调控
13、力度，严格土地管理各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产 市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对居住用地和住房 价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位 普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。要进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进 行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转 让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土 地行为
14、，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年未动工开 发的，征收土地闲置费；满 2 年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地 出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定 或有关规定的，依法追究违约违规责任。三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房 地产交易行为的调控力度。自 2005 年 6 月 1 日起，对个人购买住房不足 2 年转手 交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过 2 年 (含 2 年
15、)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过 2 年(含 2 年)转 手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要 严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享 受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税 务部门加强相关税收的征管，具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。四、加强房地产信贷管理，防范金融风险四、加强房地产信贷管理，防范金融风险人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施， 加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结 构。银监
16、会及其派出机构要严格督促各商业银行进一步落实商业银行授信工作尽 职指引，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业 务的尽职和问责制度。要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发 放贷款行为。对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产贷款风险较大的地区， 要加强风险提示，督促商业银行调整贷款结构和客户结构，严格控制不合理的房地 产贷款需求，防范贷款风险。五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应 以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受 优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单 套建筑面积在 120 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普
