《2009成都摩根中心写字楼营销策略2009-41p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2009成都摩根中心写字楼营销策略2009-41p（41页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 写字楼营销策略2009.06策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 核心销售抗性项目品牌预期价格工程进度购买时机价值认同实力客户策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 解决之道？提高价值认同度提供客户购买保障提纯营销推广战略（项目价值深度挖掘、宣导 ）（销售套餐，消除客户购买疑虑 ） 信任信心攻坚战/品牌价值战/ 租售并举战/异地本土双线战（）策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 如何提高价值认同度？策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 项目价值分析Boutique Office？微型城市综合体？ 商务配套？基本配置、细节强化？策风行 中国首家房地
2、产资源免费论坛！ 理念定位/用心打造、独树一帜不争物理高度、不比配置速度， 从设计理念入手，建筑以人为本，以“世界级”标准致力打造东大街接轨国际的商务综合体策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 功能定位/健康高效的甲级办公空间 全采光、全通风的建筑设计,独特的空中景观阳台 12部国际品牌电梯、国际品牌中央空调、新风、智能化安防系统等高效配置 银行、会议、商务、健身、咖啡厅、快餐店、超市等完善配套策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 地段定位/金融中心的中心金 融 商 务 起 步 区 金 融 商 务 核 心 区摩根中心金融商务拓展区 项目就处在政府将集中精力打造的金融商务核心区。 摩根中心，
3、不仅是东大街的中心，更是金融中心的中心！策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 特色定位/Boutique OfficeART DECO风格的5星级大堂、 成都市最先进的智能安防系统、 第一太平戴维斯提供的专业物管服务 无不体现注重细节打造的精品思路。策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 档次定位/高档次、高品质、高价值 东大街商务核心区的绝佳地理位置 地铁上盖、沙河堡交通枢纽的便利交通辐射 高档次的公共区域装修标准 70%的较高使用率和灵活布局 8.1米挑高大堂、1.8米走廊等宽敞公共空间 649个较充足的停车位（写字楼284个需求，住宅365个需求）策风行 中国首家房地产资源免费论坛！
4、 形象定位/世界级精品写字楼中国西部华尔街 汇聚国内外企业总部的世界级商圈摩根中心，世界级精品写字楼的代表策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 核心价值梳理理念功能地段特色档次形象独树一帜/与国际接轨健康/高效/中心Boutique Office高档次/高价值世界级精品写字楼策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 卖点体系梳理特点不等于卖点，卖点用于传播、宣导项目独特价值，给客户消费的理由目标受众关注的产品特点金融中心的中心 世界级商圈地铁上盖/沙河堡交通枢纽区域发展潜力巨大周边配套完善全采光、全通风的建筑设计12部国际品牌电梯、中央空调等高效配置成都市最先进的智能安防系统银行、会议、健身、
5、咖啡厅等完善配套70%的较高使用率和灵活布局高档次公共区域装修标准8.1米挑高大堂、1.8米走廊等宽敞公共空间独特的ART DECO风格的5星级大堂 专业物管第一太平戴维斯成都市最先进的智能安防系统高档次公共区域装修标准独特的ART DECO风格的5星级大堂 专业物管第一太平戴维斯与竞品相比体现优势策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 卖点体系梳理特点不等于卖点，卖点用于传播、宣导项目独特价值，给客户消费的理由目标受众关注的产品特点金融中心的中心 世界级商圈地铁上盖/沙河堡交通枢纽区域发展潜力巨大周边配套完善全采光、全通风的建筑设计12部国际品牌电梯、中央空调等高效配置成都市最先进的智能安防
6、系统银行、会议、健身、咖啡厅等完善配套70%的较高使用率和灵活布局高档次装修标准8.1米挑高大堂、1.8米走廊等宽敞公共空间独特的ART DECO风格的5星级大堂 专业物管第一太平戴维斯成都市最先进的智能安防系统高档次装修标准独特的ART DECO风格的5星级大堂 专业物管第一太平戴维斯与竞品相比体现优势完善商业配套金融中心的中心 世界级商圈地铁上盖/沙河堡交通枢纽区域发展潜力巨大周边配套完善独特设计理念 专业物管服务精品商务空间健康高效办公空间精品文化世界级写字楼策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 如何提供客户购买保障？策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 首先，我们的客户在哪里？ 成
7、都作为西部经济的桥头堡，必将是众多世界级企业占领的高地，未来东大街作为传统商务核心区的升级版，对外地企业分支机构及成都办 事处有着巨大号召力。 锦江区范围内众多众多谋求发展的成长性企业。 东大街东延线，以及地铁2号线将使东大街与龙泉无缝对接，传统的中心商业区必将吸附龙泉区内国家级经开区的汽车产业集群。 沙河堡综合客运枢纽汇集了铁路、地铁2、7号线、机场路东延线、 绵成峨城际快速铁路、成渝高速铁路、长途及旅游客运站，必将吸引以川东片区为主的二级城市的大型企业总部进驻东大街。关于区域策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 龙泉片区锦江片区简阳至重庆沿线成绵乐客运专线成渝客运专线外地 企业乐山 峨眉
8、沙河堡 交通枢纽成都作为西部经济的桥头堡，必将是 众多世界级企业占领的高地， 未来东 大街作为传统商务核心区的升级版， 对外地企业分支机构及成都办 事处有 着巨大号召力。锦江区范围内众多众多谋求发展的成 长性企业。东大街东延线，以及地铁2号线将使东 大街与龙泉无缝对接，传统的中心 商 业区必将吸附龙泉区内国家级经开区 的汽车产业集群。沙河堡综合客运枢纽汇集了铁路、地 铁2、7号线、机场路东延线、 绵成 峨城际快速铁路、成渝高速铁路、长 途及旅游客运站，必将吸引以川东片 区为主的二级城市的大型企业总部进 驻东大街。德阳 绵阳策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 西部华尔街的趋势渐显，金融、保险
9、、服务、贸易、等产业将集聚于此。龙泉和经开区确立了以汽车为主导产业，以工程机械、家用电器、新型建材、食品加工为优势产业。 沙河堡综合客运枢纽吸附的省内企业，其行业特征不尽明显，但就其企业特征而言，一定是优势成长性中型企业。关于行业策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 我们的客户有什么特征？ 客户主要由销售及租赁两大部分构成策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 销售客户自用占比60%-70% 半层、整层销售，核心业务在成都或中国西南片区，核心管理层居住在成都市 区，公司规模多为60人以上的优势中型企业，高盈利性行业。投资30%-40% 分零销售，百余万至四百万的投资额，除大量成都地区的投资客
10、外，省内外地 及北京、上海、深圳等看好成都未来发展潜力的外地人士也是一大构成。策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 租赁客户以半层、整层、多层消化为主，公司规模为60至100人以上不等的成长性中大 型企业，多为跨区域国有、上市股份制企业的总部或成都分公司，追求物业品 牌与档次，同时对物业成本敏感。策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 如何刺激客户提前2-3年下定？激励套餐+正常销售政策策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 激励套餐A客群：自用型客户房源：14F23F 9层共13788平米，占比50%手段：针对一次性付款客户，入驻5年后可无理由原价退房 针对按揭客户，12个月内付清首付款策
11、风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 激励套餐B客群：投资型客户房源：5F8F 4层共6128平米，占比22%手段：以3年8%的“委托租赁模式”实现销售（3F4F商业价值高，可考虑按商业定位直接销售）策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 激励套餐C客群：租赁客户房源：9F13F 5层共7660平米，占比28%（先期租赁，后期带租约推售）手段：80元/平米/月为签约价，签约1年为8折，2-3年为6折（以8%的回报率折算，项目可售单价为1.2万/平米，以3年租期测算：）实际3年租金收入：48元/平米/月X 7660平米x12x3=1324万销售收入： 1.2万/平米X 7660平米=9192万实
12、际3年租金支出： 80元/平米/月X 7660平米x12x3=2206万销售收入+实际租金收入-实际租金支出=8310万项目实际销售单价为8310万/ 7660平米=1.08万/平米策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 正常销售政策客群：自用型客户/房源：14F23F政策: 市场蓄势期实行谈判价;入市后采取与投资性客户一致的政策.客群：投资型客户/房源：5F8F 9F13F（后期推售房源）政策：一次性优惠3%，按揭无优惠;策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 如何提纯营销推广战略？策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ （一）营销战略信任信心攻坚战 品牌价值战 租售并举战 异地/本土双线战
13、策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ （一）营销战略信任信心攻坚战搭乘锦江区政府、联手东大街其他开发商，利用事件、活动、新闻传播，放 大客户对东大街巨大升值潜力的信心及开发商实力、项目物业品质的信任， 同时，客户购买保障政策也是增强客户信心的又一强力手段。策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ （一）营销战略品牌价值战如何从东大街众多竞品中跳出？精品文化就是挑战领导者的最佳切入点。 新闻炒作、大众媒体、线下物料都是品牌差异化的价值宣导渠道。策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ （一）营销战略租售并举战高端优质的租赁客户引进，将与项目定位更匹配，“租”提升价值、拔高形 象、促进快“售”，租售
14、相互促进。策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ （一）营销战略异地/本土双线战异地扩张加速本土消化。成都本土市场是主力，其次省内二级城市及深圳等 沿海城市。双线齐发，齐头并进！策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ （二）入市时机找准市场最佳切入点借力东大街发展势能，抢占先机，避开2012年后集中供应高峰及品牌开发商竞争。结合项目工程节点，项目2009年线下大客户营销，2010年初集中爆破， 2010年2011年度内完成大部分销售。策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ （三）销售节奏第一阶段 市场蓄势期 （09年06月-10年02月）第二阶段 市场爆破期 （10年03月-10年07月）第三阶段 持续热销期 （11年07月-11年03月）第三阶段 尾盘清售期（11年03月-11年09月）策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ （四）推广策略媒体传播与公关营销一虚一实，双线并举
