国家住房建设制度

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1、1国家住房建设制度（国家住房建设制度（2010201020502050）（建议稿）（建议稿）2009 年 04 月 03 日 15:00:14著名经济学家李开发 3 月 2 日在其个人博客上发表国家住房建设制度（20102050）（建议稿）。针对城乡一体化的住房保障制度体系、第二套住房与投资型住房管理、城市住房用地、城市廉租房建设和外国人购房等，他提出一些相关的建议和解决办法。全文如下：第一章 总则第一条 按照党的十七大精神，在以人为本的科学发展观指导下，积极探索建立中国特色的国家住房建设制度，逐步实现人人享有适当的住房保障，提高广大人民群众的住房质量与生活品质。第二条 住房是人民群众生活的基

2、本保障，是共和国公民的基本权利。制订国家住房建设制度，用政策来指导与保障人民群众安居乐业，是国家的一项基本职能，也是建设社会主义和谐社会的主要内容之一。第三条 党和政府保障人民群众的住房基本权利。坚持住房保障制度与住房商品化相结合的方针。国家制订政策保障人民群众的基本住房需求，同时支持人民群众积极创造条件改善住房条件，通过住房商品化形式满足自己的住房需求。第三条 国家坚持节约土地资源、保护耕地的基本国策，切实控制土地的开发与使用，一切土地征用与土地开发活动均需履行严格的申批手续，严禁未征先用、以租代征等使用土地的行为。第四条 城市是区域经济活动中心，随着产业的发展与人口增长，规模不断扩大，资源

3、集中度不断提高。国家根据土地资源稀缺程度、城市定位与城市发展战略的不同，采取针对性的调节措施，约束与规范使用土地的各种行为。第五条 城市的住房房价是由住房所占有的周边公共资源的数量与质量所决定的。这些公共资源是公路、铁路、地下铁路与城市轻轨铁路、公共交通体系、商店、银行、邮局、学校、医院等各种公共设施与相应的经济载体构成。公共资源的形成是政府财政投入与人民群众的长期经济活动形成的。公共资源应当服务于广大人民群众。国家制订政策限制和调节家庭或个人在城市内拥有多套住房。第六条 住房保障制度是国家民生政策的基本点。国家坚持全体公民都能享受适当的住房保障，并将根据经济发展情况与国家资源状况，全面稳步推

4、进住房保障制度实施，逐步完善保障条件，并积极提高保障规格。第七条 保障型住房分为购置与租赁两种形式。国家为购置保障型住房群众提供必要的政策扶持。对那些依靠自身能力与政策扶持依然无法解决住房问题的人群，国家通过廉租房方式解决其住房问题。第八条 住房商品化是人民群众提高住房消费水平、改善居住品质的主要途径。国家允许投资者将住房作为投资渠道，成为社会住房供给商品化的一种方式，并对这种投资从总量上加以控制，对出租房屋的租金标准与相关管理进行规范。第九条 国家的经济竞争能力与持续发展能力来自于工业与农业及第三 2产业中的技术开发、金融服务、商业贸易与交通发展领域，尤其是高新技术的开发领域， 房地产开发应

5、当在服从服务于大局的前提下进行。要借鉴国际上房地产泡沫的经验教训， 促进房地产开发可持续发展与稳定增长。要控制房地产开发资金在金融领域所占总量比例， 对过度开发行为进行限制。 第二章 城乡一体化的住房保障制度框架体系 第十条 中国农村的宅基地制度已经实施了 30 多年，这个制度保障了广大农村居民的住房 需求，没有出现无房户、高价房和住房腐败的问题，其科学内涵值得肯定与推广。将农村宅基地制度与城市住房制度接轨，实施城乡居民一体化的住房保障，是国家住房建设制度的核心。第十一条 国家保障全体公民住房权利的实现途径。城市居民与农村居民享有永久不可转让的住宅土地使用权。可依据住宅土地使用权的相关规定，在

6、城市申请保障性住房，在农村申请自建或委托建设住房。第十二条 城市保障性住房有两种实现形式：一种是住宅土地使用权住房，另一种是调节类自住型住房。第十三条 城市居民购买具有住宅土地使用权住房，其购置费用只包括以下五项：土地拆迁费用、通电通水通气等相关配套设施费用、建造费用、管理费用与微利，其中建设单位含建筑企业合计管理费为总费用的 2%，利润不得超过 3%。即前三项费用为 95%，后两项费用为 5%。国家免除一切行政管理费用和税收。农村居民在规划范围内申请土地指标后可以自建或委托建设住房。第十四条 住宅土地使用权住房实行城乡一体化管理。住宅土地使用权购建房面积随着占有公共资源数量的多少情况确定。国

7、家依据公共资源占有情况及城市与区域发展规划，对农村、建制镇、小城市、中等城市、大城市与特大型城市实行 6 级调控。第十五条 农村居民申请并在规划的范围内自主建设或委托建设住宅土地使用权住房，其用地标准面积由省级政府统筹制订，交同级人民代表大会批准。其标准通常指一个标准家庭户（通常指 3 口之家，以下同）的参考用地面积。第十六条 建制镇是农业劳动力从事工业与服务业的主要载体，具有未与农业完全分离的特点，建制镇住房应兼顾农业需要，根据规划审批核准。经批准的居民可以自建住房、或购买规划区统一开发的住宅土地使用权住房。建制镇标准家庭房住宅土地使用权住房用地面积控制指标为 60 平方米，可建设或购买容积

8、率 1.5 及其以上的住房建筑面积 120 平方米。第十七条 小城市是指常住人口超过 2 万但不超过 20 万的城市。随着城市公共资源集中度的提高，小城市要进一步控制土地使用，提高住宅容积率。申请小城市住宅土地使用权住房的城市居民家庭，可获得的住宅土地使用权住房面积为 40 平方米，购买容积率不低于 2的住房面积上限为 80 平方米。第十八条 中等城市（在本文件中）是指城市人口超过 20 万但不足 100 万的城市。随着城市公共资源集中度的不断提高，住宅容积率也在相应提高，住宅土地使用权的住房主要应为中高层建筑。申请中等城市住宅土地使用权的城市居民家庭，可获得的住宅土地使用权面积为 30 平方

9、米，购买容积率不低于 2.5 的住房面积上限为 75 平方米。3第十九条 大城市是指城市人口超过 100 万但不足 500 万的城市。随着城市公共资源集中度的提高，住宅容积率也在相应提高。申请中等城市住宅土地使用权的城市居民家庭，可获得的 住宅土地使用权面积为 25 平方米，购买容积率不低于 3.0 的住房面积 70 平方米。第二十条 特大型城市是指城市人口超过 500 万以上的城市。随着城市公共资源集中度的提高，住宅容积率也在相应提高。申请中等城市住宅土地使用权的城市居民家庭，可获得的住宅土地使权面积为 20 平方米，购买容积率不低于 3.5 的住房面积上限 65 平方米。第二十一条 城市人

10、民政府在住宅土地使用权住房标准家庭户的基本框架内，对单人户与多人户的住房面积可参照标准户的面积适当增减，并报上一级人民政府主管部门核准。第二十二条 调节类自住型住房是保障性住房实现的补充渠道。国家鼓励有条件的城市居民积极改善居住条件，用住宅土地使用权购买调节类自住型住房，其住房面积上限为住宅土地使用权住房面积的 150%。国家对城市调节类自住型住房房价的上限进行控制，以城市居民家庭平均年收入为依据：中小城市不大于 8：1，大城市和特大型城市不大于 10：1，在计算不动产税率时以零税率管理。超过调节类自住型住房面积需求的可在市场购买商品类住房。第二十三条 城乡居民购置商品类住房时，放弃原有保障性

11、住房权属的，在计算不动产税收时应扣除保障性住房的相应面积。只有商品类住房的，可办理相关确认手续，其应享受的保障性住房面积在征收不动产税时予以扣减。第二十四条 国家支持有条件的企业事业单位开展集资建房与合作建房，其承建单位应拥有住房建设的相应资质，政府主管部门应将其住房性质与价格纳入保障性住房类别统一管理。第二十五条 国家对保障性住房的申请贷款给予政策扶持，金融机构应降低低利率并积极减少首付，减轻申购者的经济压力。第三章 城乡住宅土地使用权的申请第二十六条 申请住宅土地使用权住房者，须年满 25 周岁，并在该城市、建制镇或农村有一定的劳动与工作年限。在城市需要有相应工作年限和相当的收入水平。第二

12、十七条 申请建制镇住宅土地使用权住房，须在该镇工作居住两年以上，有的正当稳定的经济收入来源，其经济收入达到或超过所在镇居民平均收入水平。第二十八条 申请小城市及中等城市住宅土地使用权住房，须在该城市工作居住三年以上，有正当稳定的经济收入来源，其收入水平达到或超过该城市居民收入平均水平。第二十九条 申请大城市住宅土地使用权住房，须在该城市工作居住四年以上，并有正当稳定的经济收入来源，其收入水平达到或超过当地居民平均收入水平。第三十条 申请特大型城市住宅土地使用权住房，须在该城市工作居住五年以上，有正当稳定的经济收入来源，其收入水平达到或超过当地居民平均收入水平。第三十一条 自 2008 年起大学

13、专科以上学历毕业生在工作地城市入户，按国务院相关文件执行。第三十二条 申请人原户籍地与申请住宅土地使用权城市不一的，凡获得城市住宅土地使4用权资格的申请人，可一并申请向该城市转移户籍手续。第四章 居民住宅土地使用权的流转与管理第三十三条 共和国城市居民和农村居民，不论户籍、实 际居住地及工作地相同与否，只能拥有一处住宅土地使用权住房，或以住宅土地使用权为基础的调节类自住型住房。申请另一处住宅土地使用权住房的前提是放弃原有住房的住宅土地使用权属。第三十四条 申请人获得新的保障性住房权属后，可对原有保障性住房可选择相应的处置方式：继续持有并向国家土地管理部门交纳不动产税、转让或销售、向原住房所在地

14、国土与住房管理部门申请成本价收购、在限定期限内拆除或放弃等。原住房在农村并放弃使用的，由所在县级行政管理部门决定继续使用或恢复为农业用地。第五章 第二套住房与投资型住房等相关情况的管理第三十五条 国家支持有条件的城乡居民改善居住条件，购置第二套住房，并对第二套住房挤占城市公共资源的情况进行必要的限制。第二套住房在市区的，不动产税从购买第 2年起算，税率分别每年递增 0.25%，达 1.5%为限不再增加；第二套住房在城市郊区的，其税率减半征收，并在购买之日起 10 年内免税。第三十六条 2009 年底前已经拥有商品类住房且没有享受过保障性住房待遇的，可办理保障性住房资质申请，其应享受的保障型住房

15、面积在计算不动产税时扣除。只有一套商品类住房的不论面积大小，在 20 年之内免除不动产税。第三十七条 国家对商品性住房贷款进行必要的管理。个人申请住房贷款的，其贷款总额不得超过申请人年收入的 5 倍；家庭申请住房贷款的，其贷款总额不超过家庭年收入的 8倍。个人或家庭不得多头申请贷款。第三十八条 国家限制投资型住房，建立对投资型住房的约束机制。投资性住房从第一套起，或包含自住性住房从第三套起算，税率从该住房的市场价值 2.0%起算，每增加一套住房增加 0.5%的税率。投资者可根据自身的投资能力与市场运营能力决定投资规模。第三十九条 国家通过不动产税调节住房持有领域的闲置行为，通过商品房建设与销售

16、周期调节税来抑制房地产开发领域的囤积居奇与过度投机行为。对超过预定建设周期的土地闲置与房屋闲置行为的开发主体实行惩罚性经济措施。第六章 关于城市住房用地的管理第四十条 城市保障性住房的开发与建设，应当遵循交通便利、就业、医疗、教育等配套工程完善的原则选址。城市中心城区与近郊区是保障性住房的开发区域，其中中心城区保障型住房从总量上应超过同期开发总面积的 50%，商品性住房开发应以近郊区与远郊区为主。第四十一条 保障性住房土地供应是社会公益行为，其土地征用价格由城市政府主管部门依照过去三年中相同或类似地段拆迁的平均价格及建筑物重置价格的加权平均数确定补偿价格。必要时可举行听证会。被拆迁单位及居民的过渡性补偿措施比照当地实际成本予以安排。被拆迁居民户符合保障性住房供应条件的并要求回迁的，应优先安排回迁事宜。商品性住房的土地供应用按招拍挂方式进行。5第七章 城市廉租房建设的相关规定第四十二条 城市廉租房建设是住房保障制度的重要组成部分。其租住对象为城市困难户与来城市工作的外来流动就业人员