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1、对中小城市廉租房制度实施情况的调查与思考对中小城市廉租房制度实施情况的调查与思考-以湖北省孝感市为例以湖北省孝感市为例调查时间：调查时间：2012 年 8 月 13 日-17 日调查地点：调查地点：孝感市黄陂西路红光花园小区廉租房，孝感市孝南区城西的西城嘉园廉租房，孝感市航空路锦绣家园廉租房，孝感市孝南区南桥廉租房项目，孝感市房屋住房保障与管理局，孝感市有关街道社区管委会调查对象：调查对象：部分廉租房住户、孝感市房屋住房保障与管理局及社区人员2012 年 7 月 4 日，原全国人大委员会副委员长成思危在澳门召开的世界华人不动产学会发表演讲表示，住房不仅是经济问题，而且是社会问题，甚至是政治文化
2、。今年以来，中央明确加大城镇保障性住房建设的支持力度，从土地、财政、建设、税收、金融政策等多方面出台配套政策，积极推进保障性住房工作，对满足低收入人群住房刚性需求、抑制房地产价格过快上升、确保经济稳步发展、解决农民工就业、促进社会和谐稳定渠道了积极作用。廉租房建设作为保障性住房建设的一个重要组成部分，是我国推行的一项旨在解决城市特困人口住房问题的保障措施。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。中国建设部明确要求，全国所有市县在 2008 年年底前必须建立“廉租房”制度。这一制度有助于解决城市中低经济收入家庭住房困难，提高社会公共福利。但是，廉租房制度建设也存在着一些问题，如责任不清、资金
3、来源缺乏而导致的地方减少财政收入、积极性不高，廉租房房源不足供应紧张，管理机制不健全，监督不到位等。为了了解中小城市廉租房建设实际情况，中国政法大学保障房调查社会实践活动人员对孝感市区 4 个廉租房小区、住房保障部门、相关社区进行了专题调查，并针对调查了解到的问题提出相关对策与建议。一、一、廉廉租租房房在在住住房房保保障障中中的的重重要要地地位位住房保障是整个社会保障体系的重要组成部分。住房保障体系主要由廉租住房制度、公共廉租住房制度、经济适用住房制度、住房公积金制度、住房分配货币化制度组成。针对不同收入家庭实行不同的住房保障方式。我国的住房保障工作已经进行了十多年。十多年来，住房保障工作的重
4、心一直是经济适用房 ，无论是支持力度还是建设规模，经济适用房都远高于廉租房、双限房等其他政策保障性住房。而在 党的十七大报告中，保障对象从原来的 “中低收入家庭 ”转变为“低收入家庭 ” ，报告提及 廉租房，而不提经济适用房。这一政策调整在 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见中初见端倪。在这个 意见中，廉租房已经成为住房保障方式的首选，经济适用房则退居第二位，住房保障的对象也开始收缩为“低收入住房困难家庭” 。这一政策的转向在十七大报告中得到了最权威的确认，从而确定了廉租房在住房保障中的重要地位。 二、孝感市廉租房的基本情况二、孝感市廉租房的基本情况孝感临近武汉，下辖孝南区、汉川、
5、应城、安陆三个县级市及云梦、大悟、孝昌三县，人口 528 万。根据民政部门确定的低收入标准和孝感市房产部门确定的住房困难标准，截至 2012 年 7 月底，孝感市城镇低收入家庭 30556 户，享受住房保障 18848 户，共有廉租房 5642 户。该市廉租住房保障工作从 2006 年开始起步，近年来，孝感市委、市政府把提供廉租房和经济适用房作为一项惠及民生、关注民生的重要工程，连续 5 年将住房保障纳入为民兴办的“十件实事”之一，狠抓落实。随着孝感经济实力的发展壮大，国家加大保障房建设支持力度，孝感廉租房建设加快发展。2011年，建设廉租住房 1407 套，占任务 1014 套的 139%，
6、共发放廉租住房租赁补贴22000 户，发放补贴资金 2700 万元； 2012 年上半年，廉租住房开工 690 套，占目标任务的 62%。该市城区申请廉租住房租赁补贴、租住廉租住房，必须同时具备三个条件：一是申请人应为该市城区城镇常住非农业户口，具备完全民事行为能力，其家庭成员应与申请人一起共同生活，相互之间有法定的赡养、抚养和抚养关系；二是申请家庭人均月收入在 600 元以内；三是申请家庭人均自有住房面积在 13平方米以内（含 13 平方米） 。城镇最低收入家庭廉租住房保障方式以发放住房Comment F1: 是否准确？补贴为主，实物配租和租金核减为辅。该市城区申请廉租房补贴、租住廉租住房一
7、般按照“三级审核、三级公示”的方式进行。一级是社区居委会对申请人提出的书面申请材料进行调查核实、公示；二级是乡（镇）人民政府或街道办事处对报送的材料进行初步审核、公示；三级是区民政和住房保障部门对报送的材料进行审核，提出审核意见，分别报送至市民政部门和市住房保障管理部门。住房保障管理部门会同市民政、财政部门对复审合格后的申请材料进行联合审批、公示，然后按规定纳入保障。三、孝感市廉租房住户实地调查情况三、孝感市廉租房住户实地调查情况孝感市廉租房分布较广，基本位于城乡结合带，有一部分是单独建设，还有的是一些商品房或经济适用房留出的 1 至 2 栋。低收入者先申请，然后通过摇号的方式确定是否能分配到
8、廉租房、住在哪一户。据调查，目前入住的廉租房住户，有很多住户是年老、单亲、残疾的人群。廉租房的面积大都在 40 至50 平方米，每个月租金和物业管理费相加大概需要 100 元。近年来，孝感市廉租房建设步伐明显加快，刚完工的孝感市红光花园小区还有大约一半约 500 户的房屋还没有出租，而孝感市南桥小区约 300 户廉租房正在建设之中，孝感市正在按照规定程序开展发租工作。预计今年能入住更多的低收入家庭。从实地调查采访情况看，大部分接受调查的住户对廉租房的情况比较满意，交谈中可以感觉他们对政府近几年的包括廉租房在内的各项惠民政策充满感激，特别是入住近年完工的廉租房的用户，如红光小区用户满意度更高。据
9、他们口述，廉租房的主要好处有以下几点。第一，廉租房由政府筹资建设，再对住户收取房租，通常房租比市场上要低很多。如某小区一个 50 平方米的商品房，现在同区位在市场上的租金为每月 400 元，而廉租房只有每月 50 元；第二，市场上出租的房屋，房东经常会以各种理由涨价，使得许多低收入者由于付不起房租而被迫离开，有的一年要搬几次家，没有归属感。相反，廉租房的租金比较稳定，不会随意涨价，住户住得更加踏实；第三，廉租房给低收入者提供了一个相对稳定的居住场所，并且大都有统一的物业管理，解决住户日常维修、小区管理等；第四，廉租房配套设施大体齐全，家中有厨房、卫生间、客厅、卧Comment F2: 加入一条
10、Comment F3: 建议改为某廉租房Comment F4: 为何不直接指出？Comment F5: 四/五是否重复？对， 有重复，剪掉 5Comment F6: 改为室内设施Comment F7: 建议承上启下加一句。Comment F8: 上述主要说了土地、 资金，我觉得加这一句更有说服力。室和电视、电扇等基本电器，入住者不需带很多东西即可入住，给居民的生活带来不少方便；第五，新建的廉租房廉租房小区的绿化环境较好，红光花园小区廉租房还配有居民健身器材和活动中心，使住户的生活进一步丰富。同时，部分居民也反映了廉租房中存在的一些问题。一是廉租房数量较少，但有相当一部分空置。如，孝感市城镇符合
11、廉租房要求的 3 万多户，目前廉租房仅 5 千多套， ，还不能满足低收入者住房需求，有一些小区却有不少住房空置。二是廉租房位置偏僻。孝感市的廉租房基本位于城南、城西、城北等郊区，离市中心较远，不便于入住者就业、出行、生活，增加了一些成本。三是廉租房质量参差不齐。一些修建比较早的廉租房明显比新建的廉租房存在的问题多。例如，建设较早的锦绣家园小区的煤气管道从住户一年多前搬进来至今还没有修好、小区缺乏健身娱乐场所、物业管理有待加强等；四是廉租房小区存在安全隐患。如少数廉租房小区，进入小区的大门、几栋楼房之间的通道较矮、较窄。楼房之间的通道最窄处只有 1 米宽、约 2 米高，车辆根本无法正常通过。由于
12、没有消防通道，不少居民担心发生事故后难以解决，而感到缺少乏安全感；五是廉租房空间被商业利益挤占。如，有的小区的门卫处被封，改造后出租给其他企业开超市。存在部分廉租房住户转租、将廉租房用于商业用途的现象，如开商店、娱乐场所等；六是廉租房维护问题。一些廉租房居民认为廉租房的室内设施没有达到标准，入住不久就出现了故障，如防盗门把手、房屋内的插座等坏掉，卫生间的天花板塌下，物业部门却没有及时解决。廉租房的建设构造和方位不佳，导致房屋不通风，不向阳等。四、中小城市廉租房制度实施存在问题的原因分析四、中小城市廉租房制度实施存在问题的原因分析从调查情况看，中小城市廉租房制度在实施过程中还存在不少实际问题，主
13、要原因是我国虽然建立了廉租房制度，但由于城市土地资源有限，城市财政预算安排资金的不足、缺乏其他稳定的廉租住房资金来源渠道，未能像普通住房一样推行市场化的筹资、建设、销售、管理办法，廉租住房制度实施面临着许多困难。（一）制度层面（一）制度层面一是缺乏政策长远规划。一是缺乏政策长远规划。虽然中央政府非常重视廉租房建设，并有近期发展目标，但是，由于对住房保障制度存在异议，同时，在资金紧张的背景下如Comment F9: 2010 年 11 月 18 日人民日报廉租房建设究 竟还要堵多少漏洞？ 何处理住房保障中经济适用房、公共租赁房、廉租房建设的关系也有不同看法，导致廉租房配套财政、税收、土地和金融等
14、政策不完善，廉租房建设缺乏长远规划，发展不稳定；二是廉租房立法相对滞后。二是廉租房立法相对滞后。我国没有关于保障低收入居民住房的有关法律、法规，只有建设部颁布城镇最低收入家庭廉租住房管理办法等规章，这与全社会都来关心弱势群体住房问题的目标是不相适应的。只有有法可依，才能使廉租房的资金、建设、使用等问题得到根本解决；三是缺三是缺乏参与的激励机制。乏参与的激励机制。廉租房不同于商品房，也不同于经济适用房，没有相应的激励机制，房地产开发公司不愿承建廉租住房。商品住房可以获得较高的利润；建设经济适用房，在房价中除了可以记入 1-3%的管理费外，还可以记入 3%的利润；而廉租房只能租给城镇最低收入家庭居
15、住，其租金实行政府限价，租金标准较低，无法形成建设资金投入产出的良性循环。因此，开发商从经济效益和自身承受能力出发，不愿从事廉租房的开发建。而且，由于相关部门在廉租房的计划审批、手续办理、优惠政策等方面落实不到位，使开发商对建设廉租房不感兴趣。（二）建设层面（二）建设层面一是土地供应。一是土地供应。就土地而言，城市用于建设的用地总量是确定的，为了降低成本，用于建设廉租房的土地必须是划拨而不是出让，但是如果用于建设廉租房的土地划拨多了，那么用于出让而获得财政资金的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难问题。政府面临着急于取得城市各项发展急需的资金，把这些资金用于投资建设，加快本地区的 GDP
16、 增速，还是放弃这个利益，给老百姓无偿建房，同时又贴进去更多资金的两难处境。二是资金来源。二是资金来源。就资金而言，作为地方主要财政收入的土地出让金及公积金增值收益是廉租房建设的主要资金来源。按规定，各地从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例不得低于 10%，但审计发现，许多城市从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例未达到上述要求。如果没有强有力的法律约束，地方政府注定会缺乏提供资金的动力，继而会造成房源难以为继并形成恶性循环。（三）操作层面（三）操作层面一是一是廉租房各项工作协调不够。廉租房各项工作协调不够。为了完成上级下达的保障房建设任务，建廉租房进度较快，但保障谁，不能同步决定，造成廉租房闲置、等人住的现象。Comment F10: 加入一段Comment F11: 加入一段Comment F12: 根据上述原因加入这 三点二是缺乏完善的退出机制。二是缺乏完善的退出机制。退出机制是廉租住房制度的重要内容，但在一些城市的廉租住房腾退过程中，已不符合配租条件的家庭拒不腾退
