房地产登记百问

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1、房地产登记百问房地产登记百问1、哪些房地产登记须办理公证手续？ 答：根据深圳经济特区公证条例第十八规定，1999 年 9 月 1 日后凡签定房地产转让、 抵押、赠与、分割、继承等合同，应当办理公证，否则不予办理房地产登记（法院强制性 转移除外） 。 2、房地产登记中，土地使用年限怎样确定？ 答：1983 年 1 月 3 日之前政府无偿划拨用地仍按原规定执行，即 住宅； 50 年 教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、交通、特殊用地；50 年 工业、仓储； 30 年 商业、金融业用地； 20 年 种植、畜牧、养殖业用地； 20 年 1988 年 1 月 3 日之后，凡通过有偿方式与国土局签订了土

2、地使用权出让合同书的土地， 其土地使用最高年期按国家规定执行。即： 居住用地； 70 年 工业用地； 50 年 教育、科技、文化、卫生、体育用地； 50 年 商业、旅游、娱乐用地； 40 年 综合或者其他用地； 50 年 对公告之前签订土地使用权出让合同书的按合同规定的起始日推算、顺延。公告 之后的按土地使用权出让合同书规定计划。对未签订出让合同的历史行政划拨用地， 仍按原批准的使用年期执行。 3、福利房的土地使用年限怎样确定？ 答：福利房（包括准成本、全成本、微利房）的土地使用年限以规划国土局规定的为准。 早期房改的住房规划国土局确定不了的，按房改办规定的土地使用年限即旧房（竣工时间 有 1

3、988 年 6 月 10 日之前）从 1989 年 1 月 1 日起 70 年，新房（竣工时间在 1988 年 6 月 10 日至 1990 年 12 月 31 之前）从 1991 年 4 月 1 日起 70 年，1991 年以后竣工的新房则按 竣工时间往后推每半年的起始时间算起 70 年。例：1991 年 6 月 1 日竣工的新房、其土地 使用年期从 1992 年 1 月 1 日推算。 4、同幢建筑物使用功能不一的，土地使用年限怎样确定？ 答：同幢建筑物的使用功能不一的，有土地合同的，以合同规定的年限为准。其它情况的 土地使用年限一律按其中使用期年限最长的进行登记，也就是说，同幢建筑物有住宅

4、和商 场的，该幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期登记。 5、什么叫房屋的建筑面积？ 答：房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。 6、什么房屋的公用建筑面积？ 答：房屋的公用建筑面积是指建筑物主体的、户门以外可使用的面积，包括层高超过 2.2 米单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、 门头、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。 7、房屋的公用建筑面积如何分摊？ 答：每户（或单位）应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算： 有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的

5、比例进行分摊。 即：每户分摊的公用建筑面积 =应分摊的建筑面积 各套（单元）建筑面积各套（单元） 建筑面积之和 8、购房的建筑面积包括哪些？ 答：房屋的建筑面积包括套内（单元）建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。 9、为什么新发的房地产证上建筑面积常常与购房合同书上记载有误差？ 答：现在颁发的房地产证上记载的建筑面积是根据深圳经济特区房地产登记条例 规定以竣工测量查丈报告作为登记依据，而购房合同上的面积是预售查丈面积，预售查丈 面积是根据核准的建筑图纸计算的，建筑期间难免有误差（或修改设计）这就造成面积不 一致的原因。 10、不满 18 周岁的个人是否可以购买市场商品房，需要什么手续？

6、 答：只要具备合法的身份证明的国内公民都可以在深圳购买商品房。但不满 18 周岁没有民 事行为能力或限制民事行为能力的公民，购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明。11、没有深圳户口或没有在深圳注册的企业或组织能否在深圳购买商品住宅？ 答：能，国内的企业、事业单位、机关、团体、其他组织及具备合法身份证的国内外公民 都可在深圳市购买商品住宅。 12、多个共有人一起购买商品房时所拥有的份额有无限制？ 答：可以由购房者协商自行决定，不作限制。 13、红皮房地产证与绿皮房地产证的区别？ 答：红皮房地产证记载市场商品房地产；绿皮房地产证记载非市场商品房地产。 凡绿皮本房地产证记载的房地产，一律不得买

7、卖，需抵押出租的，按有关规定办理。 14、哪些情况下需要办理二级市场房地产转移登记？ 答：向发展商购房的商品房（包括合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿） ；企业事业 单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房；市区住宅局出售的福利房或微利房。 15、办理房地产二级转移登记需提交哪些资料？ 答：房地产转移登记申请书 ； 身份证明； 房地产买卖合同； 付款发票和付清房款证明。 16、二级转移登记买方应交纳哪些税费？ 答：印花税：按登记价值的万分之五计收； 登记费：按登记价值的千分之一计收，登记价值超过 1000 万元，超过部分万分之五计收；房地产证贴花 5 元/本； 契税：按成交价的百分之一计收。

8、17、购买商品房后何时可以申办房地产证？ 答：根据深圳经济特区房地产登记条例第三十六条规定，只有商品房项目办理了房地 产初始登记后，小业主才能顺利地领取房地产证 。也就是说，只有发展商按要求将商品 房项目有关初始登记资料上报登记部门，按规定交纳有关税费并经登记部门按程序审批核 准后，初始登记才算结束，小业主才能办证。因此，并不是发展商一交上商品房项目的资 料后，小业主就可心申请办理房地产证 。 18、在什么情况下买房需签订房地产现售合同？在什么情况下买房需签订预售合同？ 答：已依法登记，并取得房地产证的房地产买卖，双方需签订房地产现售合同；未经初始登记，并未取得房地产证的房地产买卖，买卖双方应

9、签订房地产预售合同。 19、房地产转让，其它公用设施的权益是否一起转让？ 答：房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、 连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。 20、三级市场转移登记需提交什么资料？ 答：房地产转移登记申请书 ； 转让、受让双方身份证明； 房地产证或其他产权证书； 房地产买卖合同。 21、什么样的房地产不能转让？ 答：下列房地产，不得转让： 根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的； 司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他限制房地产权利的； 共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 设定抵押权的房地产，未经抵押人同意的；

10、权属有争议的； 法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。 22、办理三级市场转让时需征收什么税费？怎样计算？ 序号 税（费）名称 税（费）率 计算基数 收取对象 备 注 1 销售营业税 5% 售价 售方 登记部门代收 2 城市城市维护税 0.05% 售价 售方 登记部门代收 3 印花税 0.05%2 每证另贴花 5 元 售价 双方买方 登记部门代收登记部门代收 4 单位所得税 15% 所得额 售方 企业由税务部门收；非企业由登记部门代收 5 个人所得税（境外个人） 20% 所得额 售方 登记部门代收 20% 所得额 售方 登记部门 代收 6 土地增值费 20%或 40%-100% 土地培增值

11、额 售方 登记部门代收 7 契税 1% 售价 买方 登记部门代收 23、哪些赠与免收土地增值费？实际税费如何收取？ 答：父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与、交换免交土地增值费。现在办理该类登记 时征收： 印花税，税率为原房地产登记价的 0.05%（双方交） ，每证另贴税票 5 元。 契税，税率为房地产成交价 1%。 登记费，为原房地产登记价的 0.1%。 24、申请楼花按揭登记应提交什么资料？ 答：发展商提供该按揭项目的楼花备案资料，经登机关审查后可办理楼花按揭登记： 楼花抵押登记申请书 ； 盖有“预售合同备案专用章”的房地产买卖合同书； 身份证明； 供款合同的按揭抵押合同（经公证） 。 2

12、5、开发商已预售的房地产能否抵押？ 答：开发商按深圳经济特区房地产转让条例第四十条规定：房地产开发商不得抵押已 预售的房地产。 26、地下室、停车场及车位可否销售、抵押？ 答：地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊公共面积的所有业主共同拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵押。在建筑报建 和预销审批时已批准可以单独销售的地下室、停车场及车位可以销售、抵押。 27、预售商品房地产时应具备哪“五证”？答：国有土地使用证 （简称“土地证” ） ；建筑用地规划许可证 （简称“规划证” ）建筑工程规划许可证 （简称“工程证” ）建筑工程施工许可证 （简称“开工证”

13、 ）房地产预售许可证 （简称“预售证” ） 。28、 房地产证有什么作用？答：房地产证是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭 证，是合法拥有房地产的凭证。29、 房地产证记载哪些内容？答：房地产证记载的内容包括权利人状况，土地及房屋等。具体 有：权利人、权利人性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、 价值、等级、座落、坐标等内容。30、哪些情况需要办理房地产转移登记？答：经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同或其 他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记：a 买卖；b 赠与；c 交换；d 继承；e 共有房地产的分割；f 人民法院判决、裁定的强制性转

14、移；g 依照法律、法规规定作出的其 他强制性转移。31、楼花是否可以转让？答：预购的楼花当预购方付足购房价款总额 25%以上时，可凭已在登 记机关备案的买卖合同再转让，并在合同背书上载明再转让的价格等情况。32、房地产转让时，其它公用设施是否一起转让？答：房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空 余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产 首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移； 在特别约定的经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。33、在什么情况下买房需签订房地产现售合同？在什么情况下买房需 签

15、订房地产预售合同？答：欲购买已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需要签订房地 产现售合同。购买尚未竣工验收的房地产时，应签订房地产预售合同。34、何为银行按揭？答：按揭就是供款人将物业转到贷款人名下，返款后贷款人将物业转 回借款人名下，亦即贷款人（银行）一次性买断物业产权，由借款人分期返款贷款人，待 所有楼款付清后，贷款人将物业转回供款人名下。35、办理按揭的程序？答：签定合同的同时，填写客户个人按揭资料，确定按揭年限；发展商将按揭客户的全套资料申报银行；通知客户在预定时间内到银行办理贷款手续；所有手续办完后客户将得到一本正式贷款合同 。36、什么叫建筑面积？建筑面积按建筑物外墙（柱）勒脚以

16、上各层外围水平投影面积之和， 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高 2.20m 以上(含2.20m)的永久性建筑。37、建筑物层高达到多高时计算建筑面积？答：建筑物层高超过 2.2 米（含 2.2 米）均应计算建筑面积。38、计算全部建筑面积有那些？按国家规定（共 15 条）答：永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积：多层房屋按各 层建筑面积的总和计算；房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在 2.2m 以 上部计算建筑面积；穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、 大厅内的回廊部分，层高在 2.2m 上的，按其水平投影面积计算；楼梯间，电梯（观光梯）井、提供井、垃圾道、管理井等均按房屋 自然层计算面积；房屋天面上，属永久性建筑，层高在 2.20m 以上的楼梯间、水箱间、 电梯机