调控困局难解,市场短期松动在即

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1、调控困局难解，市场短期松动在即调控困局难解，市场短期松动在即调控走到今天，出乎所有人的意料。持续了 14 个月，连续三轮前所未有的调控高压之下， 楼市没再能如 2008 年以前一般应声而落。虽然成交量一降再降，上半年上海商品房仅仅只 有 360 万平方米的成交量，相较去年下年年 618 万平方米再度萎缩了一半，但老百姓关注 的指标房价却变化不大，坚挺地稳定在 2.2 万元/平方米一线。而另一方面，本轮调控另一 个重要诉求，保障房建设却同样举步维艰，资金问题、开发主体问题、质量问题、管理问 题等等细节问题在大干快上的保障房建设过程中逐步暴露出来。调控在市场的迷茫中再次 陷入了困局。早在去年年初，

2、管理层开始启动这一轮宏观调控之时，我们就曾预测，4 万亿的直接投资 以及其所引发的累积十多万亿的资本进入市场，其所引发的巨大的通货膨胀短期内必将推 升资产价格的大幅攀升，这个力量是强大的，不可阻止的。期望通过压、堵等手段遏制中 国当前最大的投资品市场是不现实的，在恶性通胀不能有效缓解，在 CPI 指标不能回归理 性之前，任何期望通过打压楼市，迫使房地产价格回落的想法都是不切实际，并且无法实 现的。可以说一年多的宏观调控，虽然政策力度不可谓不大，政策持续时间不可谓不长，但最终 调控的结果却依然未尽全功，这也在某种程度上印证了我们此前的看法。而对于当前的市 场调控困局，我们认为必须要从源头上找答案

3、。一方面，当务之急是解决好通胀问题，这 是现在中国所有经济问题的核心所在。这个问题解决了，逼迫房价上涨的动力就会小很多， 近年来构成房地产行业成本的土地、建材、配套、人工等等成本在通胀的巨大压力下都已 大幅增长，如今的房价真正的跌不起，而在各级地方政府的强力压制下更涨不得。另一方面，保障房建设的举步维艰，我们认为同样要从源头上找办法，新的发企业债的融 资模式固然能够短期缓解资金问题，但不能真正解决问题。更好的方案还是适当放开高端 市场的限购，让高端市场作为天然的融资平台，一方面可以通过配建等形式增加保障房， 另一方面以高端市场的政府收入全部或者大部分作为保障房建设资金的一部分，形成良性 的市场

4、循环。这样市场也能逐步回复理性，保障房建设也能有效推进。对于下半年的市场形势，我们认为，虽然楼市调控已经取得了阶段性成果，但从近期各方 面的声音来看，下半年政策松动的可能性不大，而在政策持续影响下，成交量继续走低， 巨大的资金压力必将最终迫使很多项目降价求存，尤其是对于这两年大量拿地的上市房企。 根据我们追踪，目前大型房企的资金链条都已绷紧，上半年低迷的市场成交将迫使这些企 业下半年加大促销力度，因此，短期内，上海楼市的价格松动已然不远。当然对于价格调整的幅度，我们认为这和未来通胀控制的程度有很大关系。如果通胀能得 到有效遏制，CPI 回归理性，房价调整的幅度会更大点。但就当下情况来看，这个目

5、标显 然并不现实，因此这个调整的幅度不会太大，15%可能是个极限。毕竟调控一年多，在物 价飞涨的情况下，房价止步一年多本身不涨就是在跌了。而那些期望短期楼市大跌的判断 根本就是在痴人说梦！此外，对于未来两、三年的中期市场而言，一旦政策略有调整，或者政策得到有效消化之 后，在二、三线，甚至是三、四线城市房价的大幅上涨之后，上海等一线城市的房价将可 能迎来一轮新的、更大的上升空间。房价调整短期内恐难出现房价调整短期内恐难出现经历了一年多的楼市调控，上海等一线城市市场在各方的压力下再度陷入严重低迷，成交 量极度萎缩，很多项目还出现连续数月零成交的窘状。然而更牵动市场人心的房价却依旧 高位盘整，很多机

6、构，包括各大投行纷纷看空未来市场，对于短期市场持续看空。对此， 笔者认同未来市场继续走弱的趋势，但房价的有效调整，笔者认为短期内可能难以出现。首先，未来的两个月本就是传统的销售淡季。一方面，在各大开发企业的销售节奏安排上， 7、8 月份的传统淡季，虽然很多企业仍将着力争取实现一定销售，但其预期本就远低于 9、10 月份的传统销售旺季，相关的推案力度多会推后，销售促销力度也不会太大，因此 也难以形成比较象样的全面的市场调整。另一方面，酷暑高温之下，消费者的买房需求也 会受到压抑，在买涨不买跌的预期之下，有购房需求的消费者也多会将宝压在 9、10 月份 甚至更晚的时候。因为未来两月市场清淡难以避免

7、，但房价调整却难呈现。其次，近期货币政策松动的传闻不断、恶性通胀预期持续高涨，市场博弈的天平有再度向 卖方市场倾斜的趋势。这也导致很多开发企业在调整自己的营销策略是进退失据，在对未 来市场不能形成准确预判的前提下，一部分开发企业选择继续观望，甚至小幅提价应对市 场。而新开盘项目也因为多为高端项目，同步也将必然拉高整个市场成交均价。因此，在 市场对未来无法形成比较一致的倾向性预期的情况下，一、二线城市的房价调整短期内仍 难以出现。再次，从去年年初号称最严厉的调控措施出台以来，前后三轮的楼市调控在调控了市场成 交量的同时也诱发了开发企业的战略调整。一方面，很多开发企业，尤其是大型开发企业 纷纷转型

8、商业地产、旅游地产等受调控影响较小的开发产品，改变战略发展模式，提升了 企业应对危机的能力。另一方面，因为一、二线城市开发成本的高企，很多房企，尤其是 大型上市房企早在 2009 年就开始全面布局三、四线城市。去年调控开始后，因为这些城市 的市场也是受调控影响较小的城市，而且城市的市场购买动力十足，大型开发企业纷纷全 面提升了三、四线城市市场的开发力度，从而带动了三、四线城市房地产行业的发展成熟。上半年至今，大型上市房企之所以在一线城市市场销售不力的情况下底气十足，也是因为 三、四线城市市场的成熟弥补了一、二线城市市场销售不力带来的资金困境以及业绩压力。 从这两个角度而言，即便市场继续维持目前状态，全国布局并以成功转型的大型上市开发 企业依旧能淡定地面对市场调整。因此，短期内期望房价马上出现比较大的调整并不现实。综上，我们可以发现，不仅是市场环境短期内不支持房价的调整，市场预期也在宏观经济的艰难调整下难现逆转性调整，而受本轮调控市场操作主体开发企业的战略调整则进 一步将调控对市场的影响进一步降低。因此，我们认为，如果宏观调控政策不发生改变， 未来市场持续走弱的趋势不可避免，市场调整也将持续，而这种调整更多的是以量换价形 式出现，成交量极度萎缩，价格维持高位盘整，真正的价格调整不仅短期内难以出现，而 且如果恶性通胀持续，即便政策不松绑，价格的有效调整也难以真正出现。