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1、许多人在买房的时候都选择按揭贷款的方式，而在贷款前，银行都会要求申请人填写住房贷款申请表并据此评定申请人的信用状况，然后再根据评定结果做出贷或不贷的决定。因此，要想顺利申请到住房贷款，我们需要清楚地了解银行是如何评定贷款者的信用标准的。 五类指标量化个人信用 对于申请住房贷款者，银行主要依据五大类综合指标项目进行定量打分，并通过实际分值来评价个人信用等级。这五类指标是：一是自然状况类：包括年龄、户籍、家庭结构、学历、职业、职务、工作时间、住房状况八类项目。二是清偿能力类：包括家庭年收入、家庭净收入、家庭金融资产、其他资产四类项目。三是保障能力类：包括医疗保险、养老保险、意外伤害保险、住房公积金
2、四类项目。四是与银行关系类：包括良好信用记录、储蓄存款贷款两类项目。五是减分项目类：包括不良信用记录、调查核实状况两类项目。这五类指标基本涵盖了申请人的各个方面，其中有些指标如家庭年收入、职务、与银行关系等对能否取得住房贷款有举足轻重的作用。 申请时还有“六项注意” 第一，申请人须详细填写住房贷款申请表中的各项资料，并确保其真实性。银行一般会依据约 20的比例进行随机性调查，一旦某项数据存在虚假，将会直接影响银行对个人的评价。 第二，申请人的职业是非常重要的问题，也是银行对个人状况的一个总体认识。而其中最受认可的是政府公职人员、行政管理、金融、航空运输、邮电通讯、律师和会计师，失业人员在申请住
3、房贷款时难度很大。 第三，个人年收入情况是衡量贷款与否的关键，但是对于收入情况，很多银行并不要求申请人出具有效的收入证明。因此，申请人可以根据实际收入情况（包括奖金、补贴等额外收入）来计算个人年收入，这样贷款就相对容易一些。银行认为的优质客户是年收入 20 万以上、净收入 10 万以上、金融资产 50 万以上、其他资产 50 万以上的家庭。 第四，申请人与银行关系，主要是通过良好信用记录和储蓄存款贷款的比例这两个方面来判断。具体说，就是以良好信用记录的保持时间来区分，12 个月以上为长期良好信用记录，或者储蓄存款贷款的比例超过 30都表示贷款申请人信誉良好。值得注意的是，银行对只有存款而没有贷
4、款的申请人并不认同。 第五，保障能力是对住房贷款申请人的一项特别考核，银行可不愿意贷款人出现什么意外。因此银行在这方面主要考虑申请人是否拥有医疗保险和养老保险。 第六，银行在对个人住房贷款申请者进行评定时，有一类减分项目，其中一些指标对住房贷款有一票否决的威力。例如申请人有坏账或由于拖欠贷款被起诉，以及有刑事犯罪记录，将导致个人的整体信用降为零，银行将不会为其提供任何贷款服务。实习记者 剧澜 第一，是自然状况类。包括年龄、户籍、家庭结构、学历、职业、职务、工作时间、住房状况八类项目；第二，是清偿能力类。包括家庭年收入、家庭净收入、家庭金融资产、其他资产四类项目；第三，是保障能力类。包括医疗保险
5、、养老保险、意外伤害保险、住房公积金四类项目；第四，是与银行关系类。包括良好信用记录、储蓄存款/贷款两类项目；第五，是减分项目类。包括不良信用记录、调查核实状况两类项目。 专家提醒，这五类指标基本涵盖了申请人的各个方面，其中有些指标如家庭年收入、职务、与银行关系等对能否取得住房贷款有举足轻重的作用。 了解了银行的信用指标后，贷款人还需要在填写时注意几点。首先，申请人须详细填写住房贷款申请表中的各项资料，并确保其真实性。银行一般会依据约 20的比例进行随机性调查，一旦某项数据存在虚假，将会直接影响银行对个人的评价。 其次，在申请人的各种基本情况填写时，要特别注意，申请人的职业是非常重要的。这是银
6、行对个人状况的一个总体认识。如果你是政府公职人员、行政管理、金融、航空运输、邮电通讯、律师和会计师等几种职业中的一种，就比较容易获得银行的认可。反之，失业人员在申请住房贷款时难度很大。 第三，个人年收入情况是衡量贷款与否的关键，但是对于收入情况，很多银行并不要求申请人出具有效的收入证明。因此，申请人可以根据实际收入情况(包括奖金、补贴等额外收入)来计算个人年收入，这样贷款就相对容易一些。银行认为的优质客户是年收入 20 万以上、净收入 10 万以上、金融资产 50 万以上、其他资产 50 万以上的家庭。 第四，申请人与银行关系，主要是通过良好信用记录和储蓄存款贷款的比例这两个方面来判断。具体说
7、，就是以良好信用记录的保持时间来区分，12 个月以上为长期良好信用记录，或者储蓄存款贷款的比例超过 30都表示贷款申请人信誉良好。值得注意的是，银行对只有存款而没有贷款的申请人并不认同。 第五，保障能力是对住房贷款申请人的一项特别考核，银行可不愿意贷款人出现什么意外。因此银行在这方面主要考虑申请人是否拥有医疗保险和养老保险。 第六，银行在对个人住房贷款申请者进行评定时，有一类减分项目，其中一些指标对住房贷款有一票否决的威力。例如申请人有坏账或由于拖欠贷款被起诉，以及有刑事犯罪记录，将导致个人的整体信用降为零，银行将不会为其提供任何贷款服务。房贷七大审核要素构成个人信用评级体系房贷七大审核要素构
8、成个人信用评级体系 总分值越高越好总分值越高越好据安达金融资深房贷客户经理李先生透露，虽然目前苏州各大银行的个人信用评级体系各有侧重，但基本都是有七大要素组成即：年龄、文化程度、职业、职务、个人年收入、家庭年收入、家庭情况。年龄：年龄：25-40 周岁最佳周岁最佳虽然银行要求房屋贷款申请人的年龄在 18-65 周岁即可，但最受银行欢迎的为年龄在 25-40 周岁的申请人，其次为 18-25 周岁或 40-50 周岁。因为个人收入一般随着年龄增长逐渐减少，而不确定支出则会增加，从而导致实际还款能力减弱。因此 60 岁以上客户年龄项基本都是扣分项。文化程度：同等条件下学历越高越好文化程度：同等条件
9、下学历越高越好在房贷审核的个人信用评级体系中文化程度一项相对比较简单，各银行均为学历越高越好。职业：公务员教师医生律师等职业为黄金职业职业：公务员教师医生律师等职业为黄金职业申请人的职业是个人信用评级的重要因素之一，也是比较复杂的审核标准。据安达资深房贷客户经理李先生透露，除了公务员、教师、医生、律师、注册会计师等传统最佳职业之外，银行在审核房贷时对企业主和职业经理人的评分也是非常高的；而一些竞争优势比较强的行业如金融供电等行业也很受欢迎。职务：根据行业不同，评分标准不同职务：根据行业不同，评分标准不同因在不同性质行业中职务标准不一，银行在贷款审核评分时都对不同行业的职务做了划分：如在行政事业
10、单位基本是按照级别评分，一般企业单位则是有领导职务的员工得分较高，对有技术职称的申请人则同样可以获得不错的评分。个人年收入、家庭收入项得分与收入成正比个人年收入、家庭收入项得分与收入成正比个人或家庭收入直接决定了申请人偿还贷款的能力，因此各银行对收入均采用了收入越高，客户信用评级越高的标准。不过安达李经理也提示客户，如果提供了过万元的收入证明，申请人还需要提供税单。所以不要有意提供过高的收入证明。家庭情况：评定标准主观性较强家庭情况：评定标准主观性较强银行对申请人的家庭情况一般分为好、一般、差三种情况，但很少有详细标准，同时不同银行和不同审核人的评判标准松紧程度不同。家庭情况在个人信用评分体系
11、中的比重不高。收入与信用记录为评级加减分项，需重点关注收入与信用记录为评级加减分项，需重点关注除了以上七大要素外，银行还设定了个人信用等级加减分项外，还设定了加分项和减分项，需要申请人特别关注；如果家庭收入在 30 或 40 万元以上的客户可加分 10-20 分不等。而对不良信用记录严重的客户最高扣分达 50 分。因此客户需要特别注意按时还款，保证信用记录良好。（一）个人信用评估指标的构建信息不对称理论在信贷风险的研究中提出银行信贷中的 信贷风险主要表现为道德风险。利用客户的借款用途及贷款利率调整幅度作为客户的信贷 风险的传递信号就可在一定程度上避免道德风险的发生因此，考虑风险产生的原因多重性， 本例将客户的贷款合约情况也作为个人信用评估指标之一。 另外，根据客户历史数据及各商行现存在的指标分类经验，本文仅提取部分重要影响 数据为条件属性，以银行贷款损失率的高低为决策属性。个人信用评估指标具体内容如表 1。
