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1、地方融资平台告急,地产调控政策将纠偏.txt 第一次笑是因为遇见你，第一次哭是因为你不 在，第一次笑着流泪是因为不能拥有你。Table_KeyInfo 证券研究报告动态报告/行业快评 房地产 Table_IndustryInfo 房地产行业快评 谨慎推荐 （维持评级） 2011 年 7 月 1 日 Table_Title 地方融资平台告急，地产调控政策将纠偏 证券分析师： 方焱 0755-82130648 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120001 证券分析师： 区瑞明 0755-82130678 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 联系人： 黄道立
2、 0755-82133397 事项： Table_Summary 6 月 30 日，地产板块出现较大涨幅，板块涨幅 1.88%，跑赢沪深 300 指数 0.42%，在证监会 23 个行业中排名第二。 评论： . 地产板块上半年涨幅排第一，印证了我们在 2011 年度策略中的前瞻性判断 上半年，地产板块上涨 3.93%，在所有行业（证监会分类）中涨幅排第一，跑赢大盘（沪深 300）4.1 个百分 点，是三个有绝对收益的板块之一，即使股价缺乏弹性的万科 A，在上半年也有正收益。地 产股在上半年的强 势表现，完全印证了我们在 2010 年 12 月 15 日发出的2011 年年度策略：进可攻，退可
3、守 中的判断。 . 房地产调控已致土地出让金大幅下滑、地方政府融资平台风险显现 在严厉的调控政策之下，龙头公司防御心态日渐浓厚，万科、金地、恒大等龙头企业销售金 额/购地金额比值 快速提升，：万科 2010 年销售额/购地额为 1.3，而今年 1-4 月飙升至 2.5，金地 2010 年该 比值为 2.46，今年 1-4 月飙升至 11.6，恒大则由去年的 3.74 飙升至今年 1-4 月的 4.91。 开发商的战略防御导致全国各地土地出让金大幅减少，2011 年 1 至 5 月，全国土地出让金 同比下降 15.6%， 典型城市下降幅度更大：北、上、津、渝、青岛、海口土地出让金合计值同比下降
4、57%；与 去年下半年最后 5 个月的总金额比较：全国下降 46%，六个典型城市合计值下降 58%。 受土地出让金收入大幅下降影响，地方政府融资平台风险逐渐显现，近期媒体与之相关的报 道也逐渐增加：云 南省公路建设及上海城投等地方融资平台出现偿债困难，通过政府干涉和延长贷款期限；北 京土地出让金收入 同比下滑 60%，全年高达数百亿级别的地方债务还本付息将面临考验。 . 维系地方融资平台安全房地产调控政策有纠偏可能。 我们认为，若土地市场继续维持冷清局面，地方政府融资平台的偿债问题将有进一步扩大的 可能。而且，近期 国家发改委下发了关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知 ，明确允许投
5、 融资平台公司申请 发行企业债券筹措资金。在地方政府融资平台问题频出的背景下，新增债务如何能顺利发行？ 发行之后谁来买 单？无偿划拨国有土地用于保障房建设挤占商品住房用地的供应，若商品住房用地再流拍， 地方财政收入的减 少谁来弥补？因此，在打压房地产的同时又没有经济增长和财政增收的有效后备方案，以及 保障性住房建设寄 希望于新增债务提供资金支持的大背景下，土地市场不能冷清！房地产行业不能萧条！房地 产调控相关政策将有纠偏的可能和必要！ . 维持中期策略“看多”观点，推荐“保招万金”和“新中华” 我们 6 月上旬发出了下半年看多地产的中期策略配臵选择下的比较优势 ，看好地产股在 下半年的表现。目
6、 前市场正朝着我们预期的方向运行，后市尽管有波动，但只要在打压地产时我们看不到合乎 逻辑的经济增长和 财政增收的替代方案、且地产股与产业链上的其他板块的估值剪刀差没有明显收敛，我们就 依然 “看多” ，推 荐 具备超强资源整合能力的华业地产、中天城投、新湖中宝等； 全国和区域龙头 万科、保利、招商 地产、荣盛发展、中南建设等； 优质商业地产股金融街、世茂股份、浦东金桥等。 特别提示 根据发布证券研究报告暂行规定 （中国证券监督管理委员会公告201028 号）第十二条 的规定，我公司特 披露：截至 2011 年 6 月 30 日，我公司以自有资金投资持有“保利地产” （600048） 67,60
7、0,000 股。 附表 1：国信证券重点地产股盈利预测及估值 附表 1：国信证券重点地产股盈利预测及估值 证券简称 11-6-25 EPS PE PB NAV P/NAV 投资评级 收盘价 10A 11E 12E 13E 10A 11E 12E 13E 10A 11E “保招万 金“等全 国龙头 万科 A 8.38 0.66 0.92 1.22 1.50 12.7 9.1 6.9 5.6 2.1 1.8 12.0 0.70 推荐 招商地产 18.08 1.17 1.51 1.98 2.59 15.4 11.9 9.1 7.0 1.7 1.6 26.4 0.68 推荐 保利地产 10.70 0.
8、83 1.18 1.53 1.98 12.9 9.1 7.0 5.4 2.1 1.8 14.2 0.76 推荐 金融街 7.36 0.59 0.78 1.02 1.32 12.5 9.5 7.2 5.6 1.3 1.2 10.9 0.68 推荐 金地集团 6.28 0.60 0.78 1.03 1.34 10.4 8.0 6.1 4.7 1.6 1.4 9.6 0.65 推荐 ST 东源 13.54 0.10 1.08 1.68 2.11 142.0 12.5 8.0 6.4 7.3 5.2 16.1 0.84 推荐 华侨城 A 7.80 0.54 0.72 0.93 1.07 14.4 10
9、.9 8.4 7.3 3.3 2.7 10.9 0.71 推荐 中国建筑 4.03 0.31 0.41 0.53 0.67 13.1 9.9 7.6 6.0 1.6 1.4 5.9 0.68 谨慎推荐 云天 星球 云南城投 11.66 0.40 1.21 1.82 2.43 29.2 9.6 6.4 4.8 3.0 2.4 28.8 0.40 谨慎推荐 中天城投 16.35 0.61 1.31 2.30 3.28 26.9 12.4 7.1 5.0 8.7 5.8 19.4 0.84 推荐 福星股份 11.80 0.70 0.84 1.15 1.61 16.8 14.0 10.3 7.3 1.
10、8 1.6 19.3 0.61 推荐 苏宁环球 7.94 0.45 0.61 0.82 1.11 17.5 13.0 9.7 7.2 3.8 3.2 15.0 0.53 推荐 其他区 域龙头 华发股份 10.79 0.92 1.26 1.71 2.18 11.7 8.6 6.3 5.0 1.5 1.4 19.9 0.54 推荐 新湖中宝 6.17 0.30 0.41 0.58 0.74 20.3 15.1 10.6 8.3 3.7 3.2 10.8 0.57 推荐 亿城股份 4.52 0.46 0.60 0.80 1.01 9.9 7.5 5.7 4.5 1.6 1.4 7.8 0.58 推荐
11、 滨江集团 12.11 0.71 1.00 1.33 1.70 16.9 12.1 9.1 7.1 3.8 3.1 16.5 0.73 推荐 荣盛发展 9.40 0.55 0.75 1.05 1.40 17.2 12.5 9.0 6.7 3.7 3.1 9.3 1.02 推荐 新城 B 股 3.58 0.41 0.75 1.38 1.90 8.8 4.8 2.6 1.9 2.0 1.6 10.8 0.33 推荐 中华企业 6.81 0.50 0.62 0.81 1.07 13.7 10.9 8.4 6.3 2.2 1.9 8.3 0.82 谨慎推荐 建发股份 8.77 0.78 1.03 1.
12、25 1.47 11.2 8.5 7.0 5.9 3.2 2.6 10.3 0.85 推荐 栖霞建设 5.15 0.27 0.33 0.43 0.57 19.0 15.5 12.0 9.0 1.5 1.4 7.4 0.70 推荐 天地源 5.18 0.26 0.35 0.49 0.67 19.7 14.9 10.7 7.8 2.2 2.0 6.5 0.79 推荐 首开股份 12.67 0.90 1.26 1.67 2.14 14.1 10.1 7.6 5.9 1.8 1.6 26.7 0.48 推荐 合肥城建 9.33 0.43 0.78 1.00 1.25 21.6 11.9 9.3 7.5
13、 3.1 2.6 9.9 0.95 谨慎推荐 整体上 市或资 产注入 沙河股份 8.02 0.35 0.50 0.59 0.74 22.9 16.2 13.5 10.8 3.2 2.8 8.0 1.00 中性 中粮地产 5.71 0.26 0.36 0.50 0.66 22.3 15.9 11.5 8.6 2.2 2.0 7.1 0.81 中性 中航地产 8.20 0.81 0.90 1.05 1.23 10.2 9.1 7.8 6.7 1.4 1.2 9.8 0.83 谨慎推荐 渝开发 7.72 0.19 0.29 0.36 0.44 39.9 26.9 21.5 17.4 2.4 2.2
14、5.9 1.30 谨慎推荐 广宇发展 8.07 0.21 0.45 0.68 0.80 38.8 18.0 11.8 10.1 6.8 5.4 11.3 0.71 推荐 津滨发展 4.55 0.06 0.12 0.16 0.19 76.8 36.8 28.3 24.5 3.4 3.2 3.8 1.21 中性 上实发展 7.28 0.30 0.37 0.46 0.60 24.0 19.7 15.8 12.1 3.1 2.8 13.2 0.55 谨慎推荐 其它 深振业 A 5.92 0.49 0.66 0.91 1.11 12.2 9.0 6.5 5.3 2.4 2.0 7.6 0.77 推荐 深
15、长城 18.12 1.51 1.46 1.75 2.09 12.0 12.4 10.3 8.7 1.8 1.7 29.2 0.62 谨慎推荐 泛海建设 8.97 0.05 0.15 0.22 0.31 166.4 58.4 40.9 29.2 2.6 2.5 13.7 0.66 谨慎推荐 深天健 11.63 0.24 0.37 0.48 0.61 47.9 31.2 24.1 19.0 1.1 1.1 26.0 0.45 谨慎推荐 阳光城 7.94 1.05 1.34 1.68 2.05 7.6 5.9 4.7 3.9 2.6 2.0 11.4 0.70 推荐 嘉凯城 7.15 0.62 0.
16、83 1.11 1.39 11.6 8.6 6.4 5.2 3.2 2.5 11.1 0.64 推荐 中南建设 10.90 0.63 0.90 1.28 1.71 17.2 12.1 8.5 6.4 2.8 2.4 16.3 0.67 推荐 广宇集团 5.62 0.44 0.60 0.72 0.84 12.8 9.4 7.8 6.7 2.0 1.7 7.2 0.78 谨慎推荐 冠城大通 9.09 0.70 0.82 1.02 1.22 12.9 11.1 8.9 7.4 3.1 2.6 11.1 0.82 谨慎推荐 鲁商臵业 8.08 0.44 0.55 0.71 0.95 18.3 14.7 11.4 8.5 7.5 5.5 11.9 0.68 推荐 华业地产 9.65 0.45 1.05 1.55 2.09 21.3 9.2 6.2 4.6 2.6 2.2 15.3 0.63 推荐 南京高科 13.71
