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1、一、名词解释：64 1、市场力量：企业对自己产品价格的影响与支配能力。如果一个企业有能力影响市场价格， 那么这个企业就具有市场力量（垄断力量） 。房地产企业在价格和开发供应量的决策上具有 较强的市场力量。 勒纳指数：根据计算利润最大化的价格超过边际成本的程度，来测定生产厂商的市场势力 的程度，这种测定垄断势力的方法是由经济学家阿巴勒纳在 1934 年首先使用的，被称为勒纳的垄断势力度。勒纳指数的值在 01 之间，勒纳指数越高，企deqPqMCqPL1 )()()(业的垄断势力越大。完全竞争市场上，企业的市场力量趋于零。 2、公共住房：所有通过住房保障政策提供的住房，是一种政府提供的优惠政策，包
2、括公房、 经济适用房、廉租房。 3、房地产经济周期：房地产经济具有周期波动性，一般可以划分为复苏、繁荣、衰退和萧 条四个阶段，前两个阶段为高涨，后两个为低落。 过程：经济增长对房地产的需求刺激建筑业的发展经济繁荣进一步刺激房地产需求 新建房地产超过实际需求产生过剩房地产积压房地产需求迅速减退进入调整期存量 逐步消化进入恢复期新的经济增长使房地产需求大于供给开始新一轮经济周期运动 4、住房消费的过滤效应：住房市场中，最初为高收入阶层建造居住的房屋，随着时间的推 移，建筑物因为实物折旧、功能折旧和经济折旧，价值会有所降低，住房提供的服务降低， 高收入阶层会迁居到区位、环境、质量更好的房屋中，将原有
3、的房屋出售或者租赁给其他 收入较低的家庭居住的动态变化过程。 福利过滤效应（住房福利外溢效应）：尽管新增住房供应发生在高档房市场，在住房市场 过滤效应的作用下，各个子市场中的家庭都有机会获取更好的住房服务，这就意味着，市 场自发的、以高收入阶层为目标的住房供给，最终也能间接地提高低收入家庭的住房状况， 从而实现人人居其屋的预期目标。 5、土地一级市场：在我国是指国家作为土地所有者有偿让渡土地使用权而形成的市场。目 前我国让渡国有土地使用权的方式主要有有偿出让和无偿划拨。 土地二级市场：由土地一级市场上取得的土地使用权的转让与再转让所形成的市场。包括 土地使用权的转让、出租与抵押等。与政府垄断的
4、土地使用权一级市场不同，二级市场是 竞争性的 6、供给方补贴：政府对困难的住房保障是通过对供给方如开发商、出租方等提供优惠政策 或补贴，以降低成本、增加供给从而降低价格或租金，最终达到提高需求方的购买力或承 受力的目的。 需求方补贴：政府直接对需要住房的困难户提供住房，或发放补助提高其购买力或承受力， 或货币化补贴（现金或购房券） ，或实物或优惠的金融政策，如贴息贷款。再如廉租房实物 配租、廉租房货币配租，均属于需求方政策 7、土地增值税：以土地制增值税为课税标准，对土地使用者因转让国有土地使用权所获益 进行征收的一种税。目的是合理调节土地增值收益，抑制房地产投机，减少国家土地资产 流失，规范
5、土地市场行为。 土地增值税实行四级超额累进税率，依据增值税超过扣除项目的比率，税率分别为 30%60%。 土地增值额=转让土地所得的收入规定的扣除项目金额，税额=增值额税率；扣除项目： 土地取得成本、开发成本、开发费用、转让税费等。 8、房地产泡沫：由于房地产的过度投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，房 地产价格与价值的严重背离。 9、房地产过热：投资过热，导致房地产需求的增长速度低于新增供给的速度，所出现的空置率上升、价格和租金下降的状态。 10、泡沫经济：虚拟经济过度膨胀引致股票和房地产等资产价格迅速膨胀，其名义价格总 额大到超过整体实体经济所能决定的程度时，所形成的整个经济的虚
6、假繁荣现象。 二、简答题：56 1、我国现行房地产税收： 1）耕地占用税：计税依据：占用耕地面积；纳税人：占用耕地从事非农建设的单位和个人； 税率（定额税率 元/）：人均3 亩：525 2）城镇土地使用税：计税依据：占用土地面积；纳税人：市镇、工矿区占用土地的个人和 单位；税率（幅度定额税率 元/年）：大城市：1.530、中等城市：1.224、小城 市：0.918、县城、建制镇：0.612 3）土地增值税：计税依据：转让土地使用权、地上建筑物、附着物的增值；纳税人：获得 转让收入的单位和个人；税率（四级超额累进税率）：增值额 50%：30%、50%100%：40%、100%200%：50%、1
7、00%：60% 4）房产税：计税依据：房屋价值或租金；纳税人：房产所有人（非外资） ；税费：从价 （房产余值）1.2% 、从租（租金）12% 、免征：个人所有非营业性房产 5）契税：在土地使用权和房屋所有权发生转移时，土地和房屋的承受人缴纳的税种。税率： 3%5% 2、分析房地产泡沫产生原因： 1）资源稀缺、土地需求的多样性、供给弹性小。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的 多样性及投机性，必然导致土地价格的上扬，为泡沫的产生提供基础条件。 2）供给方和需求方的信息不对称。房地产的开发建设周期长、供给变化滞后于需求变化， 导致投资者高估未来收益，加快泡沫产生。 3）逆选择和道德风险。信息不对称
8、会给银行带来逆向选择问题，低估投资项目的潜在风险 和借款人的信用风险。 4）政府干预失误。政府干预有利也有弊，如片面追求短期政治目标、经济目标，可能会导 致失误。 3、影响消费者买房与租房的因素： 1）年度成本：在不考虑税收时，租房和卖方者都负担资金成本、贬值、养护成本。但出租 房的年度成本往往大于买房的年度成本，因为三点：存在承租人外部性；作为投资品，出 租房风险较大，银行要求较高的贷款利率；自用房业主常常做维修养护工作，成本低于出 租房。 2）税收：对出租房，税收优惠如快速折旧，可以降低房东成本，从而降低租金，租房者最 终得益。自住房的税收优惠更明显，如抵押扣除，产权人可以从总收入中扣除利
9、息成本， 减少纳税额。 3）买房补贴政策。处于效率考虑，买房补贴可以抑制租房，减少由于承租人外部性引起的 低效率。抵押税收减免实际上是政府为家庭支付了部分住房账单，家庭作出了一种低效率 的选择。 4、住房交易成本： 交易成本理论是用比较制度分析方法研究经济组织制度的理论。由英国经济学家科斯 1937 年在其重要论文“论企业的性质”中提出来的。基本思路是：围绕交易费用节约这一中心， 把交易作为分析单位，找出区分不同交易的特征因素，然后分析什么样的交易应该用什么 样的体制组织来协调。科斯认为，交易成本是获得准确市场信息所需要的费用，以及谈判 和经常性契约的费用。可分为：搜寻成本：商品信息与交易对象
10、信息的搜集。信息成本：取得交易对象信息与和交易对象进行信息交换所需的成本。议价成本：针对契约、价格、 质量讨价还价的成本。决策成本：进行相关决策与签订契约所需的内部成本。监督交易进 行的成本：监督交易对象是否依照契约内容进行交易的成本，例如追踪产品、监督、验货 等。违约成本：违约时所需付出的事后成本。 5、房地产的特征和结构： 房地产市场属于区域性的市场、房地产行业具有较高的进入壁垒、房地产产品由于区位、 权益、实物状况的不同，属于差别产品，所以房地产市场是典型的区域性寡头垄断市场结 构。特征：1）买者和卖者：在某一区域内，市场的参与者较少，房地产开发项目较少，仅 仅有几家开发商向市场提供产品
11、，他们的产品虽有一定的替代性，但是存在差异。买者限 于一定区域或者一定消费群体。2）产品差异化：由于区位、权益、实物状况的诸多差异， 房地产产品存在差异 3）位置固定性：房地产市场是区域性的市场，受区域经济发展水平 的影响 4）价格：价格受供给和需求相互作用的影响，较高的交易成本。5）进入壁垒：房 地产市场进入壁垒较高 6）政府的作用：政府通常利用财政和货币工具、法律法规对房地 产市场进行宏观调控 6、政府对房地产经济的主要政策与手段： 1）房地产产业政策和住房政策。产业政策是政府在某一时期为实现本国经济增长和各产业 间的协调发展目标，所采取的产业调整政策措施，一般分为产业促进政策和产业抑制政
12、策。2）货币政策。控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产产业发展的需要；控制房地产 产业的投资规模，使房地产市场供给量和需求量达到平衡；控制房地产信贷总规模，使其 既能满足开发经营和消费，又防止过度膨胀，确保信贷平衡。主要通过调控利率政策、公 开市场业务、法定存款准备金率、再贴现率来实现。 3）财政政策。通过调节国民收入分配、再分配的方向和规模，达到经济总量平衡和结构平 衡的政策手段。包括财政收入政策（如税收政策）和财政支出政策。 4）法律手段。通过立法和司法，运用法律法规来规范房地产经济运行秩序，引导房地产产 业健康发展的方法和手段。 7、房地产市场非平衡表现： 1）总量性供不应求状态。通
13、常把处于总量性供不应求状态的房地产市场称为卖方市场。这 是住房投资不足、实行低租金或低价格管制情况下必然形成的房地产供求格局。 2）总量性供过于求状态。通常把处于总量性供过于求的房产市场成为买方市场。这种状态 通常出现在市场经济体制下，微观经济层次盲目扩大投资、宏观经济层次缺乏有力调节的 时期和地区。 3）结构性供求失衡的状态。结构性供求失衡有供过于求和供不应求两种情况。结构性供过 于求一般是由于供给方的投资决策失误造成的。 三、论述题：5 道 共 46 1.物业税征收： 1）物业税不包含土地出让金。物业税不是土地出让金的变形，而是政府按照物业价值向物 业所有者征收的一种财产税。土地出让金(地
14、价)和物业税是两个不同的领域和范畴。前者 是物业在交易过程中价值的实现，后者是持有物业价值的附加成本。前者是市场交易行为， 后者是政府政策行为。 2）物业税的“非预期效应”和“排挤效应” ，并且无法消除投机行为。物业税在短期内使 得房价下跌，但长期来看，物业税实施后已经成为购房时考虑的一个主要因素，非预期效 应将会消失；但排挤效应将会永久性地提高住房持有成本。物业税虽然不能决定房价升降， 却会降低住房投机欲望，特别是打击那些多套或者大面积住房的炒家。当然，我们不可能指望物业税会消除投机行为。在房价涨幅很高时，投资收益即便有物业税时也相当可观， 投资者仍会铤而走险。 3）物业税无法缩小贫富差距，
15、如果税费可以转嫁，则毫无意义。与西方国家的三三制不同， 我国目前自有住房家庭的比例高达百分之八十以上，其中大多数是中低收入家庭。住房对 他们来说是生活的必需品，即便房产不断升值，也不会增加他们的收入，带来的只是更重 的赋税。 4）一些物业税空转试点城市得出的结论是，物业税收比现在的税收大幅增加，加重了居民 的负担。所以政府在制定物业税率时，要充分地估计居民的承受能力，可考虑在推出物业 税的同时，对现有的税收体系作适当的调整，同时出台。比如，减免房屋销售的营业税和 所得税，以抵消物业税的负面影响。 2.商品住宅价格越调越高： 1）每次出台新政策，土地部、建设部、财政部等没有统一调控，行动的先后导
16、致政策实施 力度的降低。 2）地方政府与中央目标不一致，导致公共政策失效。与中央政府所追求的民生与社会和谐 稳定不同，地方政府更在乎绩效考核，在评定中百姓利益不过是软指标，城市发展却是用 数据体现的硬指标，如本地 GDP 增长等。其中房地产又是利润最丰硕的地方，数据表明 20 个重点城市收取的土地出让金几乎占国家一年财政总收入的十分之一。综上所述，无疑地 方政府是希望房地产涨价的。 总结：房地产的成长拉动全国经济与高房价之间存在矛盾，只有政府统一调控，地方政府 不在只着眼于 GDP 导向等眼前利益，才能实现房价健康平稳的发展。 3.市郊化 租金的差别在于收入的差异，而竞争结果完全取决于土地消费的收入弹性和交通消费的收 入弹性这两大指标。 1）当土地消费的收入弹性较大，而交通消费弹性较小时，收入增长会使家庭增加较多的土 地消费，而交通消费额只有较少的增长，即 k/q 相对减少，租金梯度线斜率降低。此时收 入的增长会导致家庭朝郊外方向搬移。 2）当土地消费的收入弹性较小，而交通消费弹性较大时，收入增长会使家庭增加较少的土
