试论车位之争的有关法学

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1、论车位之争的有关法学论车位之争的有关法学摘 要：小区停车位的所有权最具争议的问题之一,从民法、物权法、建筑物区分法领 域中，停车位（库）的权属问题是十分重要的，涉及到全体区分所有权人的利益。 只有规定清晰、明确的集体规则，确定停车位（库）所有权的归属，在现实中才能 够保护区分所有权人的合法权益，建设和谐社会。 关键词：小车、停车位、合法权益综综 述述住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，“车位 之争”在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于现行法 律规范的缺失和不甚明确，导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商 品化的进一步深入和有车一族的不断涌现,

2、“车位之争”，必将导致更大范围的 矛盾对立， 住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位 所有权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态， 严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经 济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明 确规定是当务之急也是必要的。本文试图结合我国目前的学说和借鉴国外一些 理论和实践，根据小区停车位的不同形式，对其所有权归属问题进行分析探讨。1.1.所有权所有权小区停车位的所有权,从时间上可以分为两类:第一类所有权为停车位的初始所 有权,这类所有权为开发商所有；第二类为后继

3、所有权,指在开发商将全部房屋 出售给业主后,停车位的所有权问题。这是两类不同性质的所有权,不能相互混 淆。在现实生活中,就第一类所有权并无争议,有争议的为第二类所有权的归属 ，所以后者是本文分析的重点。在分析小区停车位（库）归属之前，我们有必要首先引入建筑物区分所有权的 概念。建筑物区分所有权是指“根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为 由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。” （参见王利明著论物权法中的车库的归属及相关法律问题）建筑物所有权 是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个

4、方面，即专有部 分和共有部分（王译鉴著：民法物一权（第一册），中国政法大学出版社1 998年版，第195页）。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来 的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分 和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。物权法第76条规定：“建筑 区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除 外。会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，除建 设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”其中虽然规定了建筑物区 分所有权，其中关于物业管理用房、会所、车库、绿地的所有权归属问题，规 定“有约定的依照约定，

5、没有约定的，除了开发商能够证明其享有所有权的以 外，属于建筑物区分所有权人共有”。特别是目前争议较多的小区车位车库所 有权归属问题，物权法规定，“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位， 车库的归属，由当事人通过出租，出售或者附赠等方式约定。占用业主共有的 道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有”。 物权法虽以做出相关规定，但是此类问题在现实生活中还是比较复杂，是 建筑物区分所有权归属规则在实务适用中的难点。2.2.停车位的形式停车位的形式从我国目前的现有小区情况大体来看，其停车位的形式主要有三种：第一种形式:在小区内建造的专门的停车设施,其相互间由墙壁隔开,四周范围明确,具有独立的入

6、口,己成为与住房相区别的、独立的特定物。其权属可以登记, 业主只有购买或者承租该停车位后,方可拥有所有权或者使用权;如果没有特别 约定,其所有权归修建停车设施的开发商所有。对这类停车位,我们称其为库,开 发商对这类停车位的销售,通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行,即将 特定车位与特定住宅单元相联系,一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下 车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不同在于:捆绑销售 中将停车位作为特定单元的附属物进行销售,而在分别销售中则车位作为独立的 标的物来出售。二者的相同之处在于,这种类型的停车位,是由支付了相应对价 的小区的业主所有。第二种形式:是在小

7、区的空地上由小区的物业公司划出专门的停车位。这类停车 位开发商并不进行专门的销售,多采取分摊销售的办法。因开发商对其投入极其 有限,且已将其计入公摊面积进行销售,故在开发商将房屋售出后,因小区内的土 地使用权已归全体业主所有,故其土地使用权上的停车位归全体业主享有。在现实生活中,一般是由停车者向物业公司交纳使用费,而物业公司将该使用费作为 物业管理费的一部分,为全体业主的利益而使用。第三种形式:在小区的每幢楼房下的第一层或地下一层修建的停车位。对于这种 情形,开发商采取的销售方式有三种情形:分摊销售、捆绑销售或者分别销售方 式。分摊销售是指开发商在不能对每一单元提供一个位的情况下,将车位销售给

8、 全体业主,每一业主按其住宅专有部分的建筑面积分摊车位的购买费用。在现实 生活中有两种判断分摊的方法:一种是合同注明方法,即在房屋买卖合同中注明 小区车库属于公摊范围为分摊销售,否则为分别销售;另一种是成本计算方法,即 小区车库成本计算到房屋价格中为分摊销售,只有明确表明房屋价格中不包括小 区车库成本作为分别销售。在分摊销售的方式中,多以业主是否分摊了建筑的成 本进行判断,如果由全体业主分摊了此项费用,则停车位归全体业主共同共有,否 则归开发商所有。 相对而言,捆绑销售或者分别销售方式,其所有权的归属比较明确。在现实生活 中,因为我们很难查明开发商是否将建筑成本分摊销售,而且在我国现阶段小区

9、的停车位不能满足小区所有业主需求的情况下,有些开发商将这种类型的停车位 销售给业主以外的人,从而引发纠纷。现行的北京市商品房预售合同和物 业服务合同(示范文本) 中对此问题有相应条款说明。文件规定双方对停车费用要事先进行约定,购房 人在签订购房合同时便具有了决定是否购买或租用车位,并就停车位的价格与开 发商、物业公司在合同中约定。3.3.问题所有权归属问题所有权归属车库、车位利益的纠纷关键是明晰车位、车库所有权问题。所有权确定了,使用 权、收益权、处分权都随之解决。由于建国后我国废除了国民党统治期间的“ 伪法统”,一并废除了民国时期的“六法全书”和“民法典”,我国至今又还未 颁布自己的民法典,

10、加之中国传统社会忽视对公民私有财产的保护,公民的私有 财产的确定和权利边界经常处于不确定状态,不利于对财产的保护和利用。目前 对于住宅小区停车位(库)的所有权归属认识有几种通说：3.13.1合同约定说合同约定说此种观点认为,对车库的归属应当通过约定来确定。这种观点的本质意义是合同 双方当事人是以平等的身份以公平合理的方式自行协商车库的归属。物权法 规定:“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过 出售，出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，归全体业主共有”。从物权法的规定上来看，现在我们国家对 于车位车库所有权的归属也是遵从于此通说来认

11、定的。但是在当前卖方市场条 件下，房地产商极有可能仗着自己的强势地位制定霸王条款，并且他们在合同 中主动要求同业主进行协商的可能性也微乎其微。这样将对广大业主极为不利 且这也不符合本观点的本意。只有随着商品房市场的发展逐渐变为买方市场的 时候，此种观点才有可能实现。3.23.2成本分摊说成本分摊说此种观点认为，当房地产开发商将车库的建造成本分摊到业主购房款中,车库所 有权即为业主共有,否则归开发商所有。目前房地产价格是由需求决定的,而不 是由成本决定的,开发商是否将车库的建造成本分摊到住宅销售价格中去,也只 有开发商清楚,业主几乎不可能去核定开发商的开发成本,也没有权力去核清开 发商成本。因为

12、成本是属于企业的核心商业秘密,因此据此来确定车库的所有权 也是非常困难的。3.33.3国家所有说国家所有说此种观点认为,地下车库属于地下人防工程,根据人民防空法的有关规 定应当推定为国家所有（参见 王利明著论物权法中车库的归属及相关法律问题）。北京市房屋土地管理 局、北京市人民防空办公室1998年颁布的关于加强居住小区内人防工程使用 管理的补充通知第2条指出:“人防国有资产是国防资产的组成部分,未开发使 用的不交纳物业管理费。开发使用的人防工程,由使用人交纳物业管理费。使用 人须承担产权人应交的物业管理费,并在人防工程使用协议和物业管理委托合同中注明。”随着城市商品房的发展,我国的人防工程建设

13、发展迅速,人防工程投 资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。这 种情况下,仍然认为地下人防工事归属于国家所有显然是不妥当的，理由有三。 第一,人民防空法并没有明确规定所有的地下人防工事都属于国家所有。 人民防空法第5条规定:“国家鼓励、支持企业事业单位组织、社会团体和个 人,通过多种途径投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用 管理,收益归投资者所有。”此处只是规定了由投资者使用管理,收益归投资者 所有,并没有界定人防工事的所有权归属问题。相反,在没有界定所有权归属的 情况下,应当认为投资者就是所有者,而不能反过来认为在没有明确规定归属的 情况下就可以

14、认为属于国家所有。第二,在市场经济条件下,界定所有权最基本 的原则仍然是投资者享有所有权。对于商品房小区的地下人防工事,国家并没有 作出任何投资,因此就不存在在法律上主张所有权的基础。第三,如果地下人防 工事属于国家所有,政府应当承担管理和维护的义务。但是事实上,对小区地下人防工事的管理费用并非由国家承担,大量的是由开发商或者业主承担。而由开 发商或者业主承担管理费用而不享有所有权,这也是说不通的。4 4登记登记此种观点认为：车位（库）房的所有权证登记是谁，即归谁所有。依据物 权法的公示公信原理对于已登记的车位（库）肯定归登记产权人所有。但是我 国目前的情况是：没有进行房地所有权属登记或者压根

15、就不能进行登记的车库 在我国的住宅小区里比比皆是，显然以此来确定车（位）库的所有权归属也是 很难办到和不现实的。对于公共小区来说,停车位的所有权归属直接关系到业主和全体小区居民的切身 利益。因此,各国或地区的立法中,对此问题均有所规定,我国物权法的立法应当 进行吸收和借鉴。4.14.1在日本在日本在日本,区分所有建筑物附设之停车场被分成两类:一为屋外停车场,通常是在建 筑物基地划出明显的界线而形成;另一为屋内停车场,指在区分所有建筑物内设 置的停车场,一般设在区分所有建筑物的地下或一二层,但也有设在屋顶平台上 的。对屋外停车场日本的司法实践及立法均将其视为共用部分,并可得为特定区 分所有权人或

16、区分所有权人以外的其他人设定利用权,且该专用权应予以公示。 但是，对屋内停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。日本的地方法 院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分 歧严重。日本学界存有争议,法院判例也不大相同。日本最高法院于昭和56 年6 月18日的判决中表明支持专有部分见解的立场,从而使其在日本的司法实践中占 据了绝对的主流地位。而日本学界认为，由于建筑物一层或地下部分之容积率 是不记入建筑物总面积的，最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不 充分的，故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。4.24.2在德国在德国德国1973 年7 月30 日修正的住宅所有权法第3 条第2 项规定,“以持久性界标标明范围之停车场,视为有独立性之房间。”亦即地上 、地下之停车场皆可设“专有所有权”，并能够独自让与、设定负担。（参见 陈华彬著：现代建筑物区分所有权制度研容，法律出版社1995年版，第169 页。） 因此在德国车库作为一种独立的物,其所有权可由开发商自由出售给