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1、建立我国住房抵押贷款商业担保体制 伍军 齐亚莉住房抵押贷款的开展必须要有完善的贷款担保体系加以保证，通过建立商业性个人住房抵押贷款担保公司，可以为住房抵押贷款市场的长期发展提供必要的经济金融环境。1 建立住房抵押贷款商业担保体制，满足住房抵押贷款市场的各方需要11 商业银行防范风险的需要由发达国家的经验来看，房地产贷款通常是银行赢利性最高的，但同时也是最具风险的贷款形式。例如，90 年代初美国未履约的住房抵押贷款几乎占美国银行持有的不良资产的一半。近几年，我国住房金融业务发展迅速，个人住房贷款余额迅速上升，2001 年末比 1997 年末增加了 5425 亿元，增长了32 倍，到 2002 年
2、 6 月底，金融机构个人住房贷款余额已达 6630 亿元。目前，我国个人住房贷款不良率较低，收息率达到 987，远高于其它贷款的平均水平。因此，各家银行均认为个人住房贷款业务是风险低，利润稳定的信贷品种，并对个人住房贷款业务的发展前景表示乐观。以中国工商银行为例，2001 年 200 万户个人住房贷款的违约率仅为 025，而同期，美国银行业消费贷款的不良贷款率为36，香港私人住房的不良贷款率为 147。应该看到，我国住房抵押贷款业务开展的时间不长，市场规模与发达国家相比还不大，其低风险的现象是有着特殊性的，不能简单地由这几年的状况就得出风险低的定论。住房贷款同其他的贷款业务存在着显著差别。首先
3、，其规模要比其它的消费者贷款大得多；其次，在银行发放的贷款中，它的期限也往往是最长的。对银行而言，这类长期贷款具有相当大的风险，因为在贷款期间内许多情况都会发生变化，包括经济环境、利率和借款人的财务状况等，都可能对贷款产生负面影响。我国目前的住房抵押贷款风险可能仅仅是被时间暂时掩盖而已。所以，建立住房抵押贷款担保体制，发挥商业中介机构在住房信贷中的风险防范作用，实现商业银行风险的有效转嫁与合理分担，是保证银行资产安全和稳健发展的内在要求。 12 借款者申请住房贷款的需要住房抵押贷款业务虽然发展得很快，但还是有相当部分的借款者需求得不到满足，还有更大的潜在市场需求不能有效地开发出来。笔者认为，主
4、要有两方面的情况：(1)目前，商业银行的个人住房贷款投放主要集中在商品房增量市场，即主要是为新的楼盘提供按揭，而这又主要集中在好口岸和大开发商的项目上。而另一些增量房由于种种原因无法得到银行贷款；(2)二手房市场。由于土地资源受到天然的总量限制，从发展的趋势来讲，未来存量房市场的交易肯定会超过增量房。现在上海就已经形成了商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场三分天下的局面，就全国的房市来看，今后房地产市场中存量交易所占的比例必将不断提高，特别是广大中低收入家庭，存在着对二手房贷款的潜在需求。对于这些借款者的个人住房贷款需求，通过建立住房抵押贷款担保体制，充分发挥商业担保贷款公司的作用，是
5、可以加以解决的。根据中华人民共和国担保法，担保主要有保证、抵押、质押、留置及定金五种形式，中国人民银行个人住房贷款管理办法规定，个人住房贷款必须提供担保，担保采取抵押或质押的方式，当借款人不能足额提供抵押(质押)时，应有贷款人认可的第三方承担连带责任的保证。这样，通过建立专业性商业担保贷款机构，可以在银行与开发商联手开办的按揭业务外，扩大保证担保的范围，也就可以满足更多的借款者住房贷款的需要。2 建立住房抵押贷款商业担保体制，发挥专业性担保机构作用21 充分发挥“专业优势”专业性住房抵押贷款担保公司在住宅金融和房地产市场上都具有“专业优势”，可以为商业银行和借款人提供最专业化的服务。住房抵押担
6、保公司更多地具有房地产业的属性，比商业银行更熟悉房地产市场，在对市场形势的把握和抵押住房的调查方面，具有明显的优势。通过充分发挥担保公司的人才优势、信息优势和信用优势，与商业银行紧密合作，在住房贷款的前期调查和审查方面，减少一些重复程序和环节，可以为银行降低审查成本和时间。同时，还可利用其房地产业务熟、与银行和住房公积金管理中心联系紧密的专业优势，高效快捷地为借款人办理好一系列的手续，使银行等金融机构加快发放个人住房贷款的工作效率，从而帮助借款人快速地取得贷款。另外，贷款担保公司通过受托经营管理廉租住房与提供安置房相结合，有助于顺利处置抵押房产、实现债权。22 简化手续，降低费用从我国各地的住
7、房置业担保公司目前的经营状况来看，给老百姓带来的好处可以归结为四个字“快捷、实惠”。人们普遍反映的贷款手续繁琐的问题，在担保公司的面前迎刃而解。通常借款人申请个人住房贷款须与多家机构联系，往返奔波于银行、律师事务所、保险公司、评估机构和抵押登记部门之间，可是，置业担保公司则能为借款人全程代办个人住房贷款申请及相关系列手续。在降低费用方面，担保公司也采取了许多措施，如北京市住房贷款担保中心就只收取价格低廉的担保费，借款人委托担保中心进行抵押登记的，不用另行缴纳抵押登记费用。不仅如此，他们还推出了对借款者的“社会保障权利”，债务人(借款人)可以享受失业免责待遇和意外事件免责待遇，由担保人承担还款义
8、务。23 形成三方关系，带来“多赢”局面在个人住房抵押贷款中引入商业担保体制后，可以形成银行、借款人和担保公司之间的三方关系，从而带来多赢局面。“三方关系”是指借款人与银行之间的借款合同关系，担保公司与银行之间的担保合同关系，以及借款人与担保公司之间的抵押合同关系。在这样的关系安排中，各方的利益都得到了体现。置业担保公司在为借款人提供了担保后，由借款人欠还贷款而给银行造成的贷款风险就转嫁给了置业担保公司，银行放贷后的风险就此得以转移。同时担保机构在替借款人担保的同时，也就充当了为借款人代办申请个人住房贷款的“经纪人”角色，可以提高个人住房贷款的申请效率，借款人自然从中获益。而住房置业担保公司则
9、在收取担保费和调配处置自己现有的住房资产的过程中获得自身发展壮大的资本。3 我国住房抵押贷款担保体制的现状及发展对策31 我国住房抵押贷款担保体制的现状尽快扩大住房消费信贷是启动居民住房消费，扩大内需的重要手段。为促进房地产市场发展，同时防范住房贷款风险，不少地方都在积极探索建立住房抵押贷款的担保体制，归结起来，笔者认为大体上可以分为“成都模式”和“上海模式”两种。1、上海的“抵押加担保”模式。上海新长宁置业服务有限公司成立于 1997 年 4 月，注册资本 1000 万元，收取担保手续费 500 元，但不负责代办服务项目。担保风险金按每年担保额的 13累计一次性收取，借款人住房的产权抵押给银
10、行，新长宁公司承担的是一般性保证责任。也就是说，如果借款人向银行贷款，在发生借款人违约的情况下，银行必须通过法定程序处理完房屋后，才能要求担保公司就不足额部分予以偿付。例如，借款者欠银行贷款 20 万，银行处理完房屋后追回 18 万，这时对余下的 2 万元才能要求担保公司予以支付。2、成都的“抵押反担保”模式。成都市住房置业担保有限公司成立于 1998 年 9 月，注册资金 1000 万元。要取得担保，借款人需交纳贷款额的 1-2(根据贷款年限的不同而不同)作为担保服务费，另交200 元的担保手续费。借款人的住房不是抵押给银行，而是抵押给担保公司，成都市住房置业担保公司给银行提供保证担保(信用
11、担保)，承担连带责任。在这种情况下，当借款人连续 3 个月以上未还款或因死亡等原因未还款时，银行就可以直接要求担保公司代为履行其还款义务。在“成都模式”下，商业银行的个人住房贷款风险是较为完整地转移给了住房担保公司。所以，建设部和中国人民银行 2000 年下发的住房置业担保管理试行办法(建住房00108 号)中，在住房置业的担保办法和担保公司的成立与组织方面的规定，就是依据成都模式为蓝本来制定的。之后各地住房置业担保公司的建立大多依“抵押反担保”的方式进行，即在成都模式下，根据本地实际加以完善。32 发展我国住房抵押贷款商业担保体制的对策我国的个人住房贷款专业性担保公司，自上海新长宁起，在短短
12、的几年时间里取得了很大的进步。但是，商业性住房贷款担保机构在我国的住房金融体系来说尚属市场创新，各地担保公司自身的发展也处在不断的探索之中，最终建立健全我国的住房抵押贷款商业担保体制，还有一段较长的路要走。1、充实资本金，提升公司的担保能力。我国的个人住房抵押贷款担保公司，都是作为一个独立的企业法人建立的，随着房地产市场的发展和居民购房(换购房)需求的增长，担保公司有限的资本金成为制约其进一步发展的“瓶颈”。成都市住房置业担保有限公司自 1998 年成立至今，运作 4 年多来，仅完成了 7000 余户贷款担保，总金额约 7 亿元，而正是由于资本金不足，成为限制其担保能力拓展的关键。同时，较低的
13、资本金使担保公司均存在着杠杆比率过高的问题，加大了运营风险。因此，要推动抵押市场的长期发展，增加公司的担保能力，就要将担保公司真正办成按现代企业制度组建的社会集资的股份制公司，形成能够多渠道筹资，并及时充实资本金的有效机制。2、建立风险防范系统，实现公司稳健经营。担保公司在担保业务中，若管理不善，或者由于是经济环境的变化，都将大大增加担保公司风险，使贷款担保赔偿率上升。为此应建立妥善的商业担保体制风险防范系统，实现担保公司稳健经营，谋求长远发展。(1)担保公司设置完整的抵押物审核系统，对抵押物进行准确合理的估价。(2)公司从营业收入中，提取一定比例的“风险基金”，增强公司吸纳损失的能力。(3)
14、在保险市场上，允许担保机构为担保的抵押贷款办理贷款保险，通过保险公司理赔转移部分风险损失。(4)由政府设立“中国再担保公司”，对各地担保公司的担保业务实行再担保。3、依据“入世”后需要，进行担保模式创新。中国加入 WTO 后，就要融入世界经济之中，按照国际规则办事。其中，商业银行目前紧要的一项就是要执行新巴塞尔协议，尽快达到新的国际资本要求。在个人住房抵押贷款业务中，如果抵押权利属于商业银行，在计算银行加权风险资产时使用的信用风险权重就会降低，而在现在通行的“抵押反担保”模式下，抵押权利却属于担保公司，所以，必须对担保模式进行创新，以适应新环境的需要。一个可行的考虑是设计“抵押反担保+抵押加担
15、保”的新模式，也就是说，抵押权利属于贷款银行，若出现借款者违约的情形，银行有权将抵押权卖给担保公司，由担保公司负责向借款人进行追索。4、实现真正商业化，淡化政府行为。一些地方成立担保公司的初衷是帮助银行处置抵押物，以消除银行开办个人住房贷款时的担心，促进银行放贷，不少住房贷款担保公司都隶属于当地行政主管部门，如房管中心或者是住房公积金管理中心，经营中不同程度地受到地方政府的干预。要建立健全我国个人住房抵押贷款担保体制，就不能仅以帮助银行消除贷款风险作为指导思想，而是要依照市场规则运作，在风险分担中实现利益共享的“多赢”局面。要淡化政府的行政干预行为，充分发挥“看不见的手”的作用，从而避免急功近利的短期行为。5、完善法律法规，加强行业监管。个人住房抵押贷款商业担保体制的建立健全，需要有一套完善严密的法律体系加以规范。目前，我国虽已颁布了一些相关法规，如担保法、个人住房担保贷款管理试行办法、住房置业担保管理试行办法等，但还是有不少地方存在着法律空白，当前应在修订完善上述法律法规的基础上，尽快制定住房公积金法、个人住房信贷综合保障法等法律法规。与此同时，要加强对住房抵押贷款担保机构的监管，对担保公司的行为进行严格规范，从而使我国个人住房贷款担保体制更加完善，使担保公司在房地产金融领域发挥更大的保证作用。
