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1、免费法律咨询免费法律咨询 3 3 分钟分钟 100%100%回复回复上网找律师上网找律师 就到中顾法律网就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题快速专业解决您的法律问题 http:/ 文章来源：中顾法律网文章来源：中顾法律网论论物权法物权法中强制转让物权的法律维度中强制转让物权的法律维度【摘要】 任何有物权立法之国家均无法回避物权强制转让的内容。依法律规则和法定程序发生的物权强制转让并不违背私法意思自治原则，相反，是对意思自治原则并无绝对性的最佳注释。强制转让物权必须注意强制转让与规则之间的关系、强制转让与权利实现目的之间的关系。鉴于强制转让物权是对权利人意思自治的限制，故物权的强制转让之发生
2、应当具有一定的前提，即权利人行使权利的意志与公共利益发生了冲突。这意味着只有当权利人行使自己之物权与公共利益发生冲突时，方产生物权被按照法律规则进行强制转移的可能。物权的强制转让具有其一般条件和限制，它们与物权转让发生之前提共同构成了强制转让物权法律维度的主要内容。“维”被古人喻是一个事物得以被固定的条件。 “维度”则是物理学上的一种表达，是指判断、说明、评价和确定一个事物的多方位、多角度、多层次的条件。“法律维度”在本文语境中则是指判断、确定强制转让物权的前提、条件与限制。一、私法自治与物权的强制转让一、私法自治与物权的强制转让根据私法自治的精神，物权转让是体现物权人意思自治最为核心之点，无
3、论是转让所有权还是转让他物权，均突出了物权人对物权的支配力。物权法第 2 条第 3 款对物权所下概念也十分强调了这一思想：“本法所称物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。”该概念在这里强调的是权利人按照自己的意志对物享有的直接支配权和排他权，但是，在物权法中也同样出现了一些不受权利人意志左右的物权强制转让的规则。这些强制规则的产生，客观上免费法律咨询免费法律咨询 3 3 分钟分钟 100%100%回复回复上网找律师上网找律师 就到中顾法律网就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题快速专业解决您的法律问题 http:/ 文章来源：中顾法律网文章来源：中顾法律网系社会之复杂纷繁所致，
4、因为一般规则如果“一刀切”式地在所有情况中均无例外地适用，其结果必会导致这些规则在某些情况中的适用有失公平或者违背法的基本精神。因此，必须针对特殊情况给予特殊的规定，这就是特别规则或特别法。特别法是指针对特殊情况但不是罕见情况所适用的规则。按照罗马法学家保罗的说明，“特别法是指立法者为了某些利益引入的、背离法原理的一般规则的法”。在法律做出一般性规定的同时，针对特别情况所产生的需要而做出特别规定，这是罗马社会法学家所提出的一个相当重要的立法思想，近现代欧陆法受到该法律观念的影响巨大，中国立法同样也受之影响。究其原因，是该立法思想的求实性和科学性所在。从制度渊源的角度看，对物权转让的强制，一方面
5、有来自于古老制度的规则，例如，从物之所有权必须随主物所有权一起转移的强制;另一方面有来自于现代法根据社会需要而制定的新规则，例如，物权法规定的地役权必须随土地承包经营权、建设用地使用权的转让而转让。因此，任何有物权立法之国家均无法回避物权强制转让的内容。依法律规则和法定程序发生的物权强制转让并不违背私法意思自治原则，相反是对意思自治原则并无绝对性的最佳注释。在我国物权法的规定中，有关强制转让物权的规则涉及两个方面三种途径。所谓“两个方面”是指物权的强制转让分别涉及所有权和他物权这两个不同方面。所谓“三种途径”是指无论是所有权还是他物权的强制转让，均通过如下三个路径产生强制转让的结果：1. 根据
6、法院、仲裁委员会的法律文书而产生的物权强制转让(物权法第 28 条)。2. 根据政府依法定权限与程序做出征收不动产的行政决定而产生的物权强制转让(物权法第 28 条、第 42 条)。3. 根据法律的直接规定而产生的物权强制转让。根据法律的直接规定进行的物权强制转让之情形主要包括：第一，产生所有权强制转让的主要情形：(1)业主在将其建筑物专有部分的所有权转让时，必须把免费法律咨询免费法律咨询 3 3 分钟分钟 100%100%回复回复上网找律师上网找律师 就到中顾法律网就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题快速专业解决您的法律问题 http:/ 文章来源：中顾法律网文章来源：中顾法律网对建筑物
7、共有部分享有的共有权一起转让(物权法第 72 条)。(2)当建设用地使用权发生转让时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施所有权必须一并转让(物权法第 146 条)。(3)从物所有权随主物所有权的转让而转让。不过，法律对该情形做出了一个除外规定，即在当事人另有约定的情况下，首先适用当事人的约定(物权法第 115 条)。第二，产生他物权强制转让的情形：( 1)当建筑物、构筑物及其附属设施所有权发生转让时，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权必须一并转让(物权法第 147 条)。(2)地役权不得单独转让。当土地承包经营权、建设用地使用权等发生转让时，地役权必须一并转让;当土
8、地承包经营权、建设用地使用权因被抵押而实现抵押权时，地役权也必须一并转让。但是，鉴于地役权系通过当事人之间的约定而产生，因此，在当事人就地役权的转让有不同于法律规定的一并转让的内容时，在没有违背法律其他规定的前提下，当事人的约定产生约束力(物权法第 164 条、第 165 条)。(3)抵押权不得与债权分离而单独转让。当债权转让时，担保该债权的抵押权必须一并转让，但是，如果法律另有规定的不在此限。如果当事人对抵押权与债权做出可以分别转让的约定且没有违背法律的其他规定时，该约定有效(物权法第 192 条)。如果在建设用地使用权抵押后产生的新增建筑物不属于抵押财产的，在该建设用地使用权实现抵押权时，
9、该新增建筑物必须与建设用地使用权一并处分，但抵押权人对该新增建筑物所得价款无权优先受偿(物权法第 200 条) 。自然，我们在分析上述导致物权强制转让的情形被物权法明确规定的同时，也会产生一个强烈的疑问，即当物权被强制转让时，是否会导致物权法的私法自治性质被解消? 这个疑问在制定物权法时是被私法学者时常警惕的问题之一。这样的警觉来自于对中国半个世纪以来曾经发生的物权保护制度失缺严重的一种当然的理性反应。免费法律咨询免费法律咨询 3 3 分钟分钟 100%100%回复回复上网找律师上网找律师 就到中顾法律网就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题快速专业解决您的法律问题 http:/ 文章来源：
10、中顾法律网文章来源：中顾法律网对这个问题的研究可以从物权强制转让发生的前提、条件与限制的角度进行探讨，从而获得对该问题的较为理性的结论及完善物权法相关内容的理论建议。二、强制转让物权发生的前提二、强制转让物权发生的前提考察物权转让之法律维度，首先应当考察强制转让物权发生的前提是什么。物权转让本源自权利人对其财产的排他性支配的权利，但是至少出于对下列两个方面的思考，导致在法律中直接规定物权的强制转让成为一个无法回避的现实：第一，物权强制转让同样需要“行为规则”。虽然权利人的意思是物权转让产生之源，但不应当是唯一的。因为不同的权利主体之意思在物权转让过程中必然会有因不同利益追求而产生内容冲突的情况
11、，因此，需要在物权转让中由法律做出强制性物权转让规则以使不同权利人的行为有规则可循。我国台湾学者苏永钦教授将其称为法律提供的自治之游戏规则。他的观点的确值得思考：“强制规范并不管制人民的私法行为，而毋宁是提供一套自治的游戏规则，像篮球规则一样，告诉你何时由谁取得发球权，何时必须在边线发球，规则的目的在于让所有球员都能把投、跑、跳、传的体能技巧发挥到极致，而惟一不变的精神就是公平。”因此，制定物权转让强制行为规则是从以不同权利人的利益能够获得公平保护为目的的角度而体现物权法的私法自治性。这正如美国学者庞德所指出的那样：“安全依赖于均衡。” 第二，物权强制转让应当以实现权利行使目的为立法追求。虽然
12、权利人有权通过与他人达成合意的自由缔约方式来转让自己的物权，也有权通过单方意思表示来转让自己的物权，但是，当权利人自由行使其权利将可能影响他人权利利益的实现时，强制缔约就成为一种必要。例如，我免费法律咨询免费法律咨询 3 3 分钟分钟 100%100%回复回复上网找律师上网找律师 就到中顾法律网就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题快速专业解决您的法律问题 http:/ 文章来源：中顾法律网文章来源：中顾法律网们可以试想一下，如果允许建筑物、构筑物及其附属设施所有权发生转让时，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权可以不一并转让或者地役权可以单独转让而与该地役权所存在的土地所
13、有权转让无涉的话，那么，权利受让人获得的实际上是一个根本无法行使的权利。因此，对数项物权相互关联无法单独转让的情形，立法应当制定“一并”式转让的强制规则。这是立法确认和保护权利的立法目的所在。综上，在认识与理解强制转让物权行为时，一定要处理好两个关系：一是强制转让与规则之间的关系;二是强制转让与权利实现目的之间的关系。由于强制转让物权是对权利人意思自治的限制，因此，物权的强制转让之发生应当具有一定的前提。法律在对物权转让做出强制性规范时，应当考虑的前提是：权利人行使权利的意志与公共利益发生了冲突。也就是说，当权利人行使自己之物权与公共利益发生冲突时，方产生物权被按照法律规则进行强制转移的可能。
14、这是因为，虽然权利人自由行使自己的权利是法律规则的基本制度价值判断之一，但是，更为重要的制度价值判断是权利人应当在不违背法律规则的情况下来行使自己的权利。正如哈耶克所指出的那样：“只有在实现普遍利益或公益所必需的时候，才能允许对个人施以强制;此乃自由传统的一项基本原则。”自古以来，法律规则的制定始终来自于对不同利益如何保护以及保护程度的判断。由于时代的不断变化、利益主体的不断变化、利益冲突情形的不断变化，导致法律对利益如何平衡保护的判断实际上是一个难以见到终端的过程。从自然理念而言，利益是人们寻求满足的需求和期望，利益不是由法律所创造。因为无论何时何地，只要有人的存在，就必然有利益的存在，用庞
15、德的话讲：“即使没有法律秩序和对行为及决定的权威指引，利益也存在。”由于不同权利主体之间存在利益的矛盾，也由于不同权利主体在努力免费法律咨询免费法律咨询 3 3 分钟分钟 100%100%回复回复上网找律师上网找律师 就到中顾法律网就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题快速专业解决您的法律问题 http:/ 文章来源：中顾法律网文章来源：中顾法律网实现自己利益时发生的竞争，均导致利益冲突，在中国物权法中，对物权主体利益追求与同社会公共利益之间可能存在的矛盾与冲突相当关注，并强调当权利人行使物权时不得损害公共利益(第 7 条)、为满足公共利益的需要而对物权行使给予法律强制性限制(第 42 条、第 148 条)。这是导致物权被法律强制性转让得以发生的重要前提。在发生业主建筑物共有部分所有权随专有部分所有权一起转让、从物所有权随主物所有权一起转让、地役权随土地承包经营权或建设用地使用权等一起转让、抵押权随债权一起转让的情形时，我们虽然从表面上更多地看到的是这些被一起转让的权利
