房企临时设施的会计和税务处理

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1、房企临时设施的会计和税务处理房企临时设施的会计和税务处理 http:/61.191.29.222/hefei/swxw/cskx/1307042209068940.htm2011 年 2 月 A 房地产公司取得某市一宗土地使用权后进入立项开发，先期 投入建造的临时设施包括有项目基建用房 1000建造成本 120 万 元 ， 售 楼 部 2 0 0 0 建 造 成 本 3 4 0 万 元 ， 样板间 200建造成本 50 万元 。这些设施应计入固定资产还是开发成本处理让会计人员比较犯难，特别是房 产税的问题更是莫衷一是。税务处理方面，房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931 号）

2、规定：开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将 其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利 费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊 销以及项目营销设施建造费等。在结算计算成本时，这些临时性辅助设施应通 过开发间接费进行归集。国税发200931 号第二十六条（一）项以可否销售原 则确定计税成本对象规定：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税 成本对象进行成本核算；不能对外经营销售 的 ， 可 先 作 为 过 渡 性 成 本 对 象 进 行 归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象 。因此，对于这些临时性

3、辅助设施不作为计税成本核算对象出现，应作为过渡 成本处理。会计处理方面，这些临时性设施一次性支出金额较大，理应分期摊销，但 由于房地产项目开发周期较长的特征，临时性设施一次性计入成本还是分摊计入成本从会计核算效果看没有差别。并且临时性设施均不构成最终开发产品实 体，也没必要分摊占地面积的土地成本，对于建造成本，实际发生时直接计入 开发成本借：开发间接费临时设施贷：银行存款等科目，将来开发产品销售 时，作为共同成本予以分配转出。因此，会计处理和税务处理没有差别。对于税务处理有影响的是这些临时性设施的房产税计税问题。财政部、 税务总局关于检发关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定、关于车 船使用税

4、若干具体问题的解释和暂行规定的通知（财税地19868 号）第 二十一条明确规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、 休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行 建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产 税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估 价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。”第十九条还明确：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税 人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。”该文件 对不予征税的临时性建筑物要求必须同时满足两个条件：

5、其一必须为基建工地 服务，其二必须处于施工期间。相反如果基建工程结束，临时性建筑物归基建 单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。因此可以明确，在 A 房地产公司项目施工期间，基建用房 1000暂不用缴 纳房产税，但是项目结束，基建用房未拆除的话，就必须缴纳房产税了。而售 楼部 2000、样板间 200临时建筑显然不是为基建工地服务，而是为 A 房地 产公司项目销售服务，因而不能满足上述不予征收房产税的两个条件，应当自 建造完毕次月起缴纳房产税。对于售楼部、样板间房产税的缴纳，应按自用原 值计税。根据财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税 等政策的通知（财税201012

6、1 号）第三条规定：对按照房产原值计税的房 产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支 付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑 面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。由于会计核算中， 对于售楼部、样板间的成本费用归集在开发间接费核算，仅包括了建造成本， 没有包括土地成本，无法确定房产计税原值，在计算房产税时就要首先纳税调 整。例如，假设售楼部占地面积 3000，土地成本 1200 元/，则售楼部应计入房产原值的土地成本为 30001200 元/=360 万元，房产 税计税原值为 340+360=700 万元，年均缴

7、纳房产税 700（1-30%） 1.2%=5.88 万元。假设样板间占地面积 450，容积率低于 0.5，则样板间应 计入房产原值的土地成本为 20021200 元/=48 万元，房产税计税原值为 50+48=98 万元，年均缴纳房产税 98（1-30%）1.2%=0.8232 万元。“甲供材料甲供材料”甲乙双方纳税分析甲乙双方纳税分析 http:/61.191.29.222/hefei/swxw/cskx/1307042209355241.htmhttp:/61.191.29.222/hefei/swxw/cskx/1307042209355241.htm“甲供材料”，是建设单位与施工单位在

8、工程建设过程中广泛使用的一种合作方式。所谓“甲供材料”，是指施工合同中的甲方（即建设单位）自行采购材料提供给乙方（即施工单位）用于建筑、安装、修缮、装饰等行为，也可以指此种方式提供的工程用材料。“甲供材料”一般为大宗材料，比如钢筋、钢板、管材以及水泥等。一般情况下，甲乙双方签订的施工合同里对于甲方提供的材料都有详细的清单。“甲供材料”，对于乙方而言，优点就是可以减少材料的资金投入和资金垫付压力，避免材料价格上涨带来的风险。对于甲方而言，可以更好地控制主要材料的进货来源，有效避免施工单位在材料采购过程中吃差价的行为，降低工程成本，保证材料和工程质量。但是对于“甲供材料”这种合作方式，甲乙双方特别

9、需要注意相关税收政策的规定。 不同的操作方式决定甲方的不同计税结果 归纳“甲供材料”实际操作中的方式，常见的有以下三种不同的类型：自购材料、代购材料和合同外供料。 “自购材料”，在甲方作为发包方和建筑施工企业订立的工程施工承包合同中，甲方为了保证工程质量或者基于其他考虑，会在合同中约定由其负责提供全部或者部分建筑材料，这些材料是承包合同总价款的一部分，这就是通常所说的甲方“自购材料”。这种方式的特点是材料供货方把建筑材料相关的增值税发票直接开具给甲方。甲方把这部分建筑材料交付给乙方时，无论把是把这部分材料直接计入甲方“在建工程”作为开发成本，还是计入乙方“施工成本”，其实质都是甲方将购买的建筑

10、材料销售给施工企业，施工企业实际上就是在购买建筑材料。甲方发生了增值税规定的应税行为，应依法缴纳增值税。甲方发生了增值税规定的应税行为，应依法缴纳增值税。 “代购材料”，这种情况甲方主要考虑把关材料质量，是指甲方出面去寻找材料供应商，并要求由乙方和材料供应商订立买卖合同，购买建筑材料并取得材料物权。甲方负责把供应商开具给乙方的增值税发票转交给乙方。同时，在甲方和乙方签订的建筑工程施工合同中，约定的合同价款也包含了这部分材料金额，但是实质甲方在支付这部分工程款时是通过乙方户头支付为材料供应商的货款。这种“代购材料”形式中，甲方只是对材料采购起到监督作用，没有应税行为，甲方不缴纳增值税。 “合同外

11、供料”，这种情况是指双方所签订的合同工程价款中不包括甲方自行采购材料部分。甲方自行采购的材料不通过乙方核算，直接在“在建工程”或“开发成本”中核算。在实际工作中，如果建造合同价款不包括甲供材，那么甲供材在施工过程中拨付给施工企业，并不意味着甲供材所有权的转移，施工企业在收到甲供材以后，可以作为代管物资进行备查登记，通过备查账反映其收发和领用情况，不需要进行账务处理。施工企业在确认建造合同收入和建造合同成本时，也不需要将其纳入建造合同进行核算。这种情况，甲方应把甲方应把提供建筑业劳务材料金额合进乙方的合同价款中由乙方来一并缴纳建筑业营业提供建筑业劳务材料金额合进乙方的合同价款中由乙方来一并缴纳建

12、筑业营业税。税。 乙方提供的清包工性装饰劳务可净额计税 现行营业税暂行条例实施细则第十六条规定，除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备价款。可见，并不是所有的甲供材料都要交纳建筑营业税金，只有属于建筑施工企业非装饰施工所用的甲供材料才会涉及甲供材料建筑税金。也就是说，除乙方提供的装饰劳务可按实际收入额净额计税外，其他建筑业劳务，无论建设方、建筑施工方如何进行账务处理、如何结算，建筑施工方缴纳建筑业营业税的计税依据均应包括建设方提供建筑用材料的价款在内。 举例来说，某建筑施工企业 A 承

13、包了一项目的主体建筑工程，甲乙双方的承包合同约定承包总价（不含甲供材料）3000 万，该工程的主要建筑材料（混凝土、钢筋、水泥）1800 万由甲供。则该主体建筑工程应纳营业税（30001800）3%144（万元）。 乙方应注意发票的开具金额 通过上文分析，可以说“甲供材料”虽然有不同的形式，但按营业税有关规定除装饰劳务外，乙方都要按工程的全额来缴纳营业税。虽然发票管理办法第二十一条规定，不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。发票管理办法实施细则第二十六条规定，填开发票的单填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律位和个人必须在发生

14、经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。不准开具发票。营业税暂行条例及其实施细则虽然都规定了施工企业要把“甲供材料”金额纳入营业额缴税，但没有任何公开的具体文件规定在“甲供材料”中乙方应如何开具发票。笔者认为，在对甲方开具发票时，乙方要依据“甲供材料”的不同形式来开具不同金额的发票，而不是一律都要全额开发票。 全额缴税，全额开票。概括来说，如果双方签订的工程合同总金额中包含“甲供材料”部分。比如上文提到的“自购材料”和“代购材料”两种类型，乙方必须全额缴税，全额开票。具体来说，乙方在进行实际操作时，一方面需要从甲方（自购材料）或材料供货方（代购材料）索取增值税发票，登记

15、建筑材料的购买成本。另一方面在给甲方开具建筑施工发票时，也要将这部分材料金额包含在开票金额之中。 全额缴税，净额开票。这种情形是指双方签订的工程合同总金额中不 包含“甲供材料”部分。即上文的“合同外供料”，乙方可以全额缴税，而净 额开票。也就是说，施工企业虽然要按照包含“甲供材料”的金额向税务机关 申报纳税，但由于“甲供材料”部分直接在甲方进行了账务处理，没有进入乙 方的工程成本，按照会计核算要求“收入与其对应的成本相配比”的配比原则 和企业所得税法实施条例第二十七条的规定，企业所得税法所称有关 的支出，是指与取得收入直接相关的支出。因此，乙方只需按照实际收到的工 程款向建设单位开具发票即可。

16、房地产企业纳税筹划的几种方法房地产企业纳税筹划的几种方法http:/61.191.29.222/hefei/swxw/cskx/1311189372167670.htm房地产业涉及的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等，再加上房地产开发周期长，要精确计算各个税种的纳税情况，不但令企业的财务人员头疼，就是税务人员也未必摸得清，这就造成了纳税不准确，税种偏多，整体税负偏重，如何降低税负成为资金紧缺的房地产企业亟待解决的问题。房地产企业的纳税筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般纳税筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的纳税筹划。（一） 利用临界点进行纳税筹划纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定