房产税就是个神话

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1、房产税就是个传说房产税就是个传说?传闻中的房产税真的能打压高房价,让地方政府摆脱土地财政依赖症,还是仅仅使得本已税负 沉重的中国楼市再压了一副重担? 进入 6 月,征收房产税的传言已然漫天飞舞。在一轮又一轮的地产新政出台后,中国楼市仰首 等待的最后一只靴子是房产税。 开征房产税的端倪首次出现在国务院 4 月 17 日发布的新版国十条中。在这份旨在调控高房 价的文件中提到,要加快研究制定“引导个人合理住房消费、调节个人房产收益的税收政策” 。 自此,房产税被部分媒体理解为打压高房价的终极秘器而大加赞誉。部委官员、地方政府官 员、研究人员开始出面发言,传递着难辨真伪的各种消息。关于是否该征房产税的

2、争议也此 起彼伏。 地方政府对开征房产税的浓厚兴趣尤为令人惊异。5 月 12 日,上海市政府将在当月公布房产 税征收办法细则的消息在媒体发布,似乎宣示着开征房产税已从传言变成现实。5 月 31 日, 国务院批转发改委关于 2010 年深化经济体制改革重点工作的意见,其中提到“逐步推 进房产税改革” 。几乎各大媒体都将这一消息列为头条新闻,视之为房产税即将开征的预示。 这样一句简单的官话,竟使当天国内 A 股市场的地产股大幅跳水。 6 月 2 日,发改委体制改革司一位副司长在一次新闻通气会上再次表示,上海正在酝酿试点,整 个国家层面还在研究,时间表他并不掌握。改革开放以来的经验是鼓励地方试点。

3、值得注意的是,在各种关于房产税的声音中,没有全国人大常委会的发言。只是有专家对媒体 透露,财政部有关扩大房产税征税范围的方案早已上报到全国人大常委会,但何时批准却难以 确定。 所谓“扩大房产税征税范围”的意思是,房产税并不是新东西,其实自 1986 年开始在中国即 已有之,只不过,过去的房产税指的是对营业性住房征税,现在,则要将所有的商品房纳入征收 范围。 尽管房产税的开征被各方寄予了不同的期望,但对拥有房产的普通百姓来说,无非是多加了一 道税。而中国税负之沉重早已为人所熟知,国税总局公布的数据显示,去年全国税收收入已超 6 万亿元,而在 1998 年,这个数字仅为 8656.6 亿元。在美国

4、福布斯杂志去年推出的 2009 年全球税负痛苦指数排行榜上,中国内地紧随法国之后,位列第二。 物业税:空转 7 年,一头雾水 7 年前,中央第一次提出将来要开征“物业税” 。当年召开的十六届三中全会的表述是“在条 件具备时对不动产开征统一规范的物业税”,财政部则把“物业税”列入中国下一步税制改 革的七大方面之一。 这里所说的“物业税”,就是如今被议论不休的“房产税” 。综合官方的各种解释,它们的内 涵一致,都是对房产的保有环节进行征税。 当时,“物业税”的提出,甚至没有引起多少媒体的关注,更不要说跟房价相联系了。当时的 房地产市场不过是刚刚有了热气。7 年前,财政部和国税总局开始陆续在十个城市

5、试点“物 业税”模拟评税,最早进入计划名单的是北京,辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆这 5 个省市紧 随其后,2007 年又增加了安徽、河南、福建和天津。而最近房产税试点呼声最盛的上海,其 实从未进行过相关试点。 但是这么多年来,“物业税”除了“空转”就是“研究”,始终没有任何一座城市进入实质性 的试点。2008 年最早进行空转的北京曾经申请过试点,结果也是被驳回。 “所谓空转,就是模 拟评税。因为房产税最难做的就是评估,所以这几年主要在解决采用什么方法评估、怎么评 估。 ”北大林肯政策研究中心主任满燕云从 2004 年至今,一直在为财政部和国税总局“牵线搭桥”,提供国外的理论经验,延请国外专家来

6、做培训。 “评估方法现在基本确定,技术上不 是大问题,不过还没跟市场信息密切联系起来。 ”满燕云告诉南方周末记者。虽然技术上没 问题,但一旦实际征收,就得明确每一套房该征多少、向谁征收,这就需要翔实的房产登记资 料。哪些地区有了这个数据基础?还要多久才能实际操作?迄今为止官方都没有对“空转”进展 专门进行过详细报告,这也成了困扰满燕云在内的多数财税专家的问题。传闻与现实物业税空转 7 年,效果未知。中央也始终没有明确的时间表。但种种谨慎表述,却越来越被过 度阐释。2005 年财政部只是说“十一五”期间“逐步推进物业税”,就被认为 2012 年前必 定开征；2009 年深圳在“三年配套改革工作方

7、案”有所提及,就被传为开征。这一切在今年达到顶峰。在国务院批转发展改革委关于 2010 年深化经济体制改革重点工 作意见的通知中,与往年差别不大的一句“逐步推进房产税的改革”,竟让舆论阐释为国务 院“同意了” 。 “每年都会有这么一份文件,框架性的内容都比较相似,国家发改委三定方案里 的职能之一,就是深化体制改革,所以,每年做一份这个文件是必须的。 ”6 月 2 日,国家发改委 的一位人士对南方周末记者说。国务院的这一口径并非今日才有。在去年的国务院批转发展改革委关于 2009 年深化经济 体制改革重点工作意见的通知中,亦包括“深化财税体制改革” 。而几乎是在 2010 年版该 文件几乎相同的

8、同一位置,同样提到了和房地产有关的税赋内容。当时的表述甚至更为“激 烈”“深化房地产税制改革,研究开征物业税” 。在国务院对房地产税制改革的分工中,涉及到四个部委,排序依次是财政部、税务总局、发展 改革委、住房和城乡建设部。因此,发改委历次提出的房地产税的,实际上都是从“深化经济 体制改革”的“制度”层面提及。而真正技术层面如何推进,实际上仍是由财政部主导。但 迄今为止,财政部始终对此“低调处理” 。 “只要仔细看,所有的口径都是一致的,你们也就不 会觉得发改委这次的文件,是个新提法了。 ”住房和城乡建设部的一位官员对南方周末记者 说。他所谓的一致甚至相同的“口径”,是指在 4 月 14 日国

9、务院下发的关于坚决遏止房 价上涨保持房地产市场健康发展的通知以及财政部 2010 年工作要点和国务院批转 发展改革委关于 2010 年深化经济体制改革重点工作意见的通知中,采用的与房地产税有 关的行文口径,一律是“加紧研究” 。由此看来,在短时间内迅速出台全国统一开征房地产税的政策调整,几乎没有可能。但南方周 末记者接触的几大相关部委官员表示,上海开征房地产保有环节的税赋,应该没有太大悬念, 最终只是时机选择的问题。房产税可降低房价?“新国十条”在 4 月中旬出台以后,几个一 线城市的楼价至少都出现了结构性下降,或者有楼盘在半遮半掩地降价。唯独上海,纹丝不动。“房产商们都在等待上海的调控细则出

10、台,其实就是等房产税。不知道马上就要出台的房产 税是松还是紧。结果升也不是降也不是。 ”上海久银策源公司总咨询师胡宗亘告诉南方周末 记者。久银策源是一家知名地产代理和咨询公司。结果,上海 5 月的成交面积骤降近 70%,高过了北深广。随着房价越涨越高,宏观调控一次次失败,“物业税”渐渐成了热门公共话题,并且与打压房 价联系起来。支持者认为,对持有房产征税可以抑制投资需求,从而降低房价；反对者则觉得,房 价已经包含了高昂的土地成本,再征一道税不合理合法,仍然和房价有关。当 4 月出台的“新国十条”给房产税开征留下了一个悬念时,不可避免的,房产税被解读为宏 观调控的最后一把“利器” 。以至于一有房

11、产税的风吹草动,房地产股就开始上上下下。在 普通老百姓心目中,房产税出台也几乎等于房价下跌。但在南方周末记者采访的财税专家眼里,这种联系几乎可以说是“荒诞”的。 “在当下的舆 论环境中,光是心理上的影响就能让房价下来了。 ”中国社科院财税所研究员杨志勇说。他 支持在符合条件时开征房产税,是因为这是国际通行的税制改革方向,目的是让地方政府有一 个稳定的主体税种来改善公共服务,同时调节贫富差距,而不是解决房价问题。2001 年,财政 部就开始了“房产税改革”的研究,当时房地产才刚刚走过两年的市场化道路,根本不存在房 价问题,由此也可以看出,至少在最初,中央并不是为了降低房价而推出房产税。 “短期或

12、许能 降低房价,但中长期无效,国际经验早就验证了这个结论。而且现阶段税率不会定得太高,比 不上房价上涨的速度,交过一次税大家就明白了。 ”杨志勇告诉记者。在国际经验上,安信证券的房产行业分析师柳世庆作过比较后发现,房地产泡沫控制较好的国 家,如德国等欧洲国家房产税的税率并不高。而税负较高的国家,如韩国、美国、日本,征收 房产税后,仍然没有避免房地产泡沫化现象。财政部财政科学研究所副所长刘尚希对此更不乐观:“指望通过房产税来抑制炒房,指望房产 税能成为打击房价的利器。期望是好的,但恐怕会落空。 ”开征新税,岂能绕开人大无论目的何在,现实情况是房地产保有环节的税收开征进程,在这半年里出现了质的飞跃

13、,名 称的改变是最直接的体现。从 2003 年正式提出一直到 2009 年,民众熟悉的词汇都是“物业税” ；但是 2010 年,财政部的 工作重点里开始改称“房产税”,之后官方和民间都用起了新名字。国务院发展研究中心研究员倪红日告诉南方周末记者,“物业税”是当时的财政部副部长楼 继伟提出的。但 2004 年做“房地产税改革”的课题时,他们就指出“物业税”的提法不太 合适,因为国际上将房地产保有环节的税普遍称作房产税或财产税,即使在香港也不叫物业税,而 是“差饷” 。 “而且中国已经有房产税了,出于简化税种的考虑,没有必要新开一个税种。 ”倪 红日所说的已有税种是 1986 年国务院出台的房产税

14、暂行条例,征收范围是城镇经营性 房产。根据宪法和立法法,新开一个税种需要人大审批,所以外界普遍将名称的改变解读为中央希望 绕过复杂的立法程序,尽快推动房产税的出台。赞同这种变通做法的人,或许是抱有一些良好的愿望。但在法学家眼里,这种做法本质上还是 伤害了税收方面的法制建设。中国政法大学教授张树义解释道,从法理上来讲,开征新的税种需要通过民选机关同意,在中 国就是人民代表大会同意。1985 年,全国人大授权国务院对于有关经济体制改革和对外开放 方面的有关问题,必要时可以根据宪法制定暂行的规定或者条例,这是 1986 年房产税暂行 条例出台的特殊背景。但是现在直接使用这个“房产税”,本质上仍然是违

15、背法治精神的。半年前,天津财经大学财政学科首席教授李炜光还是房产税的坚定支持者,但是现在出现了阻 碍税收法制建设的苗头,李炜光的立场开始改变。 “1986 年的房产税是有历史背景的,现在过 去二十多年了,税收的法制建设开始起步,公民的纳税人意识增强,怎么还不通过人大立法呢? 况且当时的纳税人构成已经和现在完全不同了,这已经不单单是重新解释的问题了。我认为 房产税改革是大方向,但必须建立在征收走法制道路的前提下。 ”在中国现有的二十余个主 要税种中,目前只有企业所得税和个人所得税是通过人大立法开始征收的。房产税能改变土地财政?在很多支持开征房产税的人看来,这个税种的设立本是来源于国际经验。当前很

16、多国家对房地产的持有环节征税,并且将其作为主要税收来源。熟悉国外经验的满燕 云教授告诉南方周末记者,美国的不动产税在地方政府税收中的比重平均达到 60%以上,而 中国的这一比例只有 5%。但中国与国外的不同之处在于,土地是国有的,房价中已经包含了一部分交给政府的土地租金,而 且比例巨大。所以土地出让金和房产税是否重复征收成了一个绕不过去的坎,这也是人们反 对“房产税”的最大论据。南方周末记者所采访的所有财税专家,都强调土地出让金和房产税是两个概念,不存在相互替 代关系。 “一个是使用土地的租金,一个是支付公共服务的税” 。虽然概念可以分开,但房产税从被提出开始就带着一种美好的期望给地方政府一个新 的选择,用一种良性的税收来渐渐代替土地财政。而这种期望曾一度给人以误导,以为房产税 将与土地出让金合并。但迄今为止,关于房产税的官方声音中,房产税与土地出让金及现有的各种房产相关税费的关 系问题,早已被剔除干净。满燕云教授认为土地制度的改革是需要的,但房产税可以先行。 “先征那些面积大、价格高 的高收入人群的住房,然后慢慢扩大税基和税率,让政府