《物业经营管理》测试试卷(一)

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1、中物时代中物时代 20102010 年度注册物业管理师考前测试试卷年度注册物业管理师考前测试试卷物业经营管理物业经营管理测试试卷（一）测试试卷（一）一、单项选择题（共一、单项选择题（共 60 题，每题题，每题 1 分。每题的备选项中，只有分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意）个最符合题意） 1、物业经营管理的目标，要从（ ）角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期里，保持 和提高物业的市场价值以及未来的发展潜力。 A、业主 B、租户 C、经营者 D、顾客2、（ ）突破了传统物业管理活动，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收 益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 A、物业经营管理

2、 B、物业管理 C、房地产资产管理 D、设施管理3、房地产投资中对“区位”的理解有狭义与广义之分，从狭义上讲，区位是指某一具体投 资场地在城市中的（ ） A、经济位置 B、政治位置 C、文化位置D、地理位置4、（ ）的建筑规模一般在 3 万 m2以上，其服务人口在 30 万以上，年营业额在 5 亿人 民币以上。 A、区域购物中心B、地区购物商场 C、市级购物中心D、居住区商场5、净运营收益的表达式是（ ） A、净运营收益=有效毛收入-运营费用 B、净运营收益=实际租金收入-运营费用 C、净运营收益=有效毛收入-发生的所有费用 D、净运营收益=实际租金收入-发生的所有费用6、（ ）的核心工作是对

3、物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务， 以保障其始终处在正常的运行状态。 A、物业管理B、设施管理 C、房地产资产管理D、房地产组合投资管理7、（ ）通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业，并在资产持有 期间努力满足投资回报目标。 A、物业管理公司B、设施管理公司 C、资产管理公司D、组合投资管理公司8、投资者进行房地产投资的主要目的是（ ） A、财富最大化B、抵制通货膨胀 C、获得作为房地产业主的荣誉D、降低投资组合的总体风险9、以下不属于房地产间接投资的具体形式的是（ ） A、购买房地产开发投资企业的债券、股票 B、购买房地产投资信托基金的股份 C、购买房

4、地产抵押支持证券 D、购买开发房地产10、市场供求风险是指（ ） A、投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险 B、房地产市场的周期波动给投资者带来的风险 C、投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险 D、投资者所在地区房地产各项政策的变化给投资者带来的风险11、房地产投资分析中所讨论的投资是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的经营目 标而预先要支付的（ ） A、土地B、资金 C、人力D、物力12、现金流量图是用以反映投资项目在（ ）内运动状态的简化图式 A、一个月B、半年 C、一定时期D、一个周期13、房地产投资土地不会毁损，投资者在其上所拥

5、有的权益通常在（ ）年以上 A、50B、40 C、30D、3514、内部收益率（IRR）和行业收益率或目标收益率 ic，两者满足下列（ ）关系式时， 投资项目在财务上是可以接受的 A、IRRicB、IRR0D、NPV019、收益性物业是指能（ ）产生租赁收益或其他经济收益的物业 A、短期内B、长期 C、直接D、间接20、无正当理由拖欠房屋租金（ ），租赁合同终止 A、3 个月以上 B、6 个月以上 C、9 个月以上D、1 年以上21、在实际中，房租（ ）包含真正房租构成因素之外的费用；也（ ）不包含真正房 租构成因素的费用 A、不，一定 B、可能，可能 C、一定，可能D、可能，一定22、物业的

6、区位是指物业的空间位置，衡量区位好坏最常见最简单的是（ ） A、距离B、可及性 C、方便性 D、周围环境23、投资者投资行为（或交易）能够实现的基本条件是：投资者评估的物业的投资价值（ ）该物业的市场价格 A、大于 B、大于或等于 C、等于D、小于24、成交价与标价之间的关系式（ ） A、成交价标价 D、以上均有可能25、在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求的估价方法种类要有（ ） A、1 种B、2 种 C、1 种或 2 种D、2 种或 2 种以上26、对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是非收益性物业，其判断的标准是（ ） A、是否具有直接产生经济收益的能力 B、目前是否正在

7、直接产生经济收益 C、曾经是否正在直接产生经济收益 D、将来是否正在直接产生经济收益27、对建筑物的寿命来讲，其经济寿命与自然寿命的大小关系是（ ） A、经济寿命自然寿命B、经济寿命=自然寿命C、经济寿命自然寿命D、以上均有可能28、房地产市场的运作机制，在很大程度上取决的因素是（ ） A、国家的经济体制B、消费者的需求 C、开发商D、代理商29、下列表述中，不属于房地产市场需求特点的 是（ ） A、同质性B、广泛性 C、多样性D、购房开支巨大30、无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，其决策的关键在于把握房地产市场的（ ） A、供应规律B、需求规律 C、价格变化规律D、供求关系的变化规律3

8、1、制订物业管理计划的前提是（ ） A、明确消费者需求B、明确业主目标 C、掌握国家相关法律法规D、掌握房地产行业规章制度32、下列不属于前期物业服务合同特征的是（ ） A、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订 B、前期物业服务合同具有过渡性 C、前期物业服务合同是要式合同 D、前期物业服务合同有效期限由双方协议商定33、在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选用的管理模式是（ ） A、包租转租模式B、出租代理模式 C、委托管理模式D、自管理模式34、下列计算公式中，表达不正确的是（ ） A、成本（费用）降低额预算成本（费用）实际成本（费用） B、成本（费用）降低率成本（费用）降低额/

9、预算成本（费用）100% C、成本（费用）降低率成本（费用）降低额/实际成本（费用）100% D、物业增值率（期末物业总值/期初物业总值）100%35、在市场经济条件下，决定物业租金水平高低的因素是（ ） A、同类型物业的市场供求关系 B、物业出租经营成本 C、业主希望的投资回报率 D、用户的需求水平36、以下有关转租的说法，不正确的是（ ） A、转租合同生效后，转租人不用再履行原租赁合同规定的承租人义务 B、承租人在租赁期限内转租所承租房屋，须征得房屋出租人的同意C、转租合同也要按有关规定办理登记备案手续 D、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期37、成本控制的中心环节是（ ）

10、 A、事先控制B、事中控制 C、事后控制D、防护性控制38、以下各项中，不是间接费用的是（ ） A、固定资产折旧费B、财税保险费 C、劳动保险费D、交通运输费39、各物业管理企业常用的预算编制方式是（ ） A、一下一上式B、一下二上式 C、二上一下式D、二下一上式40、物业管理中最常见的租赁类别是（ ） A、长期租赁B、短期租赁 C、定期租赁D、意愿租赁41、物业管理企业中，其财务管理的主要目标是（ ） A、利润最大化B、资本利润率最大化 C、每股利润最大化D、企业价值最大化42、反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表是（ ） A、成本报表B、现金流量表 C、利润

11、表D、资产负债表43、财务报告分析的最基本的分析是（ ） A、内部报表分析B、财务报表分析 C、全面分析D、外部分析44、评价物业管理绩效的最重要最基础的指标是（ ） A、基本指标B、特殊指标 C、修正指标D、评议指标45、资产负债是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，国际上一般公 认的比较好的资产负债率是（ ） A、30%B、40% C、50%D、60%46、选择零售商作为零售物业租户时应当首先考虑的因素是（ ） A、租户财务能力B、声誉 C、租户组合与位置分配D、租户需要的服务47、基础租金又称为（ ） A、最低租金B、百分比租金 C、营业租金D、净租金48、租金水平主要取

12、决于（ ） A、当地房地产市场状况B、业主要求 C、租户经济水平D、租户与业主商定49、零售商业物业的标准租金是根据该类物业的（ ）制订的 A、质量B、特点 C、名誉D、数量50 从业主角度说，（ ）是物业管理工作有效与否的标志 A、租户满意度B、能否实现预期的物业管理目标 C、租户是否有收益D、业主满意度高低51、下列各项中，不属于物业管理招标方式的是（ ） A、议标B、内部招标 C、邀请招标D、公开招标52、在风险管理整个过程中，第一步是（ ） A、风险评估B、风险识别 C、风险控制D、风险调整53、下列选项中，影响零售商业物业的现场管理是否成功，起基础性作用的是（ ） A、策略B、计划

13、C、费用D、方针54、（ ）是写字楼物业管理的第一个常规目标 A、使收益部分的使用率最大化 B、物业资产保值率最大化 C、物业资产升值率最大化D、物业所有人与使用人满意率最大化55、大厦内（ ）往往决定了一栋写字楼内的租户类型 A、主流租价B、主要租户 C、特别用户D、业主类型56、房地产组合投资是房地产资产的（ ） A、集合B、组合 C、投资管理模式D、A 或 B57、在购物中心等零售商业物业项目中，单一租户与其他承租户之间的关系是（ ） A、无关系，不依赖B、相互依赖 C、不一定D、相互独立58、在最大限度地实现“聚集效益”中，起了最大作用的是（ ） A、租户组合应实现多样化 B、引入主力

14、店以带来大量客流 C、空间安排实现相互促进效应D、无此功能效应59、不良物业资产形成的根本原因是（ ） A、房地产虚假的泡沫繁荣B、经济周期变化 C、银行货币资金运动的中断D、经济全球化中货币的升、贬值60、一个物业资产管理机构是（ ） A、只能是一个部门B、只能是一个子公司 C、可以是一个部门，也可以是一个子公司D、是独立于企业之外的事业机 构二、多项选择题（共二、多项选择题（共 20 题，每题题，每题 2 分。每题的备选项中，有分。每题的备选项中，有 2 个或个或 2 个以上选项符合题意，个以上选项符合题意， 至少有至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得个错项。错选，

15、本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）分） 1、我国的物业设施管理同国外比较的主要表现包括（ ） A、效率低下 B、观念上的落后 C、服务对象不明 D、人才严重匮乏 E、技术含量不高2、物业经营管理是为了满足业主的目标，综合利用（ ）的技术、手段和模式， 为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理的服务业务。 A、物业管理B、设施管理 C、房地产资产管理D、房地产组合投资管理 E、后勤管理3、大型企业拥有的自用物业，需要（ ） A、物业管理B、设施管理 C、资产管理D、组合投资管理 E、成本管理4、房地产投资形式有（ ） A、直接投资B、间接投资 C、长期投资D、短期投资 E、中期投资5、可持续发展的物业管理，除了常规物业管理外，还应包括（ ） A、垃圾分类处理B、控制噪声 C、提高物业管理的信息化水平D、自动报警 E、控制空气质量6、房地产市场周期波动可分为（ ）几个部分 A、开端B、复苏与发展 C、萧条