房地产企业拆迁还房的账务与税务处理

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1、房地产企业拆迁还房的账务与税务处理房地产企业拆迁还房的账务与税务处理（1）免税拆迁补偿费）免税拆迁补偿费根据国税函【2008】277 号和国税函【2009】520 号的规定，对于被拆迁单位和个人去的县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权的文件，无论其取得的拆迁补偿费是否来源于政府财政资金，均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不予征收营业税。所以对于房地产开发企业支付的满足上述条件的拆迁补偿费，应当以其取得的收据为税前扣除凭

2、证。根据国家税务总局关于印发的通知 （国税发【2009】91 号）第二十二条第三项规定，房地产开发企业应当以拆迁补偿协议、签收单据及被拆迁单位或个人的相关详细资料作为其税前扣除的凭证，主要有：、拆迁补偿合同或协议；、被拆迁人的身份证复印件；、被拆迁人签收拆迁款的拆迁收据；、支付被拆迁人拆迁补偿费的银行单据；、其他相关资料。（2）应税拆迁补偿费）应税拆迁补偿费对于不能满足上述条件的拆迁补偿费，对于被拆迁单位或者个人属于转让土地使用权或者销售不动产的行为，依法应当征收营业税。所以对于房地产开发企业支付的上述拆迁补偿费应当以取得的发票作为税前扣除的凭证。房地产企业在经营过程中,往往会发生“拆一还一”

3、即拆迁还房的行为。所谓的 “拆一还一”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所 有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。本文主要 就拆迁还房行为的会计和税务处理进行详细的介绍，并给予案例分析。一、房地产企业拆迁还房的账务处理房地产企业拆迁还房的账务处理一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计 入开发成本中的土地成本。而房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆 迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆 迁补偿费”的形式计入开发成本的土地

4、成本。另外，对补偿的房屋应视同对外 销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同 时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适 用企业会计准则第 7 号非货币资产交换的规定，回迁房的非货币性资 产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价 值能够可靠计量。（一）在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本拆迁补偿费贷：应付账款拆迁补偿费借：应付账款拆迁补偿费贷：主营业务收入（二）房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收 据，结

5、转成本的会计处理：借：主营业务成本土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品二、房地产企业拆迁还房的税务处理房地产企业拆迁还房的税务处理房地产企业发生的拆迁还房的行为主要涉及到营业税、土地增值税和企业所得 税的处理。（一）营业税的处理（一）营业税的处理国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复（国税函 2007768 号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其 实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有 的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。1、纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有

6、明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工 并与被拆迁户办理交接手续时。2、计税依据根据营业税暂行条例、国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小 区建设征收营业税问题的批复（国税函发1995549 号）、国家税务总 局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复（国税函1998771 号） 及国税函2007768 号的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿 或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途， 均应属于营业税的征税范围，应按均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产销售不动产”税目缴纳营业税。税目缴纳营业税。基于拆迁 房屋行为的特殊

7、性，在营业税的计税依据上，应区分以下两种情形。（1）根据国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税 问题的批复（国税函发1995549 号）和营业税暂行条例的有关规定 规定，对偿还面积与拆迁建筑对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房分，由当地税务机关按同类住宅房 屋的屋的成本价成本价核定计征营业税核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施 （如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格 中并已征收营业税的，不再征收营业税。（2）对超出拆迁建筑面积的部分，则应按营业税暂行条例实施细则第二十 条规定的顺序确定

8、计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为 的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价 格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本（1成本利 润率）（1营业税税率）。（二）土地增值税的处理（二）土地增值税的处理国家税务总局关于土地增值税清算管理有关问题的通知（国税函2010 220 号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视 同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关 问题的通知（国税发2006187 号）第三条第（一）款规定确认收入。即 房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非

9、货币性资 产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一 地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关 参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地 产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆 迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿 费。（三）企业所得税的处理（三）企业所得税的处理企业所得税法实施条例第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币 性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的 相关税费为计税基础。房地产开发经营业务企业所得税处理办法

10、（国税发 200931 号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖 励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人 的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法 和顺序为：1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于 15%，具体 比例由主管税务机关确定。关于计税成本的确定，该房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为， 根据企业

11、债务重组业务所得税处理办法（国家税务总局令第 6 号）第四条 规定，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让 非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进 行所得税处理。也就是说，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所 还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成 本的拆迁补偿费。三、拆迁还房的案例分析三、拆迁还房的案例分析 案例案例 11江西省南昌市某房地产开发公司 2009 年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅 开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行 过渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人

12、房屋进行安置补偿。2010 年 6 月该公司 用已完工 1000 平方米的自建商品房偿还被拆迁人（其中等面积还原部分 800 平 方米），同类住宅房屋建造成本 2200 元/平方米，销售价格 3500 元/平方米。 请进行有关的税务处理分析。 税务处理分析税务处理分析 （一）营业税处理该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成 本价（即本例中的商品房建安造价）缴纳销售不动产营业税 88000 元 （80022005%）。而对超出部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动产营 业税 35000 元（20035005%）。（二）土地增值税的处理房地产企业用建造的本项目房地产安

13、置回迁户的，安置用房应视同销售处理， 上述“拆一还一”行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为 房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计 入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁 补偿费。本例中由于不存在补差价问题，“拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入为 2800000 元（8003500），同时，计入房地产开发成本中的土地 征用及拆迁补偿费也是 2800000 元，假如江西省规定普通住宅的土地增值税预 征率为 2%，则应按规定预缴土地增值税 56000 元（2800000 元2%）。（三）企业所得税的处理根据企业所得税

14、法实施条例第二十五条及国家税务总局关于印发房地产 开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931 号）第七条及 此前的国家税务总局关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得 税问题的批复（国税函2002172 号）规定，企业将开发产品用于抵偿债 务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发 产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实 现。同时根据企业债务重组业务所得税处理办法（国家税务总局令第 6 号）第 四条规定，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值 转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还

15、债务两项经济业 务进行所得税处理。也就是说，该房地产公司该房地产公司“拆一还一拆一还一”行为要按公允价值行为要按公允价值 对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计 税成本的拆迁补偿费。税成本的拆迁补偿费。为简化计算，假设本例中同类住宅房屋成本价等同于开 发产品的计税成本。由此可以看出，“拆一还一”行为土地增值税与企业所得 税处理原则是一致的，视同销售收入及作为开发产品计税成本的拆迁补偿支出 均为 2800000 元。但在企业所得税预缴申报时，应确认视同销售所得应确认视同销售所得 1040000104

16、0000 元元（3500350022002200）800800。 案例案例 22A 公司 2008 年 5 月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积 21000 平 方米，住宅建筑面积为 31900 平方米，可供销售面积 29000 平方米，其中用于其中用于 安置回迁户村民的住宅面积为安置回迁户村民的住宅面积为 79007900 平方米，平方米，其余 21100 平方米的住宅由 A 公司 自由销售或使用。该项目于 2009 年 5 月完工。2009 年 9 月开始与被拆迁户办 理交接手续的回迁房面积共 7900 平方米。2010 年 1 月正式对外销售，并于当 月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为 7000 元/平方米，取得 销售收入 14770 万元（21100 平方米7000 元/平方米）。该项目工程已竣工决算，开发成本为 6000 万元