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1、良心开发商吐露内情良心开发商吐露内情 2 2购房陷阱五： 买卖期房，您悠着点购房陷阱五： 买卖期房，您悠着点首先我们必须要明确一点，按照国家相关的法律法规，期房是明令禁止买卖的。但是各方在利益的驱动下，我国楼市的炒楼花现象，总是或明或暗的存在。在这里我就讲一讲期房买卖所存在的风险。我们可以这样理解，开发商在期房买卖上扮演着至关重要的角色，因为只有炒作项目才能红，也只有红了才能创造溢价利润。说得直白点，开发商就是靠一群炒房客把楼盘价格炒高的，而最大的炒房客就是开发商自己，因为他掌握着楼盘的定价权。对于期房的转让，一般性开发商都会给这些炒房客一条暗道，收取一定的费用后帮助更名。不多说了，还是让我们
2、看一看存在的多种情况：1、楼盘未领商品房预售证 ，开发商内部销售期间，只签订购房意向书或者认购书 、 购房定金合同等，尚未不到房管部门备案的，只要开发商同意，就可以转让期房或者房号。如果购房者遇到这种情况一定要三方协商一致，先更名，然后付钱。因为开发商内部的工作人员往往会索取好处费，一旦谈不拢或者搞毛了，那就别想更名了。2、楼盘已经领取商品房预售证 ，并且也已经签订正式商品房买卖合同 。这里有半个月到一个月左右的时间给开发商到房管部门备案（各地规定不一样） ，目前国内很多开发企业就是利用了这个空挡大搞虚假交易和炒楼花（现在有些城市已经被限制了） 。如果购房者遇到这种情况也一定要三方协商一致，先
3、更名，然后付钱。3、楼盘已经领取商品房预售证 ，也已经签订正式商品房买卖合同且到当地房管部门备案。遇到这种情况我提醒大家，一定一定要多注意。有以下三种情况可以处理：3.1、按照规定，只有直系亲属之间才能在已经备案的情况下更名。3.2、开发商和原客户解除合同，手续比较复杂，没有特殊关系，开发商不会予以配合。3.3、自己和期房房东私底下签订一个合同。坦率的说这是无效合同。一旦房价大幅上涨，房东完全可以毁约。这种情况全国出现很多例了。这些都是交易过程中存在的风险，再让我们看看期房本身的风险1:业内有句名言：“没有卖不掉的期房” 。坦率地讲，国内的商业诚信环境并不完善，在商品房销售市场的监管上存在诸多
4、空白，这就让不良开发企业有机可乘。开发企业可以通过前期的模型、VCR和楼书等销售工具尽量美化项目，蒙蔽购房者的双眼，造成宣传与实物的巨大差距。而我们的购房合同又很难做到面面俱到，所以约束性不强，最后吃亏的都是购房者。在这里我建议购房者还是用最原始的方式眼见为实，现房交易。千万别给开发商给忽悠了，说什么买期房比现房便宜，其实如果购房者把资金成本一算，不见得期房比现房便宜。2、遇到烂尾项目，购房者的麻烦就大了。在期房的购买中最怕的就是遇到烂尾项目，项目一旦烂尾，购房者的权利将很难得到保证，甚至有些项目一烂就是几年甚至十多年。虽然现在针对这种风险，相关部门推出了预收款监管措施，作为业内人士可以很负责
5、的告诉购房者，这种监管措施对小企业是没有硬约束力的，规避的办法有很多。3、期房销售中有很多项目是无法取得正规手续的黑项目。如小产权房，开发商就是利用信息的不对称和购房者对房产知识的匮乏，在项目未动工之前，没有引起监管部门的注意，假借期房销售的名义大肆揽金，等问题一出，又以购买人数众多，考虑到监管部门担心引起社会负面影响大为要挟，逼迫监管部门就范。如果不成，拍拍屁股走人，损失的反正不是开发商。也就是说期房的购买者成了开发商要挟政府的筹码。综上所述，我的建议是不要买期房，期房存在的问题太多。宁可眼见为实，也不要去冒险尝试。这种风险不是一般购房者可以承担的，买房是大事情，切不可贪图便宜被开发商给忽悠
6、了，还是那句话，买的永远没有卖的精。6购房陷阱六： 物业服务，您忽略的大问题购房陷阱六： 物业服务，您忽略的大问题购房者买房只完成了第一步，接下去的是入住，这是一个长期存在，在某种程度上来说，这比买房更重要。因为物业服务好坏与否直接关系到购房者的居住感受和所购物业今后的增值潜力。不过当下有相当一部分购房者对物业服务抱着无所谓的态度，这可能跟中国人自古的传统有关系，也可能因为物业服务产品并不像房产这么具象化，进而让广大购房者忽略了其中的利害关系。就这个事情，我来说道说道。开发商在选择物业服务公司上是很抠门的，既要物业服务公司名气大，提供的服务多，而且收费还要低，又不想自个多掏钱。尤其是前期物业费
7、，这笔钱数额比较大，一般几十万到几百万不等，都是由开发商掏腰包给物业服务公司的。所以在这个前期物业环节，开发商会拼了老命压价。经过多次竞价筛选后，入围的物业服务公司其实已经没有多少利润可言了，加之物业服务费也是市场竞争价格，对于最终确定的物业服务公司而言，也只能在实际管理中增加经营收入（如出租物业管理和经营用房；空间广告位出租；临时出租公共场地；搞合作经营；搞额外收费服务等） 、减少运营成本（减少工作人员；减少设备维护频率；降低公共能耗；降低服务标准等） 、以次充好（利用廉价设备更换退役设备等） 、挪用公共支出（尽量多次提取物业维修基金）等。如果遇到一个不良物业服务公司，罪行远不止上述内容，可
8、以用罄竹难书来形容。这种现象具有相当大程度的普遍性，原因之一就是开发商的过度逐利最终导致物业服务公司所提供的产品畸形化，当然这里也与这个行业本身的潜规则和物业服务公司自身的经营思路有关。在这里其它的我就不多说了，我给购房者提几个建议：1、购房时认清楚是物业顾问公司还是物业服务公司。虽然只差两个字，但这里区别就大了。物业顾问公司，只收取顾问费用，而直接面对购房者的是另一个班底。一般性不良开发商明里会找一个牌头很大的物业顾问公司，然后为了节约成本暗地里再找一家劣质的物业服务公司，以此降低成本。利用购房者不了解里面的奥妙，在宣传的时候主推物业顾问公司，实际却是一家不知名甚至劣质物业服务公司接手该项目
9、。购房者以名牌价格享受低挡服务，损失不可谓不大啊！2、要搞清楚物业费是否含有公共能耗费和电梯运营费。这个很关键，有些购房者只是简单的询问了物业费的标准，而没有搞清楚是否有额外费用。开发商往往利用这点，在密如蛛网的合同中，加上不起眼的几个字，那么购房者实际支付的物业费就远高于当初开发商的承诺。要知道物业费壳可不是叫几次就完了，是有可能交几十年的费用啊，累计起来是一笔巨大的开支。3、尽量选择品牌开发房企下属的品牌物业服务公司。物业服务市场上的乱象让很多品牌房企为了保证品牌的含金量，不得不自己做物业。这是很好的事情，我认为只要是有长期发展打算的房企都会成立自己的物业服务公司，这是负责任的表现。为了维
10、护品牌，这些房企下属的物业服务公司往往不是以盈利或者说是高利润为目的的，如此一来购房者才会真正享受低挡价格名牌享受。4、尽量不要选择有房产开发背景的物业服务公司接手的非自身项目。这话说起来有点拗口，说白点就是如果有一家物业公司，自身或者上级公司也是做房产开发的，接手一个不是自身或者上级公司开发的项目，购房者就得当心了。要记住，胳膊肘是不会往外拐的，这些物业服务公司重点保障的是自身项目，接手非自身项目的目的主要是从降低成本的角度考虑。如果一旦自身项目和非自身项目出现冲突，毫无疑问他们会保证自身项目。说了这些，我也不知道大家有没有懂里面的奥妙。正如网友所说得隔行如隔山，我只能尽量将一些能立刻理解的
11、内容写出来，以后深奥点的内容今后其它系列文章里再讨论。7购房陷阱七：车位车库，别给弄糊涂了购房陷阱七：车位车库，别给弄糊涂了在购房者买房的同时，还有一些附带品，比如车位。别小看这个问题，在这个问题上存在着很多房产商的黑幕。购房者也是再这个问题上稀里糊涂地丧失了权益，甚至要付出许多的金钱。首先来说一下，这个车位和车库的区别：车位，在项目通过综合验收时，单体不具有全围合结构，可以是地面以上的地上车位，也可以是地面以下的地下车位。车位一般不计入项目容积率，即不可办理产权证（各地的规划技术要求都不一样，有些地方由于一些特殊要求，地下室可以计入容积率，可以办理产权证）.车库，在项目通过综合验收时，单体具
12、有全围合结构，一般都位于地上。车库一般都计入项目容积率，即可以办理产权证。基于以上两点，我给购房者一些建议：1、先要分清楚你买的到底是车库还是车位。一般而言最简单的办法就是看有无产权证。只要有产权证就是车库，没产权证就是车位。这两者的价值相差可就大了。没产权证就意味着你只有使用权，没有产权全。简单的说，就是你没有办法到银行做抵押。2、一定要索取正规发票。如果是车库，那是肯定有发票的，不然契税也交不了，三证都办不了。但是有些不良开发商，为了逃避税收，在卖车位的时候，只愿意提供收据，而且是公司内部收据，非税务部门提供的正规收据，这将给今后使用权的纠纷埋下隐患。上了税才说明国家支持你的占有使用行为，
13、没上税，那就意味着得不到国家承认的风险。3、并非所有车位开发商都可以出售或出租：3.1、比如说人防、消防部分地下室，用途不是停车的，但有些开发商就私自变更用途，利用不提供发票的办法，非法出售牟利。今后如果被发现，购房者的权益肯定是要受影响的。3.2、比如说地面上的部分车位是规划方案中自带的公共车位，那么就属于项目的全体业主，开发商是无权处置的，更不能销售。可是有些不良开发商就是利用购房者并不了解情况，私自出售牟利。3.3、在道路上划出的临时车位属于全体业主，开发商和物业一般会用来出租，租金收入就被私吞了。然而这些道路是属于项目公共部分，购房者已经在购房款上覆盖了这部分费用，是可以不用再付费使用
14、的。开发商很大程度上就是利用购房者对相关法律法规的不了解，钻了空子，非法谋取了不当利益。以上这些情况在房地产行业里普遍存在，但是国人的维权意识非常单薄，甚至于有些入住率都非常高地项目并没有成立业主委员会，遇到争议时没有一个能代表业主利益的团体出现，往往引不起足够的重视，或者被开发商各个击破了。所以我建议，购房者最好能利用现有的网络平台，建设一个常用的网络联系方式供项目业主交流情况，一旦有问题，就要团结一致，维护自身的权益。8购房陷阱八：楼书模型，只能仅供参考购房陷阱八：楼书模型，只能仅供参考在期房销售的时候，由于房屋没有交付，只能通过一些辅助工具来了解项目的具体情况，这些工具基本上就是楼书、模
15、型和VCR（精美的视频短片） 。由于辅助工具和实物之间存在差异是无法避免的，就像时下流行的网购，图片和实物无法做到一模一样，所以一些不良开发商就在这方面动起了脑筋。先讲讲楼书楼书是购房者对产品最直接的第一印象，也容易给购房者造成思维定势，甚至开发商在楼书的设计上是故意引导，比如：1、楼书做得非常精美，让人容易联想到产品的品质。要知道，你买的是房子，不是精美的楼书。楼书再精美，产品不精美也白搭。2、很多楼书中的套型图是不标明尺寸的，为的是让购房者失去空间感。比如说一些房间的开间太短，放下一张床后就很难通行。 遇到这种情况，开发商会在不标注尺寸的情况下，人为缩小床、柜子、椅子或者桌子的比例，在套型
16、图上的体现就是房间布置了床后空间还显得很大。一般购房者肯定上当。3、即使标明了尺寸，有些套型图也是变形的。一般都会把进深改短些，面宽拉长点。利用购房者视觉上的不敏感，这样做很容易获得购房者对套型图的好感。如果有人不信，可以将项目的施工图纸和楼书上的套型图做同比例缩放，然后比较，就能看出问题。4、现在楼书上的套型图都会做辅助设计，放上家具，用二次装修弥补自身设计的不足。比如说套型图中一些裸露的承重柱，就会被装饰掉，或者包进去。反正二次装修的设计有的是办法藏起那些开发商不想让购房者看到的东西。再说说模型模型最容易出的一些问题：1、外立面的用材很模糊。这是最大的问题，用劣质的涂料和石材干挂，成本相去甚远。但在模型的表现上，很难区分。比如有一些项目的外立面用的是仿石漆，自身就是模仿石材，而在模型的体现上就是干挂石材。如此一来用仿石漆和石材干挂成本和品质相差大了。2、楼间距、道路宽度和绿化面积在模型上的体现与实际往往都有出入。不知道会不会有购房者，在买了房子之后，还去实地测量楼间距，然后再和售楼部的模型进行比较。至少我做了这么多年没碰到过一个。再说，这方面没有
