我市办理土地房屋登记政策解读

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1、我市办理土地房屋登记政策解读我市办理土地房屋登记政策解读按：按：重庆市国土房管局关于办理土地房屋登记有关问题的通知重庆市国土房管局关于办理土地房屋登记有关问题的通知已通过市政府法制已通过市政府法制办规范性文件审查备案登记（渝文审办规范性文件审查备案登记（渝文审200823 号）号） ，自，自 2008 年年 10 月月 15 日起实施。日起实施。为了让广大群众更好地理解我市土地房屋登记有关政策，经市政府网站约稿，市国土房管为了让广大群众更好地理解我市土地房屋登记有关政策，经市政府网站约稿，市国土房管局对该政策进行了解读。局对该政策进行了解读。一、一、 通知通知出台的背景和依据出台的背景和依据继

2、 2007 年 10 月 1 日中华人民共和国物权法施行后， 土地登记办法和房屋登记办法分别于 2008 年 2 月 1 日和 7 月 1 日起施行。法律和部门规章对现行土地房屋登记的管理体制、机制、类别、程序等进行了较大调整。我市的土地房屋登记自 2004 年 12 月 1 日起实施两证合一制度，与全国其他省市比较，具有一定的特殊性，在贯彻法律和部门规章时，需要结合我市的实际情况。在通知起草过程中，市国土房管局对土地房屋登记工作进行了专项调研，充分征求了市人大、市法制办、金融机构、区县国土房管部门的意见，并经市法制办审查登记，形成了较好地结合我市实际、逻辑严密、程序合理、操作性强的指导实施意

3、见。二、土地房屋登记的一般程序土地房屋登记的一般程序分为申请受理、权属审核、记载于土地房屋登记簿和发证四个步骤：（一）申请受理由申请人提出书面申请并依法提交相关材料。对提交材料齐全且符合法定形式的，受理人员应即时出具登记受理通知书 。对提交材料不齐全或者不符合法定形式的，如申请人能当场补正，在补正后出具登记受理通知书 ；如不能当场补正，应不予受理，并出具不予受理通知书 ，说明理由。对申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项应向当事人询问。询问结果应当经当事人签字确认，并归档保留。（二）权属审核由审核人员对申请人的申请事项和提交材料进行审核，对已登记的土地房屋应查阅登记簿。对申请登记土地房屋的有

4、关情况需要进一步证明的，应出具补充材料通知书 ，告知申请人于 5 日内需补充的相关材料。逾期未按要求补充材料的，应退回受理岗位，并由受理岗位出具不予登记通知书 ，说明理由，作退件处理。补充材料时间不纳入登记时限。办理土地房屋初始登记、在建工程抵押权登记、因土地房屋灭失导致的土地房屋注销登记等，应当在规定的登记时限内实地查看。对符合登记条件的，应当予以登记；经审核不符合登记条件的，经部门负责人批准，在登记时限内作出不予登记的决定，并由受理岗位出具不予登记通知书 。（三）记载于土地房屋登记簿已使用登记信息系统进行土地房屋登记的，经审核后，通过登记信息系统将土地房屋登记结果自动记载于登记簿；未使用登

5、记信息系统的，在审核完成后 1 日内，由审核人员将登记结果记载于登记簿。土地房屋登记机构分设的，应分别将土地或房屋登记事项记载于登记簿。（四）发证根据登记簿的记载事项打印或填写权属证书、登记证明。登记机构查验申请人缴费凭证后，颁发权属证书或登记证明。三、几种新的登记类型在已有的初始登记、转移登记、变更登记、注销登记外， 通知依据物权法 、 土地登记办法和房屋登记办法 ，进一步明确了预告登记、地役权登记、更正登记、异议登记的申办方式，对现有的抵押权登记方式进行了较大的调整，作出了新的规定。（一）预告登记按照物权法的规定，当事人签订房屋买卖协议后，为保障将来实现房屋物权，按照约定可以申请预告登记。

6、预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该房屋的，不发生物权效力。比如说，老百姓要购买开发商预售的住房，需要签订购房合同，但这只享有合同上的请求权，没有排他性，所以购房人也就无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给其他人，即“一房二卖”。如果发生了这种情况，购房人只能主张开发商违约要求损害赔偿，而不能获得所购房屋。在进行了预告登记之后，就具有了物权的排他效力，开发商如果违背预告登记的内容“一房二卖”，就不能发生法律效力。购房人将来就可以肯定获得所购买的房屋。预告登记不仅可以防止开发商“一房二卖”，也可以避免开发商拿已经出售的房屋向银行抵押贷款，避免日后可能发生的纠纷。当然，在二手房买卖中，预告

7、登记也具有同样的效用。所以，如果担心购房可能发生风险，可以在购房协议中约定预告登记事项，并及时申请办理。按照通知的规定，可以申请预告登记的情形有预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让或抵押等。申请预购商品房预告登记，当事人应当提交登记申请书、申请人的身份证明、商品房预售合同、商品房预售合同登记备案证明、当事人关于预告登记的约定及其他必要材料。申请预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移或抵押预告登记的，当事人应分别按照房屋登记办法第七十一条、第七十二条、第七十三条的规定提交材料。预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，不得并案办理。对符合条件的预告登记，登记机构应当自预告登记受

8、理之日起 10 日内完成，将预告登记事项记载于土地房屋登记簿，并向预告登记权利人发放预告登记证明。同时，登记机构应将土地房屋权属证书复印件（加盖“与原件核对无误”印章）归档保留，对土地房屋权属证书可不作记载。预告登记后，债权消灭或自能够进行土地房屋登记之日起 3 个月内当事人未申请登记的，预告登记失效。当事人依法申请土地房屋登记的，应提交预告登记证明等相关材料，由登记机构按规定办理土地房屋登记，同时注销预告登记。预告登记期间，未经预告登记权利人同意，登记机构不得办理土地房屋权利的转移登记、变更登记或者抵押权、地役权登记。（二）地役权登记地役权是物权法中规定的一类新型用益物权，具有物权的效力。

9、物权法第一百五十六条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。 ”可见，所谓地役权，是指不动产所有人或使用人为了提高自己不动产利用的效益，而利用他人不动产的用益物权。地役权的概念，包括以下几个方面的内容：（一）地役权的客体为他人之不动产；（二）地役权的主体为不动产所有人或使用人；（三）地役权设定的目的，在于提高权利人不动产的效益。地役权具有从属性和不可分性。所谓地役权的从属性是指，需役地所有权或使用权与地役权具有主从关系，地役权应当依附于需役地所有权或者土地使用权而存在。首先，地役权的设定，以需役地的存在为

10、前提。其次，地役权不得单独处分，只能与需役地的处分一并为之。第三，在据以设定地役权的需役地所有权或者使用权消灭的情况下，地役权也因设立目的的丧失而失去存在的必要，从而归于消灭。所谓不可分性是指在需役地和供役地被分割或者发生其他变化的情况下，地役权原则上不应受影响，仍然存在于原先的需役地和供役地之上，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。首先，地役权的取得具有不可分性。当需役地或供役地的所有权、使用权为两人以上共有时，任何共有人不能仅为自己的份额去取得或设定地役权，而需要各共有人一并为之。其次，地役权的享有或承受具有不可分性。一方面，在地役权存续期间，需役地的所有权或者使用权分割属于不同主

11、体的，地役权仍然在原先的需役地上存续，各个新的需役地所有人或者使用人继续有权行使该地役权；另一方面，在地役权存续期间，其所有权或者使用权分割属于不同主体的，地役权仍然在原先的供役地上存续，各个新的供役地所有人或者使用人仍然应当继续承受该地役权的负担。第三，地役权消灭时的不可分性。与地役权取得的不可分性相同，当需役地的所有权或者使用权为两人以上共有时，任何共有人不能仅为自己的份额而消灭地役权，通过法律行为消灭地役权，须全体共有人共同为之。申请地役权初始登记，当事人双方应当共同申请并按照土地登记办法第三十七条、 房屋登记办法第六十四条的规定提交材料。符合地役权登记条件的，登记机构应当于 10 日内

12、将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的登记簿和土地房屋权属证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的权属档案中。供役地和需役地分属不同登记机构负责登记的，当事人应当向供役地的登记机构申请地役权登记。负责供役地登记的登记机构完成登记后，应当通知负责需役地登记的登记机构，由其于 1 日内记载于需役地的登记簿。申请地役权变更登记、转移登记或注销登记的，当事人应当提交登记申请书、申请人的身份证明、证明地役权发生变更、转移或者消灭的材料、土地房屋权属证书或者房地产权证以及其他必要材料。对符合条件的地役权变更登记和转移登记，登记机构应于 10 日内办结；对符合条件的地役权注销登记，登记机构应

13、于 2 日内办结。（三）更正登记所谓更正登记，是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，依照其申请，及其提交的登记簿记载的权利人对更正的书面同意或者证明登记确有错误的证据，登记机构对错误事项进行更正的登记。权利人、利害关系人申请更正登记的，应当按照土地登记办法第五十九条、 房屋登记办法第七十四条的规定提交材料。在符合更正登记条件，即登记簿记载确有错误的情况下，登记机构应当予以更正登记。予以更正登记的条件主要包括：1、申请人与更正登记申请书材料记载的申请人一致，申请人系登记簿记载的权利人或者与登记簿的记载存在利害关系；2、作为申请人或者被申请人的权利人系登记簿记载的权利人；3、申

14、请人提交的材料包括权利人的书面同意，能够证明登记簿的记载确有错误；4、更正登记不影响房屋登记簿上记载的其他房屋权利人的利益。对符合条件的更正登记，登记机构应予 10 日内办结。如果不符合上述条件，即登记簿的记载无误，登记机构应当不予更正，并书面通知申请人。按照物权法的规定，除了权利人和利害关系人可以主动申请更正登记外，登记机构在发现登记簿的记载错误时，也可以依职权办理更正登记。登记机构发现登记簿的记载错误，应向当事人出具更正登记通知书 ，通知其于15 日内申请办理更正登记；当事人无正当理由逾期不申请办理更正登记的，登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对登记簿的记载予以更正，并公告注销

15、原土地房屋权属证书。办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，登记机构应当暂缓办理。（四）异议登记利害关系人认为登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。对符合条件的异议登记，登记机构应当于受理之日起 1 日内将异议事项记载于登记簿。异议登记期间，登记簿记载的权利人处分土地房屋申请登记的，登记机构受理后应暂缓办理。异议登记期间不纳入登记时限。权利人处分土地房屋申请登记，登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于登记簿之前，第三人申请异议登记的，登记机构应当中止办理原登记，并向权利人出具中止

16、登记通知书 ，说明理由。物权法第十九条规定， “申请人在异议登记之日起 15 日内不起诉，异议登记失效”。因此，在办理异议登记之后，申请人应当在 15 日内向法院起诉。对于登记机构而言，自受理异议登记之日起 30 日内，申请人未向登记机构提交能证明其已向法院起诉的相关材料的，登记机构方可认定异议登记失效。异议登记失效后，登记簿记载的权利人处分土地房屋申请登记的，登记机构应依法办理。注销异议登记的申请人，可以是登记簿记载的权利人，也可以是异议登记的申请人。登记簿记载的权利人申请注销异议登记的，应当提交登记申请书、申请人的身份证明、人民法院对异议登记申请人起诉不予受理或者驳回其请求的证明文件等材料；原异议登记申请人申请注销异议登记的，应当提交登记申请书和申请人的身份证明等材料。（五）抵押权登记通知依据物权法 、 土地登记办法 、 房屋登记办法的相关规定，对原有的抵押权登记操作方式进行了较大调整，主要有：1、明确了土地房屋登记机构的受理分工。土地房