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1、重重庆庆市市南南岸岸体体育育馆馆- 2 -招商策划方案招商策划方案目目 录录一、一、前言前言44(一)项目简介44(二)策划目标和策略思路44二、二、项目综合分析项目综合分析55（一）区位分析 551、 重庆地区552、 南岸地区663、 体育中心附近66（二）竞争对手分析 771、帝景摩尔772、金阳重庆映像773、重庆地区主要体育中心88（1）重庆奥林匹克体育中心 88（2）重庆大田湾体育中心 88三、三、项目机会点和问题点分析项目机会点和问题点分析 88（一）机会点 881、 区位优势882、 设计优势99（二）问题点99四、四、项目目标和定位项目目标和定位99（一）总体定位99（二）区
2、域细分1010五、五、项目后期经营管理思路项目后期经营管理思路1010- 3 -专设招商委员会1、必要性 10102、具体职能 1010六、六、项目招商策略项目招商策略1111（一）定价 1111（二）优惠政策 1111（三）前期招商广告 1212（四）招商要求 1212七、七、 入驻商家经营优势入驻商家经营优势 13131、概念优势 13132、资源优势 13133、成本优势 13134、人文环境优势 1313八、八、 效益预测（五年）效益预测（五年） 1414（一）总成本1414（二）总收入1515（三）效益预测15九九、附件附件1515招商合同- 4 -正正 文文一、一、前言前言（一）项
3、目简介南岸区是重庆直辖发展的新星，作为重庆市未来的科技信息中心、文化艺术中心、商贸金融中心和娱乐休闲中心，正以令人瞩目的速度飞快发展。为了进一步繁荣南岸经济，满足人民不断增长的文化生活需要，完善城市配套设施，新建了融合运动、休闲、娱乐、购物、旧城改造为一体的体育中心-重庆市南岸体育中心。该项目按照“一场两馆一中心一广场”的规划思路，建设可容纳30000 人的标准体育场一个；可容纳 3500 人的体育馆一个；可容纳 1500 人的室内游泳馆一个；青少年活动中心一个；体育主题公园一个，配套建筑约 18 万平方米，总用地约 469 亩。体育中心活动范围内规划建设 18841m2商业营业用房，其中4.
4、800 标高平台10429 平方米，10.200 标高平台 8412 平方米。附属用房 18595平方米，其中4.800 标高平台 2273 平方米，10.200 标高平台16322 平方米，停车场 8492 平方米，停车位 2500 个。本次招商主体是南岸体育中心体育馆内部的商业用房。体育馆预计在 2005 年 10 月前完成。项目用地面积：11738 平方米，项目- 5 -建设规模：12067 平方米，其中：0.000 标高以上及看台部分 6228平方米；-4.800 标高层 4429 平方米；-10.200 标高层 1410 平方米。体育馆固定座椅 3000 座，活动座椅 500 座。可
5、满足篮球、排球等多种体育比赛任务，进行文艺、展览、集会活动，进行群众锻炼和娱乐服务等多项功能，并可承接大型演出。其配套商业营业用房-4.800 标高层 8645 平方米（见附图） ；-10.200 标高层 8147 平方米（见附图） ， 通过体育中心整体的运作，和其特有的形象特征、理念，可以使体育馆内的商机无限，从而改善现南滨路餐饮、娱乐火爆而购物、健身不足的现状，促进南岸体育与商业协调进步。（二）策划目标和策略思路 策划目标：吸引广大商家入驻，将其打造成集运动、休闲、娱乐、购物为一体的体育中心。策略思路：强化优势、突出品牌特色。二、二、项目综合分析项目综合分析（一）区位分析1、重庆地区200
6、4 年重庆市经济发展继续保持强势的增长速度，1-11 月，国民生产总值达 1995.92 亿元，同比增长 11.2%，预计全年的增长速度达到 11.3%。固定资产投资保持了快速增长的势头，1-11月我市全社会累计完成固定资产投资 988.67 亿元，同比增长- 6 -29.6，房地产开发完成投资 257.48 亿元，同比增长 51.8，占固定资产投资 26%。其中，住宅建设完成投资 143.24 亿元，增长36.8；商业营业用房投资 37.10 亿元，增长 30.8；办公楼投资 8.5 亿元，同比增长 42.2%。房地产增加值 75.98 亿元，同比增长 14.6%，占国民经济生产总值 3.8
7、%，继续保持拉动经济增长的重要作用。近年来人们的生活方式和观念发生了巨大改变，加上 GDP 连续多年近 10%的增长，积累了巨大的市场需求。重庆作为西部上游的中心城市，是中西部的连接点，重庆不仅连接起了西部，更将西部和全国更紧密得联系在一起，这使重庆的 GDP 增长卯足了后劲，重庆的发展潜力非常巨大。在重庆市活跃的经济环境之下，片区经济在迅速崛起2、南岸地区作为重庆主城区的南岸区，规划建成面积为 54 平方公里，人口60 万，现各项城市建设快速发展，人民的物质文化需要在不断提高，政府着力于基础设施的建设和经济的发展，这些都为此次招商提供了良好经济环境。3、 体育中心附近附近有东海地产、海棠小月
8、社区、海棠烟雨公园等住宅休闲区，人流集中。是南海片区的核心位置，而南海片区为区政府所确定的“五边战略”的重要一边（建设江边）。距南坪转盘米，距长江大桥南桥头米，南弹路与南滨路从南北包围海棠晓月- 7 -并与海棠大道，四海大道相连，交通网络日趋完善。随着滨江路的竣工通车，景观商业街，旅游码头，滨江公园，体育馆，五星级酒店的陆续建成，再与万亩南山饮食文化风景区遥相呼应，南海片区必将是一个五彩缤纷、充满魅力的新社区。而居于其核心位置的体育中心，无疑正是该片区一颗最耀眼的明珠，增值潜力无可限量，商机无限。（二）竞争对手分析1、帝景摩尔该项目位于南坪转盘中心，是由帝景集团在南岸中心商圈打造的一个重量级商
9、业物业区，紧接南坪商业广场与南坪商业步行街。作为南岸中心商圈中的巨无霸，该项目总占地面积 36000平方米，其中商业总建筑面积超过十万平方米。在紧凑的城市空间环境下，以商业步行街为核心，组合多种商务文化活动空间，演绎国际第三代以生态、休闲为特色的人性化商业区摩尔。该项目的优势在于位于南岸区商业繁华、人流集中的黄金地段，定位在高档休闲、娱乐、购物区。但是其出租、售卖价格偏高，会增加商家的经营成本，且帝景摩尔商铺的整体形象只是一种普遍的都市商务休闲区。2、金阳重庆映像该项目位于重庆市南岸区原桥梁公司地块，处于通往经济技术开发区和鹅公岩大桥方向的入口，是时也是通往铜元局及长- 8 -江电工厂的主路口
10、。由南坪西路以北、西连二路以东、南铜路以西的城市主要道路围合成一块“四方形”用地，该项目拟建成商业步行街，依托于南坪核心商圈，结合体验经济的原理，在完好保留巴渝本土传统文化的同时，引入现代的商业文明，定位于“休闲旅游性商业”。 其项目特色：它是属于传统的，是怀旧、文化与现代时尚结合的产物，给人以怀旧感，令人留连忘返。但是，其地理位置不占优势，且这怀旧的形象与都市的购物生活不相协调。3、重庆地区主要体育中心（1）重庆奥林匹克体育中心重庆奥林匹克体育中心位于重庆市高新技术产业开发区，该体育场总用地 118600，建设面积 62500，是一座能容纳 6 万名观众的大型体育场。虽然该体育中心规模较大，
11、是重庆市一座标志性体育建筑，但是主体内部没有商业营业用房。（2）重庆大田湾体育中心大田湾体育中心已退出竞技体育中心的宝座，转而面向市民开放。重庆市将对大田湾体育场及周边进行改造扩建，一座内设市民体质测试中心，面积 2.5441 万平方米的市民健身综合楼将出现在大田湾。此外，新建的市民健身广场及体育用品商城面积将达到 2 万平方米，同时对现有网球场进行扩建，外足球场也将改造为人工草皮球场该体育中心定位为市民健身中心，以健身和休闲带动周边商业- 9 -的发展，因此和我们有正面竞争趋势。其优势在于：由于其建成时间较长，在市民中有较高知名度；交通便利；其劣势在于：设备陈旧、规模较小。三、三、项目机会点和问题点分析项目机会点和问题点分析（一）机会点：1、区位优势地理方面，南岸体育中心位于南岸区的南坪组团与弹子石组团之间的柏子桥片区，地理位置在南岸区的中心地带，其北临南滨路及南弹路
