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1、新拆迁条例拟规定被征收人自选房产评估机构新拆迁条例拟规定被征收人自选房产评估机构2010 年 12 月 16 日字号导读导读在征收补偿中，被征收房屋能够补偿多少钱，评估机构在其中起着至关 重要的作用。根据新条例，评估机构是由被征收人选定的，这有利于保障被征 收人的权益。【条文摘录条文摘录】被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构， 按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。 对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估机构由被征收人选定。被征收人选定房地产价格评估机构 的具体办法由市、县级人民政府规定
2、。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任 何单位或者个人不得干预。【专家解读专家解读】高喜善（北京首佳房地产评估有限公司董事长）：在征收补 偿中，被征收房屋能够补偿多少钱，评估机构在其中起着至关重要的作用。根 据新条例，评估机构是由被征收人选定的，这有利于保障被征收人的权益。如 果对评估价格不满意，被征收人可以提出复核，复核不满意还可以提出鉴定， 评估不满意，被征收人就不会搬，按照征求意见稿，政府也不能强拆，最后必 须由法院裁决，我们应该相信法律还是公正的。而目前的现状是，一些评估公司受到的干扰也不在少数。拆迁人雇评估公 司，但是他希望补的钱少，拆得快，这就可能会对评
3、估公司造成干扰。如果避免评估公司存在违规行为？建议由建设部门出台拆迁评估合同的示 范文本，做到权利和义务的匹配，如果评估公司瞎评估、乱评估，可以采取多 种措施进行管理，比如吊销营业执照，评估人员也可能会被取消职业资格。 （本版稿件采写 本报记者 吴鹏 杨华云）建议建议：商铺估值应考虑租金收益商铺估值应考虑租金收益专家认为，若故意或者过失压低评估价格，评估机构应承担责任专家认为，若故意或者过失压低评估价格，评估机构应承担责任按照征求意见稿的要求，被征收的房屋价值补偿“不低于市场价”，这一 规定暗含的意思是，被征收房屋的价值，可以比市场价高。但是在操作中，民 宅的价值可能相对容易评估，商铺的价值又
4、如何界定？高喜善认为，被征收人的征收行为是被动的，既然是征收，就不应该比正 常买卖和市场化的拆迁补偿低，不能让被征收人的利益受损失。“我想在评估 时，要充分体现被征收房屋的价值。”对于民宅来说，在实际操作中，评估公司有市场比较法，同样的民宅要比 较其周边相似的物业。但高喜善强调，评估的参考值有很多，比如地段、面积、 装修情况等，所以不可能出现价格完全相同的两个房屋。对于商铺，在评估时也要将其收益考虑其中，可以将周边相似物业的租金 考虑其中。高喜善举例说，比如买一个商铺，一年租金 5 万，与其相同的周边 民宅市价为 80 万，这样评估的时候，就要考虑这一点，比如参考剩余的土地出 让年限，租金是递
5、增还是递减，这都需要估价判断，或许评估后这一商铺的评 估价为 100 万。北京李晓斌律师事务所主任李晓斌还认为，应该促成评估机构的独立性和 评估方法的科学性，同时加强其法律责任，应制订保证其独立、公平、公正、 科学的原则和机制，同时也要适当展开司法监督，让这些机构独立承担民事责 任。比方说，如果评估机构故意或者过失压低评估价格，就应该承担责任。北 京上海大城市参照的案例多，误差不会大，但小地方可参照的案例少，可能会 出现误差。评估机构可摇号投票确定评估机构可摇号投票确定专家称，若被征收人放弃选择评估机构时，需要有更细致办法专家称，若被征收人放弃选择评估机构时，需要有更细致办法按照征求意见稿要求
6、，“房屋征收评估办法，由国务院住房城乡建设主管 部门制定”，高喜善说，但这种被征收人确定评估机构的办法，在实际操作中， 必然有一些问题需要明确。高喜善举例，在一些大的工程上，比如要修铁路，沿线涉及几家零散的被 拆迁户，他们既不是在同一个乡，甚至不是同一个市，如何选定评估机构？再比如在评估机构的选择上，对有资质的机构抽签、摇号都相对容易，但 是如果要投票，多少比例的人到场才可以保证投票的有效？高喜善认为，不大可能每一户都分别选定自己满意的评估机构，必须要有 统一的标准和规范，比较有可能通过投票、摇号或者抽签的方式，来确定评估 公司。另外，评估机构由被征收人确定，如果就是不想拆，被征收房屋的所有人 就是不选则评估机构，那怎么办？所以需要政府制定各种情况，被拆迁人在什 么情况下是选择放弃了自己选择评估机构的权利，这就需要更加细致的办法出台。
