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1、房屋产权第 1 页房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 按房屋所有权的归属进行的分类。在现阶段，我国住宅类房屋按产权可划分为： (l)国家所有住宅；(2)劳动群众集体所有住宅；(3)公民私人所有住宅；(4)其他经济组织(如中外合资企业等)所有住宅。非住宅类房屋主要是全民所有制(国家房产)和集体所有制的房产，其他经济组织所有房产只是少量的。 双证是指土地证和房产证。 新浪乐居# d1 I! J# T) f2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;3、依法收回土地使用权
2、的;4、共有房产未经共有人书面同意的;5、权属有争议的;6、未依法登记领取权属证书的;7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 本人从事法律工作多年，有丰富的实践经验。可提供如下法律服务：1、房地产权属调查 2、房地产交易模式设计，付款比例设计 3、交易成本核算 4、提供签约谈判场地、协助谈 判 5、定金协议拟定、买卖合同拟定 6、主持签约 7、代办贷款手续 8、监督双方合同履行、 监管卖方资料 9、监督出售房归还贷款、注销抵押、监督有关款项支付 10、监督产权过户 手续，办理产权证 11、针对履约过程中的违约情形，及时处理，出具律师函 12、监督房屋 交接手续。 第一次买房，很多人没有经验
3、，稀里糊涂签了合同，拿到房子才发现有很多问题，自己的 收入连支付月供都很困难。本刊从理财、户型、交通等多个方面整理出专家建议，为购房 “菜鸟”提供一条龙服务。 学习一些地产基础知识是购房的必需。孙子说过“多算胜 少算”。对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市场，消费者主动缩小信息差距， 总会减少盲目购买或者上当购买的机会。新浪乐居$ d+ g, z! n“ D. z; U因为房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，所以购房者在准备购房之前 更需要对楼市有所了解。在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房 者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经
4、有了一套比较 成熟的模式，过程也比较轻松。目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人 购房者的房屋经纪人。因此，初次置业者在买房前学习了解一些房地产基础知识是必需的。区位房产论坛,装修论坛,业主论坛 % Z4 h# H4 g A十分钟生活圈最好位置是衡量物业价值的最重要的标准。位置优越的住宅，通常具有下列特征：2 y. I) J3 j 二是主卧室，如面积、采光条件、居室私密性;第三是相对独立的餐厅功能;第四考虑的是 厨房的环境。第五才是次卧室(书房、客房);最后考虑阳台。客厅是全家人的起居活动中心同时也是对外接待的中心。所以客厅的布局选择至为关 键。客厅选择的第一个条件是要正正方方。现
5、在楼宇设计出现了大量的 45 度的设计，这种 设计面积利用率低，实用率也不高，最好不要选择。其次是厅与卧室最好分开，可使卧室 私密性得到保证，厅与卧室功能不会相互干扰，其合理性是显而易见的。目前市场上出现 了大量的全框架设计，里面没有什么承重墙，这种可调节性给予了布局的改良留下空间。房产论坛,装修论坛,业主论坛 6 W7 5 X J另外，在厅的选择和设计时，面宽也是一个较为关键的因素。面宽太小会给使用带来 极大不便。一般应在 3.9 米以上较为适宜，至少也应满足 3.6 米。由于现在主卧室已逐渐 成为人们的重要生活空间，功能较以前增加了许多，相应也要求扩大主卧室的面积。楼层：4 层以上更理想买
6、房,购房,装修论坛,房产论坛. 9 W5 F- |随着城市向着高密发展，多层建筑逐渐淡出市场，电梯公寓成为时下新兴楼盘的绝对 主力。这就为建筑楼层的挑选提供了更大空间。面对众多各具特色的楼盘项目，在经历一 番精挑细选之后，购房者往往还会在楼层上反复思量。什么样的楼层才是最好的楼层呢?一般来说，高层建筑的最高定价在中间偏上楼层(如 18 层的电梯公寓最好楼层一般定在 10 层左右)，其他楼层价格依一定比例递减，最低价往 往定在顶层或底层。还有一种比较能为大多数购房者接受的好楼层，便是一些有吉祥意义 数字的楼层，像 6、8、10、12、16、18 等。从某种意义上说，这会使一些购房者进入选择 误区
7、。其实对于购房者来说，最合适的才是最好的。根据自身经济情况，面对高低不同的楼层价格，购房者应先明确自己愿意接受的价格 范围，然后再确定中意的楼层。房屋居住者情况不外乎三类：老年人、青年人和老少同住。 通常情况下，老年人因体力关系，愿意住低楼层。楼层低接近地面就利于承接地气，有利 于身体健康，方便出人。但其缺点是易受废气与噪音的不良影响，且光线、通风不好，压 抑感强，容易潮湿，优劣各占一半。年轻人大多喜欢高楼层，一来高楼层较低楼层卫生环境好，二来高楼层视野开阔，更 能满足年轻人朝气蓬勃积极向上的心理。但顶层的不足同样明显，一则夏天隔热不良，炎 热迫人;二则雨天易漏、渗水。若是老少同住的家庭，在楼
8、层选择上可中庸一些，兼顾老少的自身情况确定合适的楼 层。如果家里有老人最好不要太高，因为气压关系，10 楼以上不太好。从空气洁净的角度 来看，避开 1113 层城市浮尘最集中的地方为宜。综合起来，四层以上，十层以下，通风 采光良好，较为理想。理财选好贷款方式. U# D8 ; O! n1 K3 ?2 v购房过程中，一次性付款往往能够得到更多的优惠，显得较为划算。但对于绝大多数 初次置业者来说，都不具备一次性付款的能力。目前选择贷款买房已成为一种流行的消费 方式。但是怎样科学地选择贷款方式、贷款额度和时间以及还款方式，才能降低贷款成本， 让资金发挥更大的效益?这就需要每个人根据自己不同的经济状况
9、，精打细算，合理安排。尽管初次置业的首期付款降到了两成，但由于房价的一路走高和贷款利率的不断增长， 在经济条件允许的情况下，尽量多交些首付款不失为明智之举。每个月的月供不应超过家 庭整体可支配收入的 50%。而为了减轻还款压力，购房贷款还款期限一般在 10 年15 年间 为宜。有公积金的购房者，最好能够使用公积金贷款。同时，现金、银行存款等可应急的房屋产权第 4 页资金需可维持三个月以上的日常开支以备不时之需。# v0 c0 % : 7 g合同签购房合同要注意的事项关于房屋面积方面的条款商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分组成。 应在合同中约定套内建筑面积和分
10、摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面 积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。买房,购房,装修论坛,房产论坛 4 b. X* |$ ?目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过 3%，但套内建筑面积减少，公摊面积 增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多 少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2%，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房;退 房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。对近期出台的“国八条”以及房产税政策的分析、买房,购房,装修论坛,房产论坛% v) B/ z% k“ Q前言买房,购房,装修论坛,房产论坛% i C-
11、 t/ 2011 年 1 月 26 日，开国务院常务会议出台从行政手段、金融、土地交易、及财政税收等调控房地产市场的政策，即“国八条”（见附件 1）。2011 年 1 月 27 日，重庆、上海房地产税落地（见附件 1、附件 2），酝酿多年的房地产税进入试点运转阶段。房产论坛,装修论坛,业主论坛 7 q6 8 Q二、政策背景房产论坛,装修论坛,业主论坛 R5 P0 S y1.2010 年房地产市场表现2010 年国内房地产行业经历了两轮严厉的政策调控，但房价上涨的步伐并未停止。据国家统计局数据显示，2010 年全国 70 个大中城市房价上涨了 6.4%， 30 个重点城市房价涨幅均超过 10%，
12、其中海口、杭州、太原、北京、上海、深圳、广州、重庆等城市全年房价涨幅超过 30%。2、2011 年宏观经济政策4 3 s/ n* 7 T“ x中央经济工作会议确定，2011 年宏观经济政策的基本取向为“积极稳健、审慎灵活”，重点是“更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系“，发改委已设房屋产权第 5 页定 2011 年 8%的增长目标以及 4%的通胀目标。总体上看，2011年国内宏观经济政策的方向是在维持一定增长速度的同时，回笼流动性，控制通胀，加快结构调整步伐。近期“国八条” 的出台及房产税试点的推行，既是对前一阶段市场表现与调控目标相违背的持续加码，同时也
13、是 2011 年宏观经济政策大方向的体现。三、买房,购房,装修论坛,房产论坛点评 f7 7 A+ n1、政策方向限制房地产投资性需求以及过度需求，抑制商品住房价格的过快增长，加大保障房以及普通商品住房用地供应，实现“低端有保障、中端有市场、高端有限制”2、.c政策路径短期内稳定房价增长及预期，包括：“限购”减少市场需求，直接对市场进行降温；各地发布 2011 年房价控制目标，稳定价格预期；通过信贷税收政策，增加交易成本，控制市场流动性。中长期逐步调整现有的行业机制，包括：通过约谈问责制度，保证地方与中央在房地产政策上的一致性；增加土地供给，调整土地供应结构，推广 “限房价、竞地价”，加大保障性
14、住房以及普通商品住房供应，改变市场供应结构；通过房产税试点全面推行房产税，改变住宅消费与投资的模式，改变住宅市场消费结构。新浪乐居论3、政策分析近期出台的“国八条”之中限购影响最为直接，也是“国八条”显现房屋产权第 6 页成效的关键。随着限购政策的实施，短期内对国内大中城市，特别是单级中心城市（非本市户籍周边区域购买人群比例较大）的住宅销售量会出现明显的下滑，对房价形成较大的下行压力，但房价的走势取决于限购政策实施周期的长短。重庆市、上海市房产税的出台标志着中国开始对住房保有环节征税，在调节收入分配，打击投资投机方面迈出了重大一步。但由于征收范围小、税率相对较低，短期内对投资性购房需求以及高档
15、住房需求的影响有限，旨在配合“国八条”稳定市场预期，象征意义更大。买房,购房,装修论坛,房产论坛( p3 6 A近期在上述政策的作用下，房地产成交量出现下降以及房价上涨趋势得到明显的抑制，土地市场将可能出现降温，房地产投资规模可能会出现明显下降。但是，从中长期看，国内房地产市场持续上涨的根本原因，包括宏观经济高速增长、快速城市化的进程、社会财富资本化趋势等并未变化，国内房地产行业对宏观经济以及地方财政收入的作用不可替代，同时地方政府相关调控的目标还是在于稳定房价上涨，加快保障性住房体系的建设。在政策的效果有所体现，房价上涨得到明显抑制后，具有明显计划经济色彩的限购政策可能会出现松动。由于土地储
16、备到项目销售是 3-5 年中长期价值投资的过程，本轮房地产调控正是公司积极地进行大规模土地储备，实现规模扩张的时机。考虑到政府调控的中长期政策路径，我们认为在土地储备之中需要对特别加大对不受限购影响二三线城市及区域的房屋产权第 7 页投入、加强对非住宅用地性质的产品（如公寓型写字楼项目）的关注，顺应政策大势，合理 、一、买房目标的确定 、理性和有规划的消费购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。 、二、买房首付款的积累 、买房首付款的积累购房的关键。首先初定一个目标，比如毕业后 5 年内支付一个首付款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一
