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1、20042004 上半年北京别墅市场回望上半年北京别墅市场回望一、市场供给 总体市场供给 截至 2004 年上半年，北京别墅项目已知供应量（含存量和新增量）达 176 个，建筑面积1900 万平方米（含规划），市场存量 4 万套左右，规划套数万套左右，预计 3-5 年内逐步供应市场。2004 年上半年新增项目 北京 2004 年上半年别墅开盘项目 12 个，别墅总建筑面积约 51 万平方米，其中独栋别墅550 套左右，联排及双拼别墅 1200 套左右。市场供给量较去年有了明显的减少，不少盘一直处于观望状态，一再推迟开盘时间。新增别墅项目区域分布（见图）二、市场需求2004 年上半年北京别墅（包
2、括 Towhouse）销售套数约为 2100 套，销售面积约 54 万平方米，平均每天销售约 12 套，主要分布在昌平、大兴、顺义、朝阳、海淀等别墅热点地区。（见图）三、价格状况新增别墅项目平均价格2004 年上半年北京别墅新开盘项目均价为 9732 元平方米，较 2003 年开盘别墅项目略有上升。独栋别墅价格较去年有所下降，联排、叠拼等经济型别墅价格有所上升。（见图） 四、产品特征新增别墅项目社区更趋纯粹化 从物业类型的分布看，纯独栋社区及纯 Townhouse 社区占新增别墅比例为 74.4，较2003 年增长 16 个百分点，混合型别墅项目比例由 41.9下降至 25.7，别墅社区更趋纯
3、粹化。（见图、图）新增别墅项目户型更趋合理 1.独栋别墅主力户型面积集中在 300-500 平方米之间，占 71.2，而 2003 年开盘的独栋别墅面积范围在 300-500 平方米之间的占 58.6，独栋别墅户型更趋理性化，经济型小独栋及超豪华大独栋逐步减少。 联排别墅大多主力户型面积在 190-330 平方米之间，而 2003 年开盘的联排别墅面积范围在 150-300 平方米之间，联排别墅户型面积有增大的趋势。新增别墅项目更趋低密度2004 年上半年新增项目平均容积率为 0.55，较 2003 年开盘别墅项目平均容积率 0.6要低 0.05，主要原因是低密度的纯独栋产品入市比例有所增加。
4、2004 年上半年新增独栋别墅平均容积率为 0.36，较 2003 年开盘独栋别墅平均容积率0.31 要高 0.05；2004 年上半年新增联排别墅平均容积率 0.67，较 2003 年开盘联排别墅平均容积率 0.88 要低 0.21，联排别墅更趋低密度。新增别墅项目景观环境追求回归自然 从 2004 年上半年新增别墅项目推出的概念上看，大多数新增别墅项目以生态自然景观为卖点，突出回归自然的理念，总体品质较 2003 年有所提高。从风格上看，仍是以欧式风格为主。 五、市场展望 新增供应量：相对上半年会增加。随着一部分项目获得销售许可证，以及部分持观望态度项目的入市，下半年别墅供应量将会放大，超过上半年的水平。全年供应量将相对去年有所减少。 需求：总体需求有所增长，项目平均销售率将有所提高。 价格：价格水平保持总体平稳，独栋别墅有进一步下跌趋势，联排、叠拼等形式别墅价格有望微升。（独栋别墅多分布在离市区较远的位置，经济型的 townhouse 大多分布在城乡结合部，有较好的区位优势） 产品：更趋低密度，注重生态环保
