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1、二手房知识二手房：新建的商品房进行第一次交易时为“一手” ，第二次交易则为“二手” 。 因此， “二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。 经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。包括商品房、允许上市交易的 二手公房（房改房） 、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。 有些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的 人，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 据有关规定，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可上市交易，但不是 所有的公有住房和经济适用房都可以。 千万不要只贪图便宜而买卖法律规定不得上市出售的房屋
2、，这种房子主要有以下几种 类型： 1以低于房改政策规定的价格购买而且没有按照规定补足房价款的； 2住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公 款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的； 3处于籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的； 4产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的； 5已抵押且未经抵押权人书面同意转让的； 6上市出售后形成新的住房困难的； 7擅自改变房屋使用性质的； 8法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。根据房改有关政策，已取 得合法产权证书的已购公有住房。 交易流程 1、买卖双方建立信息沟通渠道 买方了解房屋整体现状及
3、产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身 份证件及其它证件、房屋的基本状况、房屋的权属状况、房屋产权有无查封、有无抵押质 押、有无债务纠纷、共有权人是否同意出售房屋、房屋出租情况及承租人是否放弃优先购 买权等。 2、卖方提供房屋合法证件 买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、 产权办理等达成一致意见后， 双方可以签订定金合同，交纳购房定金（交纳购房定金不是 商品房买卖的必经程序） ，买卖双方签订房屋买卖合同（合同内容一般包括下例条款：当事 人的名称或是姓名和住所、房屋的位置（房产证号） 、数量、房款、支付方式、产权过户时 间、违约责任、解
4、决争议的方法等） ，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、贷款过程 对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款 手续（卖方提供材料：本人身份证原件、结婚的提供结婚证或单身的提供单身证明 及户口 簿；买方提供材料：本人身份证原件、结婚的提供结婚证或单身的提供单身证明、户口簿 及盖单位公章收入证明）银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买 方的贷款额度，然后批准买方的贷款，办理完这些后等银行的承诺函（一般为 3-5 个工作 日，不包括公休日） ，双方带银行函到房产交易中心办理过户，完成产权登记变更，银行将 贷款一次性发放（一般 15 个工作日
5、） ，买方领取房屋所有权证（一般 30 个工作日） 。4、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。 买卖双方携带身份证、户口簿，向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关 证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得 到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 5、缴纳税费。 税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用 房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （商品房税费包括：营业税、个人所得税、契税、 交易费、公正、登记费、评估费）. 6、办理产权转移过户手续。 交易双方在房地产交易管理部门办
6、理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方 凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手 房屋买卖合同全部履行完毕。 二手房装修 一、买房 教你如何把二手房的装修价做“低”要说二手房装修，恐怕还得从买房说起。二手房的质量千差万别，一般都会经过原来业主的装修。 有时装修会遮掩很多缺点，因此在购房时，最好从外立面到楼道，从墙体、地面到门 窗、管道，认真观察每一个细节。了解房子整体结构情况，房屋有无破坏结构的装修，有 无私搭、改建。 对此要多与业主进行沟通，了解住宅的内部结构，包括管线的走向、承重墙的位置等
7、 等，方便日后的重新装修。 对于质量问题比较突出的房子，建议不要购买；若只是存在一些可以解决的小问题， 要及时向业主指出，这可是作为讨价还价的最佳筹码！ 挑选到一套主体装修基本到位、没有质量隐患的二手房，是可以省下许多麻烦的！ 二、装修计划 二手房装修是一个系统工程，所以装修前制订详细的装修计划，是十分必要的。免得 装修过程中增项，或者干一步想一步，没有统筹安排，钱只能越花越多。 二手房不同于新房，装修首先要进行拆除工作，但要注意不要把旧的全部砸掉，而且 拆除的部分材料是可以再利用的，比如说地板、瓷砖等；设计二手房的装修， 三、墙体 对于期望通过二次装修改变房子户型的业主来说，墙体改造是最有效
8、的一个手法。 最关键的是要避免砸坏承重墙，由于旧式户型开间过小，空间紧凑，装修设计存在一 定局限性，不妨尝试利用后期家居配饰，来达到扩张空间的作用。建议一般情况下少动墙 体结构。 如果墙体在结构上真的十分不合人意，需要拆掉一些墙，将空间重新整合，这个时候 一定要注意不可拆掉承重墙，改变房屋受力结构，也不可随意在承重墙上打洞或开门，此 种情况将带来极其严重的隐患。 如果原有的墙体已经很合理了，那么在二次装修中，完全可以用墙面漆、壁纸或壁布， 给墙面一张全新的面孔，而且这样也会节省不小的开支。 四、水电 装修中，水电改造既是最基础的部分，也是最关键的部分。从材料上说，早些年装修 的房子水路工艺大多
9、用的是镀锌管、铝塑管等材料，漏水现象时有发生。随着材料的更新 换代，这些管材已经开始慢慢被弃用。多数装饰公司都采用的是塑钢管。在二次装修中， 刚好可以借这个机会给老化的水管“鸟枪换炮” 。 旧房子存在的电线老化、违章布线等现象，也可以通过二次装修重新更换、改造。装 修前，要仔细了解住宅水电管线的铺设方向、位置和管径，并与家装公司沟通改造方案。 有些业主在二次装修时往往大改卫生间或厨房的各种线路铺设，甚至修改墙体，这很容易 破坏建筑物原来的防水设计，所以施工时一定要小心，如果出现漏水则必须重做防水。 最好在装修过程中体现节能的理念，比方说水路的改造，老楼的管线分布缺乏合理性， 而且厨房、卫生间的
10、水管局限了位置，一旦更改不仅需要更换大部分管材，还需要合理分 割空间位置，这时一定要选择节能产品，比如节水型龙头和节水型卫浴产品等。 买房子和找对象是一样的，是要找自己喜欢的，毕竟你要长时间地在那里居住，能不 能让自己舒服最重要，这是大前提。 所谓性价比的问题，不是你找房子的标准，而是你们找到喜欢的房子之后和人侃价的 标准！ 如果你通过中介找房子，他们会不断地告诉你，这个房子如何如何值得，价格如何如 何地比同地段的房子便宜！你们根本不要理睬他。 因为你们不是买来投资，是自己住的，即使他说的是真话，房子性价比确实很理想， 可是如果你们住的不舒服，价格再合适都是白搭！ 房子本身以下的问题需要注意：
11、 一、小区环境 1、一定要安静。没有安静一切都是白搭！ 注意：不要买距离大马路不足 200 米的房子，再高也没有用的。汽车震动产生的声音 有部分是人耳朵听不到，但是神经是能感觉到的。如果住在这样的房子里面，每天早上起 来都会非常疲倦，好象没有睡够一样。长时间受隐性噪音的影响，就准备和头痛、脾气暴 躁，抑郁、失眠、皮肤干涩这些毛病为伍了。 2、楼距。 不要忽视这个问题，楼与楼之间的距离有多宽，说明发展商造好房子的诚意有多宽。 过于狭窄的楼距会让居住的人心情低落，而且容易受到噪音的干扰。再说了，你也不想某 时到阳台窗口溜溜的时候，发现对面有个讨厌的老太太在兴奋地看着你们吧？隐私性差也 是一个很大的
12、问题。 3、物业管理公司素质。 现在很多楼盘的物管非常糟糕，严重影响生活。看中一个房子，就在网上搜索这个楼 盘是否有关物管纠纷的新闻。我看过一个楼盘，小区环境很好，地段一流，距离地铁只有 三几分钟，但是物管非常糟糕，保安和业主群殴的事情都发生，恐怖！最后这个楼盘简直 成了民工的休闲地，里面都是布匹市场的工人租住的，人非常杂乱，业主都在想办法卖掉 房子。本来我是想趁此机会低价考虑的，但还是放弃了，因为物管是发展商的，即使最后 成功换掉，但是小区维护肯定是跟不上了，现在坏掉的东西如何出钱维修，业主是否齐心 疑问很大，有几年烦恼，风险太大了。 4、小区硬件：例如花园、运动设施等等。 不要被一些很繁复
13、的设计欺骗，有的发展商弄一堆花花草草就是堆在一起，人根本就 不能进去，那是拿来看的假东西，除了长蚊子一点用都没有。花园就要能走一走，穿一穿 的，面积小一点无所谓，但是要大气，不能就是一个摆设。运动设施不要看游泳池和网球 场，相信我，不但进去要交钱，你会用的机会也很少的，不如篮球场和羽毛球场来的实际。 而且运动设施一定要是室外的才有用。室内的？嘿嘿，一个适合运动的室内运动馆是非常 昂贵的，发展商根本就不会那么雷锋给你一个适合人体健康的室内运动场。我所看到的室 内运动场，进场价格贵，不通风，憋闷，地板通常都是制造摔跤骨折的材料，一滴汗就异 常滑。 5、在决定买之前，要多方打听、注意在这个楼盘的都是
14、一些什么人，素质如何。 如果他们有业主论坛就多进去看看。邻居是决定生活质量的重要因素。如果租客很多 就一定要慎重考虑。方法是可以到附近的中介去看看，这个楼盘放租、放盘的人多不多， 租金贵不贵。如果一个楼盘放租、放盘的人很多，那这个楼盘肯定有问题，没有人愿意轻 易卖掉房子的，换大房子的人也不会那么多。现在虽然很多人炒楼，但是正常还是应该自 住的人多。如果放盘的人不多，而且租金比较贵，那说明这个房子的物管和楼盘的环境是 值得相信的。 6、到房管局的网站去看看这个小区周边的规划。 特别是周边有空地、停车场、烂尾楼的，千万不要买了之后才发现，原来规划是一个 菜市场或者马路等等，那就惨了。 7、一定要注
15、意水电问题，不能是临水临电，必须是永久性居民水电。 这是发展商的问题。一个小区，如果在有二手房出卖的时候还没有解决这个问题，那 就准备打持久战吧，不要相信卖家或者中介的说法，什么很快会解决的东西还是不要相信 才好，大不了等他真的解决了才买，不相信没有放盘的。 二、地段 1、交通方便； 2、菜市场方便（这个很重要） ； 3、生活配套设施，例如商场、周边没有工厂、垃圾站、还有中小学是否适合日后子女 上学等等。 地段方面应该不用多说，你们也应该可以考虑到的。 三、房子本身 1、朝向。 朝向好坏的顺序是：东南正南西南东北正北西北。能选顺序先 的，就要好的。重庆下雨多，冬天也比较冷，朝向非常重要，除非不
16、得已，还是要选择有 南向的。 2、楼层。 2 到 5 楼差别不大，价格也应该没有差别。注意：不要买 11 到 13 楼的房子，因为这 个高度正好是积灰层，灰尘最大；1 楼要看小区环境和采光，例如是否嘈杂等，但是南方 潮湿，建议不考虑；顶楼不要考虑，热、容易屋顶漏水腐蚀窗台，很容易有臭味，因为整 栋的下水道气味都可能往顶楼的厕所里冲上来。还有就是顶楼的实用面积很可能他楼层缩 水的，还可能发展商为了楼房的外观，会把房子的墙面造的歪斜，即使目测不到，但是总 有怪异的感觉。其他的楼层全看个人喜好了。 3、户型。 房子一定要方正，不可以有那些三角、八角、弧形的房间。这样的房间不好摆家具， 轻易就浪费空间，住起来也不舒服。 厕所的门不能正对客厅，最好不要和厨房共用一个门进出。 厨房要选大的，并且一定有通风。厨房是生活的中心，是买二手房最容易忽略最后后 悔的地方。往往看一个房子，采光好啊，户型周正，阳台也大，高高兴兴买了，最后发现 厨房狭小阴暗，成天一股臭味，总是脏脏的无法清洁，让人没了作饭的心情才后悔不迭。 要注意的细节是：
