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1、华侨城规避地产欢乐再融资 2012-07-25 10:08 来源: 环球旅讯 跟贴 0 条 手机看新闻 当地产融资遇阻，旅游就成了圈钱包装的唯一去路没错，这是旅游地产模式下的华侨城 A，眼下正在做的事情。华侨城玩起“资产证券化”截至 2011 年年底，华侨城资产负债率已达 71.16%。上一年度，这一数字为 69.69%。按照 国资委的要求，其控股企业连续两个会计年度平均资产负债率不得超过 70%，华侨城显然 已越红线。由于“涉房” ， “求钱若渴”的华侨城欲从二级市场融资显然难行。倒逼之下，公司进行了 一番另类“创新”资产证券化。 金证券获悉，在近期一次机构交流会上，华侨城高管透 露，公司准
2、备将欢乐谷的门票作为收益凭证，在深交所挂牌，已在交易所的专家认证会获 得通过。据悉，资产证券化发行的程序是，企业向证券公司旗下的资产管理公司提供基础资产，资 产管理公司将以这部分资产未来的现金流为偿付来源，面向投资者发行资产支持受益凭证。 “资产支持受益凭证”类似有担保的债券，具有确定的预期收益率和期限，并按照约定的 时间和方式还本付息，同时在上交所或深交所交易流通。通常在资产支持受益凭证发行前，券商资产管理公司会提前拜访机构，推广产品，根据市 场情况确定资产支持受益凭证的收益率，并初步确定有购买意向的机构投资者。发行结束 后，募集资金用于向原始权益人即建设企业，购买事先约定的基础资产。按照华
3、侨城的想法，公司发行的欢乐谷门票产品为 5 年期，大概 20-30 亿元的规模，融资 成本为 5 个多点。高管坦言， “国内发过 9 个资产证券化产品，主要涉及高速公路、污水处 理，在园区方面还没有先例。公司希望通过该产品的推出，为未来旗下商业物业、酒店以 及其他景区的融资开拓新路径。 ”欢乐谷业绩下滑隐忧杭州一研究员告诉金证券记者，资产证券化产品能否发行成功，关键取决于两点。 “一 是基础资产必须保证稳定的现金流，否则评级机构认定是有瑕疵产品，销售会存在很大问 题，非但企业不能控制发行成本，证监会亦不能通过;二是证监会的受理审批。 ”对于此类 产品的审批，证监会采取一事一议。不像 IPO 审
4、批，有一套标准的框架性审批条件和流程。无疑，欢乐谷是华侨城的核心产品，也是中国主题公园第一品牌。目前该项目已在深圳、 北京、上海、成都、武汉等城市落地，公司还计划向城市型主题公园拓展，即年内在广西、 福建两地新建的欢乐谷主题包装更简约，规模相对小，主要客户群定位于车程在 1-2 小时 以内的游客。金证券获悉，2011 年华侨城实现旅游综合业务收入 63.33 亿元，接待游客 2430 万人次，欢乐谷主题公园居功至伟。不过，公司财报显示，当年该块业务毛利率下滑 5.42%，营收 下滑 32.96%。在交流会现场，上述高管解释， “一般来说，乐园刚开业营业比较好，往后一个阶段之后增 长就会趋缓，这
5、个时候需要更新改造或者提高票价，但终归还是会达到饱和。从现在运营 的欢乐谷来看，前面 3-4 年有一个培育期，比如北京欢乐谷 2006-2009 年一直是 200 多万 人/年，从 2009 年开始上升势头非常明显，去年是 345 万人/年。现在成都欢乐谷和上海欢 乐谷还是处于培育期阶段，还是在 200 万人/年左右。 ” 按照投资金额来看，欢乐谷每年游客达到 150 万人次是公司的盈亏平衡点。日本“和尚”来念经华侨城高管并不否认， “与国际知名主题公园相比，中国的主题公园建设不论在收入结构多 元化还是在人均消费水平上，都还有很大差距。 ”据其介绍，日本环球影城一个主题公园，占地 50 多万平
6、方米，年接待量可达 800 万人，收 入 55 亿元，门票收入只占 50%，重游率可达 70%。而同等面积的北京欢乐谷，作为国内 一线品牌年接待量也只能达到 300 多万人次，4 个多亿的年收入，门票收入占总比超过 80%， 重游率仅 20%。正是觊觎日本环球影城的吸金能力，去年 9 月，公司与其签署合作谅解备忘录，计划通过 日本环球增资上海华侨城、引入日本环球管理团队和相关产品衍生品、商品开发特许权以 及场馆赞助，全面提升主题公园运营能力。“现在看来，公司牵手日本环球影城，不管有心或是无意，也是为资产证券化发行“打埋伏 “。 ”上述杭州研究员对金证券分析。在现场，华侨城高管透露， “环球影城
7、项目还在进行当中，每周还都在开会，现在有两个问 题：价格和愿意拿多少钱出来。 ”价格的问题双方还在讨价还价中，如果环球影城愿意多出点钱的话，它就会多上心点。 ”他 也强调， “华侨城要的不是对方的钱，而是更多希望得到对方的管理。由于 8 月份是一个项 目进展的时间节点，所以近期公司可能会在该项目上有所突破。 ” （文/江芬芬）当地产融资遇阻，旅游就成了圈钱包装的唯一去路没错，这是旅游地产模式下的华侨城 A，眼下正在做的事情。华侨城玩起“资产证券化”截至 2011 年年底，华侨城资产负债率已达 71.16%。上一年度，这一数字为 69.69%。按照 国资委的要求，其控股企业连续两个会计年度平均资
8、产负债率不得超过 70%，华侨城显然 已越红线。由于“涉房” ， “求钱若渴”的华侨城欲从二级市场融资显然难行。倒逼之下，公司进行了一番另类“创新”资产证券化。 金证券获悉，在近期一次机构交流会上，华侨城高管透 露，公司准备将欢乐谷的门票作为收益凭证，在深交所挂牌，已在交易所的专家认证会获 得通过。据悉，资产证券化发行的程序是，企业向证券公司旗下的资产管理公司提供基础资产，资 产管理公司将以这部分资产未来的现金流为偿付来源，面向投资者发行资产支持受益凭证。 “资产支持受益凭证”类似有担保的债券，具有确定的预期收益率和期限，并按照约定的 时间和方式还本付息，同时在上交所或深交所交易流通。通常在资产支持受益凭证发行前，券商资产管理公司会提前拜访机构，推广产品，根据市 场情况确定资产支持受益凭证的收益率，并初步确定有购买意向的机构投资者。发行结束 后，募集资金用于向原始权益人即建设企业，购买事先约定的基础资产。按照华侨城的想法，公司发行的欢乐谷门票产品为 5 年期，大概 20-30 亿元的规模，融资 成本为 5 个多点。高管坦言， “国内发过 9 个资产证券化产品，主要涉及高速公路、污水处 理，在园区方面还没有先例。公司希望通过该产品的推出，为未来旗下商业物业、酒店以 及其他景区的融资开拓新路径。 ”
