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1、二手房交易税二手房交易税费费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的 0.05%；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为 20%；普通住宅的契税为 2%，高档商品房契税为 4%。二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费，二手房交易中征收交易税的本意是为了限制买卖交易，抑制房地产产业过热。结果是增加了买房人的购房负担，也增加了国家的税收收入。实际交易中，卖家经常将税费转嫁
2、到买家身上。税费税种税费税种契税契税符合住宅小区建筑容积率在 1.0（含）以上、单套建筑面积在 140（含）平方米以下（在 120 平方米基础上上浮 16.7%）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价或评估价的 1.5%。反之则按 3%。新政下的契税：普通住宅：90 平米以下：1%、90-140 平米：1.5%、140 平米以上或是非普宅：3%、商业房或公司产权：3%城市维护建设税城市维护建设税营业税的 7%。教育费附加教育费附加营业税的 3%。个人所得税个人所得税普通住宅 2 年之内：售房收入购房总额（营业税+城建税+教育费附加
3、税+印花税）20%；2 年以上（含）5 年以下的普通住宅：（售房收入购房总额印花税）20%。出售公房：5 年之内，（售房收入经济房价款土地出让金合理费用）20%，其中经济房价款=建筑面积4000 元/平方米，土地出让金=1560 元/平方米1%建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的 1%征收。交易手续费交易手续费3 元/平方米建筑面积印花税印花税房屋成交总额0.05%营业税营业税2011 年 1 月 27 日新通知规定：个人将购买不足 5 年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 5 年（含5 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人
4、将购买超过 5 年（含 5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。（废止）住宅 5 年内：房屋评估总额5.6% ；5 年或 5 年以上普通住宅无营业税。（最新）住宅 2 年内：房屋评估总额5.6% ；2 年或 2 年以上普通住宅无营业税。2015 年 3 月 30 日财政部、国家税务总局发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税201539 号）规定：“个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”
5、土地增值税土地增值税普通住宅免征；非普通住宅 3 年内：房屋成交总额0.5% ，3 年至 5 年：房屋成交总额0.25%，5 年或 5 年以上：免征。房屋所有权登记费房屋所有权登记费80 元，共有权证：20 元买卖合同公证费买卖合同公证费买卖合同需要公证时才须缴纳，房屋成交总额0.3%；过户费用（1）契税；90 平方米以下首次购房的按 1%缴纳；90-140平方米按房价 1.5%缴纳；140 平方米以上按房价 3%缴纳。（二套房按 3%收取）（2）营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价 5.6%缴纳。（3）土地增值税；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价 1%缴纳。（4）
6、个人所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价 1%或房屋原值房屋现值差额 20%缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算（5）房屋交易手续费；按房屋建筑面积 6 元/平方米交纳（6）房屋所有权登记费：80 元。（7）房屋评估费；按评估额 0.5%缴纳计算方式编辑计算方式编辑契税由买方交纳，交税比例是：契税由买方交纳，交税比例是：1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的 1.5%的契税。2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的 3%的契税。过户费用;(1)契税;90 平方米以下首次购房的按 1%缴纳;90140 平方米按房价 1.5%缴纳;140 平方米以上按房价 3%缴纳，买方承担（
7、二套房按 3%收取）(2)营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价 5.8%缴纳。卖方承担(3)土地增值税;房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价 1%预缴纳，按照超率累进税率计算，多退少补。卖方承担(4)所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价 1%或房屋原值房屋现值差额 20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)，卖方承担(5)房屋交易手续费：按房屋建筑面积 6 元/平方米交纳，双方承担(6)房屋产权登记费：80 元。买方承担(7)房屋评估费：按评估额 0.5%正常过户手续正常过户手续（一）（一） 交易税费交易税费1.营业税 （税率 5.6%， 卖方缴纳
8、）根据 2015 年 3 月房产新政，转让出售购买时间不足 2 年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5 年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足 2 年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5 年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点购买时间超过 2 年这里首先看产权证， 其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过 5 年都需
9、要全额征收营业税。2. 个人所得税（个人所得税（税率交易总额 1%或两次交易差的 20%， 卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件家庭唯一住宅购买时间超过 5 年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足 5 年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的 1%退还。注：注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已
10、经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的 20% 。3.印花税（税率 1%，买卖双方各半）从 2009 年至今暂免征收。4.契税（税率 1%、1.5% 、3%，买方缴纳）征收方法：按照基准税率征收交易总额的 3%，若买方是首次购买面积不足 90 平的普通住宅缴纳交易总额的 1%，若买方首次购买面积超过 90 平（包含 90 平）的普通住宅则缴纳交易总额的 1.5%。注：注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴
11、契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的 3%。5.测绘费 1.36 元/平米 总额=1.36 元/平米*实际测绘面积 （2008 年 4 月后新政策房改房测绘费标准：面积 75 平米以下收 200 元，75 平米以上 144 平米以下收 300 元，144 平米以上收 400 元）一般房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。6.二手房交易手续费总额：住宅 6 元/平米实际测绘面积 非住宅 10 元/平米实际测绘面积7.房屋产权登记费 80 元 共有权证：20 元（二）所需材料（二）所需材料1.地税局地税局需要卖方夫妻双
12、方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）2.房管局房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注：注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写已购公房确认表两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。赠与过户手续赠
13、与过户手续（一）费用（一）费用:免征营业税和个人所得税，但是需要增加1.公证费公证费:40 元/平米 产权证面积2.契税：契税：不论房产什么情况都需要征收全额契税其他费用和正常过户都一样（二）所需材料（二）所需材料1.公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权 证复印件一套2.不需要经过地税局直接可以过户。3.房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。继承房产过户继承房产过户（一）继承房产的费用有1.公证费 40 元/平米产权证面积2.继承公证费 80 元/单 放弃继承公证：80 元/人注注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%
14、，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过 5 年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。（二）所需材料（二）所需材料1.公证处公证处需要原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。2.房管局房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。注：注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。析产析产析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。最常见的是夫妻之间的析产，一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。过程是先到公证处做析产公正再
15、到房管局办理过户手续。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。注意事项编辑注意事项编辑房屋手续是否齐全房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有房产证，过短时间办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。房屋产权是否明晰房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般
16、是无效的。交易房屋是否在租交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。土地情况是否清晰土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有 40 年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为 70 年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。市政规划是否影响市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在 5 到 10 年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受
