《商业输了头阵开发赢了全盘 金源MALL之(4)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业输了头阵开发赢了全盘 金源MALL之(4)（3页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、商业输了头阵开发赢了全盘 金源 MALL 之惑(4) 大型 MALL 的投资回收期较长，通常需要 812 年时间。但对于开发商在开发金源 MALL 中获得的商业收益，所有接受采访的业内专家都认为，世纪金源集团的收益应该是 丰厚的，而且从企业投资行为看是成功的。 通过业界对金源 MALL 开发模式的总结，世纪金源集团对金源 MALL 的开发主要达 到了以下几个方面的目的。 一、 金源 MALL 作为 300 多万平方米住宅大盘“世纪城”的商业配套部分，金源 MALL 提升了住宅部分的认可度，对住宅销售起到有利的支撑。 二、 金源 MALL 在规划、立项方面更具备主动性和易操作，同时商业地价成本更
2、容 易承受。 三、 开发商对外表示，金源 MALL 的开发成本为 38 亿元人民币，其中银行贷款为 10 亿元。对此，房地产业界分析，金源 MALL 在开发链中，建筑等环节为开发商所有， 在开发期已有丰厚收益。 四、 营业面积 50 多万平方米的金源 MALL，通过与几家大的零售企业合作，建立了 相对稳定的租赁回收渠道，后期商业经营压力小。 对于金源 MALL 的商业模式，伟业商业顾问总经理蔡宇翔表示，金源 MALL 作为超 级大盘“世纪城”的一部分，对于开发商来讲，更希望金源 MALL 成为一个亮点、焦点， 以支持在住宅项目上赚到更丰厚的利润。世纪城整体项目在开发拿地的时候，由于大型商 业项
3、目的存在，可以得到地方政府的支持，而获得一个最低价或优惠政策。 合富辉煌北京公司总经理尚文生认为，金源 MALL 对于开发商来说是一个不错的项目， 地价成本低，建筑成本应该在每平方米 5000 元左右。 “总投入和租金回报的情况是相当不 错的。 ” 针对大型 MALL 一时四方横行、急于上马的局面，一位不愿透露姓名的行业专家指出， 这或是一夜暴富的机会。近期的资料显示，ShoppingMall 的银行贷款比例为 95%。这种大 型工程受到地方政府的支持，政府官员觉得这种大型商业设施建起来是一个政府形象、业 绩。由此，真正支持 MALL 建设的是银行，开发商只拿了 5%；而且在项目前期阶段，开
4、发商的 5%也是多次付清的。在这种情况下，开发商实际上是一个承包企业，不用真正拿 钱。并且通常的做法是：项目的工程建设单位是自己的，开发商只要去建就是赢家；银行 支持的 95%资金中有 30%的毛利润是属于开发商的。 中国商业地产联盟理事长荀培路也曾表示，商业地产开发过分依赖银行贷款，特别是 大型商业设施，动辄十几亿元或者是几十亿元。而在国外，商业地产通常是通过基金来运 作。 不怪得现在专家们在评价金源 MALL 的商业设计时会说：“金源 MALL 渗透了太多 的地产思维，而不是商业思维。 ” 在北京， “世纪城”是一个世人皆知的超级大盘，相比之下，金源 MALL 在建设期却 很低调。当市场正
5、在预热北京东南西北四个方向的大型 MALL 的时候，金源 MALL 简直 有点像横空出世一样，突然冒了出来，并马上以建成者的身份进入了市场。 对此，业界评述认为：“也只有世纪金源集团有这样的实力。 ” 世纪金源集团的这种企业实力在北京金源 MALL 之后，又不断地受到验证。北京的超 级大盘刚刚做完，世纪金源集团就将住宅和商业地产结合的模式带到了昆明、重庆等地。 同样，在昆明、重庆，世纪金源集团也受到当地政府的高规格礼遇， “这是高级别外商才有 资格享受的礼遇。 ”有人这样说。 金源 MALL 接下来的戏该怎么唱？ 一边是地产开发获得的丰厚效益，另一边是商业项目面临困境二者之间有无可以 调和之处
6、，超大规模的金源 MALL，还有没有翻身的可能？这个问题，引起了地产行业和 商贸行业共同的关注。 记者在采访中了解到，金源 MALL 也并非全无优势可言。从在商家中了解到的另一个 情况是，对于金源 MALL 的水电、保安、清洁等物业服务，商家的满意度比较理想。 在一些业内专家看来，金源 MALL 需要进行商业调整是非常关键的。权威商业专家、 中国人民大学商学院博士生导师、中国商业经济学会副会长、北京市商业企业管理协会副 会长黄国雄教授认为，大型商业体人气、商气的集聚，有一个过程。达到一定的程度，才 能够稳住商气，稳步发展。一年之内，属于磨合期、考验期。比如金源 MALL，可能刚开 业两三个月火
7、一点，后几个月就会变得平淡。金源 MALL 在调整功能结构、商品结构、业 态结构方面的工作非常重要，是否能度过考验期的关键环节。 对于金源 MALL 未来发展的优势，黄国雄认为有三：首先，北京作为一个国际性的大 都市，还要迎接 2008 奥运会，应该有大型购物中心这种商业形态；其次，住宅与商业的结 合开发，既可以解决一定的人气和周边居民的基本购买力，同时促进住宅项目的升值与销 售；第三个是金源有着非常好的政府关系，比方说金源 MALL 有可能成为规划中地铁的上 盖。 金源 MALL 主力商业运营商铜锣湾集团董事长陈智也认为，从长远来看，金源 MALL 因位置和充足的停车空间的关系，在北京是绝对
8、无可替代的。同时，由于国家实行宏观调 控，其他的 MALL 很少有做起来的。在陈智的计划中，希望用半年的时间来进行商业方面 的调整。 陈智表示，作为一个大型购物中心，金源 MALL 需要一个调整期，虽然在招商的时候 一些商户跟市场需求不能完全接轨，但作为一个大型购物中心，它的定位和优势就是规模大、综合性，而不是档次或种类的定位。 但金源 MALL 前景到底如何，另一种声音依然强大。 蔡宇翔则认为，在国内已经有过的超大型商业出现退租潮的结果，都对商业地产产生 了非常大的影响。 “金源 MALL 可能稍微好一点，它签订的一级租户都是大型百货、商业 公司，这些公司不能说今天跟你签了 10 年的合同，
9、明天就撤走。这可能会使金源的形象持 久一些，抗风险的能力高一些。但如果市场需求长久得不到改善，交通不改善，消费密度 不提高的话，它的未来还是不看好的。 ” 蔡宇翔说。 此外，对于金源 MALL 进行一些自身调整的难度和空间，尹铁铮和蔡宇翔均认为，首 先难度大，其次效果不会很快得到实现。 尹铁铮认为，由于金源 MALL 在前期设计上，没有让专业公司充分介入，主要依靠开 发企业对商业地产的理解来制定，在产品上存在很多硬伤。由此，调整力度需要很大，才 能够见效。例如在 MALL 内部空间结构上就非常有必要做“大手术” ，在建筑挑高、内部 纵深格局上都有必要修改。 观点各不同，分歧难一统。金源 MALL 的未来，也许只有它自己才能证明。
